2020年北京楼市十大预测

伊索谗言

每年的年初，咱们都会有一个传统节目-“算卦”。赶在年前给大家交作业，2020年的楼市十大预测，欢迎年底来验证算账~






预测1：20年楼市再横盘一年，房价走势强于19年

先来张房价走势图，看一眼19年是怎么走的？

春节到三四月是小阳春，成交量很足，价格也起来了点，但来的快去的也快，扑灭房价回暖小火苗的依旧是限竞房。一堆高性价比房源批量入市，购房人从二手房市场转向限竞房，下压了二手房价格，这种状况一直持续到年底，全年节奏“小阳春-价格走平-价格阴跌”，全年房价跌幅-3.8%。



拉长了看，18-19这两年，房价基本横着走，但角度有点往下出溜…

预测20年房价，是继续横盘的一年，一方面库存压制不会全面大涨，另一方面，花了3年时间挤水分，相对房价水平回归中枢，全年房价微涨的可能性大于微跌，走势强于2019年。




预测2：鼠年小阳春涨量不涨价，下半年的房价下压力小于去年

2020年的房价节奏怎么走？小阳春还有没有？先给大家看个图，历年房价在12个月中的走势，大家看看有没有规律？



线太多看不出来的话，咱们给归归堆儿。

一种是房价暴涨年，年涨幅50%，赶上这种年份，直接涨到恐慌和绝望，晚买几个月房就损失好几年的工资，历史上出现过3次，07年、09年和16年，这种逼空式的场面以后不太可能出现了。



第二种是房价大涨年，年涨幅25-30%，历史上出现过3次，10年、12年和13年，涨的没那么疯狂，但也非常肉疼，按月看节奏没什么起伏，基本是逐月均匀上涨。



再一种是小涨或持平年，涨幅不超过15%，房价比收入涨的快，但也还能忍受，典型代表是06年和15年。18年算是个异类，全年持平，暂且搁在这堆儿里了。能看到小涨或持平年，也是有小阳春的，4月之前通常向上，区别在于后半年，决定了全年的涨跌幅。



最后看下跌年，过去的14年里，出现过5次，跌幅从-3~-13%不等，这里面有个有意思的现象，即使在这些下跌年里，4月份之前的房价一般也都还不错，4月之后才开始转头向下的。



历史上看，传说中的金九银十并没什么规律，但小阳春比较一致，那么今年呢？

预测是成交有起色、价格依旧稳，现在无论是限竞房还是二手房，存货都非常足。

和去年的区别在于下半年，今年限竞房的新项目供应少于去年，下半年房价不再有那么大的下压力，蓄力企稳是20年的主基调。




预测3：限竞房下半场，依然是主力，成交超去年

19年是限竞房的爆发年，全年成交了2.1万套，“商品房+限竞房”加在一块的话，成交3.66万套，这是很高的数字。



17年所有商品房新房才成交2.1万套，和19年的限竞房相当，19年的全部新房成交已逼近历史顶峰的2016年。预计20年的限竞房依然是主力，全年成交持平或超过19年。

但有一个变化需要特别注意，去年新增的限竞房新地块明显减少，从卖地到卖房有1年的时间差，所以20年新出的限竞房会比19年变少。

限竞房已经进入下半场，大家且行且珍惜~






4、限竞房依然竞争激烈，近的比产品，远的拼价格

20年的限竞房新项目没有19年多，但并不意味着竞争会不激烈，今年的比拼依然很精彩。

限竞房有这么几种，一种是城六区核心地段的市区限竞房，这种只要地段儿过硬，会比较抢手，以后不限价地块增多，核心区的限竞房就成为过去时了；

第二种是五环外有地铁，位置还不错的，这种是限竞房的主流，投票权还在买房人手里，各个开发商还得玩儿命拼产品，今年89平三面宽户型会变多，继续四处开花，一旦产品做呲了，就得降价促销，否则会无人问津；

第三种是六环外的远方限竞房，位置远的也不一定冷场，重点在直接拼价格，很多项目不会顶着限价，而会选择直接低开，总价抡到200-300万，这种类环京的价格段儿，对刚需同学还是很有杀伤力的。






预测5：城六区共产房不再难摇，郊区共产房滞销蔓延

过去的自住房时代的后半段，是中签率越来越低，因为能占便宜；但共产房占不了便宜，所以趋势正好相反，想买到会越来越容易。

一向僧多粥少的城六区，会在2020年达到人房平衡，朝阳和海淀各有4000多套潜在房源，丰台2000套，石景山800套，按各区申购人数，结合弃购率倒算的话，基本上想买的都能有…

郊区则是房比人多，而且是远多于人，特别是几个潜在房源的供应大户，大兴和通州各有6000多套，昌平5000多套，房山3000多套，再加上远郊的平谷、怀柔、密云、延庆这几个缺人的区。

供过于求，再加上限竞房的竞争，郊区共产房的弃购和滞销，会进一步蔓延！






预测6：“年限放宽+跨区”成为普遍现象，共产房限制规则还会进一步放宽

商品房卖不动可以降价，共产房卖不掉的话，怎么办呢？在规则上松动是最可行的。

最简单的，是把本区工作年限之类的要求放宽，这样符合条件的人就多了；如果还不管用，就得打开区域限制了，跨区也能买。

预计这两种松动会在2020年大规模普遍使用…

但也有尴尬的情况，比如大兴魏善庄的四季盛景园，前面两招全都用了，二次选房+东西城跨区定向，可悲催的是，3次网申加起来也只卖掉了80多套房，2000多套房源的大社区整体去化率4%…

这种情况，我猜2020年会有无差别的全市跨区出现…






预测7：商品房重回舞台中央，比限竞房贵10-15%，值不值得买？

今年开始，商品房会陆续杀回来，但跟以前的商品房会有区别，自住房时代的商品房，为了和自住房打差异化，走的多是大户型豪宅路线，动辄是160平的三居，普通人根本够不着。

但未来的商品房不一定，我猜会有不少以“限竞房+”的形式出现，中小户型会增多，像限竞房一样追求功能型，90-100平的三居，120-140平的四居，精装修交付，更好的小区环境和园林配置，我猜这种商品房价格比同地段限竞房贵上10%-15%，大家觉得值不值？






预测8：房产税依然没有实质动作

房产税的故事讲了很多年，其实准备工作都做的差不多了，可是每次真要来点实质性动作的时候，都会碰巧赶上经济下行，然后就搁置了...怎么每次都这么寸...

房产税实际征收，离咱们至少还有3年以上！






预测9：房贷利率向下，LPR降20-25bp

利率继续下降是趋势，今年的房贷利率全面挂钩LPR，基准利率成为过去式，以前的存量老贷款，今年都要在挂钩LPR和固定利率之间做选择，我猜8成以上会选挂钩。

每月20日LPR公布最新变动，跟每个贷款买房人都有关。LPR趋势向下是大概率，猜这个没意思，但具体能降多少不好猜，我猜个数20-25bps，年底回来看看差多少？




预测10：结构继续分化，远老破小继续遭嫌弃

齐涨齐跌的时代早已过去，未来的分化会长期持续。

缺酒喝的年代，茅台的价格是二锅头的3倍，有的喝最重要；不缺酒的年代，茅台价格是二锅头的300倍，只有头部才有价值。

未来的房子也一样，以前缺房住，有房就值钱，未来公租房和共产房的替代，让品质差的“远老破小”会越来越没有市场，而京楼里的优质资产永远供不应求。

同地段儿下，不同楼龄品质的差价也会进一步拉大！

每年的机会不在于赌涨跌，而是找机会，调换到优质资产上来，是未来的方向！



凑足十条预测，可以交作业了。

最终能中几条？欢迎大家年底来算账...

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愿为素心人

还涨？尴尬。。房住不吵说着玩吗？