3个数据，决定2020年成都楼市走向

万胜

政策解读丨数据分析丨楼盘点评丨干货分享丨土拍速报

2017年起

高价地接二连三成都进入住房改善时代；




2019年初

几大3万+楼盘开盘，此后1年，高价盘屡见不鲜；




2019年“金九银十”

刚需盘扎堆取证，低预算刚需机会越来越少；




2019年12月4日

成都部分资格可购买区域发生改变，摇号主战场悄悄转变……




前一年的铺垫往往是下一年的趋势。

那么2020年成都楼市走向如何？

我们来通过2019年的数据进行分析。



1 土地供应

成华区、天府新区、青羊区

将是今年新房供应主战场




2019年，大成都范围内（含三圈层）共计拍卖出让（含挂牌）纯住宅用地、住兼商、商兼住用地共计215宗，成交192宗，流拍及终止23宗；

成交面积方面，2019年大成都范围内成交总面积达10725015.61平方米，合16087.5143亩，各区域成交宗数情况如下：






2019年的土拍数据中有几点暗示了今年新房供应趋势。

1、成华区、天府新区、青羊区将是今年新房供应主战场。

一二圈层中，2019年天府新区共计成交10宗，高新区共计拍卖成交12宗、成华区共计成交14宗、青羊区共计成交12宗、金牛区共计成交4宗、锦江区共计成交2宗、武侯区共计成交3宗、温江区共计成交5宗、龙泉驿区共计成交7宗、郫都区共计成交7宗、双流区共计成交5宗、新都区共计成交7宗。



从一二圈层各区域的住宅用地成交量可以看出：成华区、天府新区、青羊区将是未来新房供应的主战场，而高新区虽成交地块总量位居第二，但出让宗地多为TOD项目用地或人才公寓用地，将来新房供应仍然与近两年相同，不会太多；此外，未来龙泉驿区、郫都区、双流区及新都区将会成为新房供应的次主力区域。




2、成华区龙潭寺片区地价破万，二仙桥片区前景好。

除高新区外，2019年成交宗数排名前三的成华区、青羊区、天府新区中：成华区的宗地成交楼面均价约10179元/㎡，龙潭寺片区楼面价已过万。区域2019年成交楼面价最高的为朗诗7月30日竞得的成华区二仙桥西路地块，成交楼面价14000元/㎡，占地面积约42亩，容积率3.0，近两年成华区八里庄-二仙桥板块的改造+2019年区域成交楼面价最高，表明了二仙桥板块即将蜕变。

区域内1月2日取证的中车共享城精装惠后单价18600元/㎡起，价格不算低，但最终332套房源有523人报名，不仅表明了购房者对于项目的肯定，也表明了大家对于区域发展也持肯定态度。




3、青羊区今年仍是高价改善盘居多。

青羊区的成交楼面均价约13654元/㎡，区域成交楼面价最高地块为6月27日金雁竞得的青羊区苏坡街道办事处龙嘴村六组地块，成交楼面价18512元/㎡。



2019年青羊区成交的12宗地块中，只有3宗不过万，其他地价全部过万，甚至一半宗地成交地价超过15000元/㎡，因此，今年青羊区仍将是以高价改善盘为主。




4、天府新区将不再适合低预算刚需。

很多人曾经学历落户天府新区都是冲着天府新区房价较低，但经过2年的发展，那些学历落户至天府新区的购房者发现自己错了。

2019年天府新区共计成交10宗地块，所有地块容积率最高不超过2.5，成交楼面价最高已达13950元/㎡，万元地占60%，低密+高地价决定了将来天府新区纯新项目将多是改善盘，天府新区将不再适合低预算刚需。



2019年天府新区拍卖成交地块

目前天府新区也仅剩几个低总价刚需盘，意向天府新区的购房者还需抓住最后的机会。扫描下方二维码，回复“天府新区刚需”，拉你进天府新区刚需盘购房群。




5、五城区房价将稳步上涨。

2019年成交楼面价前十的地块全部位属五城区，其中有60%位于青羊区，这也显示将来成都五城区的新房价格，尤其是青羊区的新房价格将会稳步上涨。



2019年土拍成交价前十地块
2 摇号及成交数据




楼市“小阳春”及“金九银十”仍然存在

据摇号助手小程序统计显示，2019年，大成都范围内约731个楼盘摇号，其中一圈层76个，二圈层318个，三圈层337个。




1、从时间来看，1月、6月及9、10月份是摇号楼盘较多月份。



1月份摇号楼盘数量最多，一般因为即将到年底，开发商为达成业绩目标集中开盘；6月份摇号楼盘较多与“5.15新政”满一年有些许关系；9月10月摇号楼盘数量多则跟传统的“金九银十”有关。




2、从区域来看，近郊五区新盘供应数量潜力大。



传统五城区摇号楼盘数量整体不多，成华区2019年的供应最多，青羊区不出所料摇号楼盘数量最少，仅个位数，也是大成都范围内数量最少。

相比之下，近郊五区的表现就很好，双流区的供应最多，新都、龙泉紧随其后，随着传统五城区供应土地减少及近郊五区大运村、北部新城等重点建设，未来近郊五区的新房供应具有极大潜力。




3、超30万人跟你抢一二圈层的新房。

摇号人数方面，据统计，2019年大成都范围内共产生约312645次报名摇号，其中一圈层产生60236次报名摇号，二圈层产生205905次报名摇号。



一二圈层中受价格、区域、供应等影响，金牛区和武侯区报名人数最少，锦江和成华受面积、位置、倒挂等原因，报名人数全年最多。

近郊区域中郫都区因中铁奥维尔、中铁天宏康郡两个“千元盘”报名人数占近郊区域中最高，受最新区域政策影响，建发浅水湾、海昌天澜、麓湖生态城等项目，天府新区的报名人数增多。

资格互通以后，高新区未来的新房供应数量及报名人数都将持续走低。




4、摇号中签率方面，一二圈层平均中签率整体不高。

一二圈层中签率最低的区域为锦江区和成华区，其中成华区和锦江区的华润悦玺和仁恒滨河湾开盘时为万人摇，青秀未遮山、大陆潮里、cosmo天廊、东韵雅苑等热盘也拉低了两个区域的中签率。



5、单个楼盘方面，2019年成都万人摇楼盘仅有5个。



2019年成都摇号报名人数前十

6、19年商品房和住宅商品房销售面积持续下降，但是整体均价持续上涨。



从近10年的供销变化来看，从2016年以来，受到政策持续影响，19年商品房和住宅商品房销售面积持续下降，但是整体均价持续上涨，住宅商品房市场整体涨幅达到了17.14%，销售面积同比下降10.65%。

近10年的供销走势也进一步佐证了20年成都房价将稳步上涨。



3 新政

2020年“稳”字当头，全面落实因城施策

2019年，成都出台的楼市相关新政不多，简单回顾一下：



成都楼市相关新政




1月29日，《成都住房公积金个人贷款实施细则》发布，明确规定了关于首套房、二套房及二套以上的认定标准，并确定了相应的首付比例、贷款额度、贷款年限等问题。

9月26日，成都调整《成都住房公积金个人贷款实施细则》，所购再交易房的楼龄超过30年的，不得申请再交易房贷款，申请再交易房贷款的，贷款期限最长不超过30年，且不能超过抵押抵押房产剩余的土地使用权年限。

10月28日，成都公租房补贴新规发布，公共服务行业和产业功能区从业人员，租赁补贴发放比例按计发标准的50%执行，按个人发放租赁补贴，补贴面积为30平米。

11月25日，出台《四川天府新区成都管委会办公室关于印发四川天府新区成都直管区支持入驻企业（机构）员工购房的实施办法的通知》，直管区招商引资企业（机构）员工，行政企事业单位员工、引进（推荐）人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

12月4日，成都市住房和城乡建设局在回复网友咨询时确认，具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区和主城6区购房，反之，不行；具有主城6区购房资格的居民家庭可到天府新区购房，反之，也行。

2019年12月10日至12日中央经济工作会议也在北京成功举行，会议对2020年的整体楼市定调，其解读文章我们已经发布：明年房价是涨是跌，中央终于定调！

从宏观政策角度来看，2020年成都楼市仍是稳字当头，因城施策也将在今年重点体现，比如说2019年末悄悄发生的一些变化，相信很多购房者都察觉到了，如果你还没有察觉到，可点击“新变化”跳转查看。

你对2020年的成都楼市持什么态度？文末告诉我。

最后，告诉你们一个重要消息——






暂时停更通知

过年期间如无热盘取证或新政颁布，秒懂将会很少更文（如有非摇不可的热盘，我半夜都要爬起来给你们更稿）。

祝大家新年快乐，万事胜意，新的一年在秒懂的陪伴下能顺利买到心仪的好楼盘。

不要太想我哟~




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