摘地不断，价格支撑，再启奥体、浐灞发展迅猛发展

楚一帆

撰文=燕十三





2020年1月14日，西安龙湖地产摘得浐灞58.54亩商住用地，溢价22.97%，成交亩单价1043万元/亩，楼面价7829元/㎡！





宗地位置：西安浐灞生态区启源二路以北、广运潭大道以西；


净用地面积：58.54亩；

用地性质：商住用地；

建筑密度：不大于20%；

绿地率：不小于35%；

规划容积率：不大于2.0；

规划建筑面积：78054平方米；

起始价格：39185万元

成交价格：48185万元

义务教育设施代建费：2281万元，300元/平米

公租房配建费用：1711万元

土地成本：52177万元

亩单价：1043万元/亩（扣除公租房占地面积）

楼面地价：7829元/平米

溢价率：22.97%；

竞得人：西安龙睿晖鸿置业有限公司（龙湖）

特别约定：

1、土地成交后签订出让合同前，竞得人需与浐灞生态区管委会签订有关协议，由竞得人按照住宅建筑面积300元/㎡或最终竞价结果缴纳义务教育设施代建费；

2、按照《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，该宗地内住宅实行全装修成品交房；

3、依据《西安市人民政府办公厅关于印发《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》的通知》（市政办发【2018】118号）文件要求，竞得人须在宗地内按不低于住宅面积的15%配建公共租赁房，其中5%建成后无偿移交政府相关部门，10%由政府相关部门按成本价回购；

4、该宗地内建筑应按照《绿色建筑评价标准》二星级及以上的评价标准执行，该宗地鼓励采用装配式建筑技术进行建设，且装配率不低于20%；

5、竞得人在成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下，不视为转让；

6、本次拍卖不接受联合竞买。



此次龙湖地产所摘地块，位于西安浐灞生态区启源二路以北、广运潭大道以西，属于传统意义上的未央湖板块。地块距离未央湖约1200米，北侧紧邻浐灞湿地公园，西侧约500米就是灞河岸线。

未央湖板块处于灞渭三角洲，属于国际港务区、泾渭开发区、经开区二期三区交汇处，同时也是浐灞渭三河交汇处，隔河观望奥体中心，又有西安浐灞国家湿地公园，由于生态资源优渥，近两年逐渐逆袭为城市热点板块。

目前，已经进驻的房企除了碧桂园、华远之外，还有央企金茂、远洋、新城控股、金科、东原、恒泰等，从目前的项目开发情况来看，未央湖板块将成为高价楼盘聚集地。

2018年9月28日，金茂摘地未央湖板块，土地面积78252.43㎡（折合117.379亩，不含代征道路28.797亩、代征绿地15.402亩），其中，出让住宅用地67226.37㎡，出让商服用地11026.06㎡，最终成交价格7.77亿元，折合楼面价为6621元/㎡。

参考：《中国金茂进入未央湖，灞渭三角洲历劫重生！》

2019年6月25日，东原通过司法拍卖竞得未央湖度假村土地，土地面积为42350.8㎡（折合63.5262亩）。经过192次出价，最终成交价为4.82亿元，溢价率105%，折合楼面价7388元/㎡。

参考：《楼面价超7388元/㎡！未央湖迎来高端冲击波！》

近年来未央湖极其热闹，在龙湖、东原摘地之前，还有远洋10.8亿元摘得98亩住宅用地，金科地产17.7亿元摘得176亩住宅用地，加上此前佳兆业与兴正元之间的纠纷之事，让未央湖变成了城北的话题之王。



早在2019年6月，在《悄无声息！突然发现，龙湖进入未央湖！》一文中，我们已经对龙湖涉足未央湖板块做了最初的解读。

其时，尚未有明确的拿地消息，但仍可以从龙湖联手雅荷，成立西安龙湖雅荷荣城置业有限公司，窥得龙湖进入未央湖板块的意图。

如今，龙湖公开在未央湖板块拿地，且高价竞得CB4-2-208宗地，对于浐灞区域及未央湖板块，无疑又是一记振奋剂。

目前来看，未央湖板块需要改造的地方还有很多，但是，该板块影响力十足。三区交汇、湿地公园、成熟湖区、地铁规划等红利，都会给未央湖板块输入资源，带动其发展。

随着城市“东拓”，房企大鳄纷纷抢滩浐灞，在这一趋势下，未央湖板块终将迎来发展机遇，脱掉以往“烂尾盘聚集”的形象，再次跻身西安低密度高端板块。

在金茂、东原、龙湖项目入市之前，港务区奥体板块、浐灞三角洲片区，先一步享受到土地价格背书，奥体中心1万/㎡可买高层，但一河之隔，龙湖摘地楼面价已经7829元/㎡！

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