新版征信上线，将影响千万买房人？现在置换合适吗？

胡胡胡美丽_ss

春节已经进入了倒计时，这两天在外地工作的朋友们都陆续回了家，朋友圈里都是一番热闹的景象，有忙着约会聚餐的，有忙着买房置业的。

看着人家晒的支付宝账单，20万的、30万的，再想想自己这一年，口袋和脑子都比毛坯房还干净，我能剩下的怕这就是这一年经常文末给我留言的粉丝了。

这也是一种幸运，或许大家天南地北，或许大家从未谋面，但如果我有一个问题的回答，恰巧“遇见你”，那便是茫茫人海中我与你们之间最大的联系和幸运。

春节前夕，我依然在有问必答等着你，希望你有空常来~





壹



@克油克油

问：老师，听说新版征信要上线了，都说是最严格征信，对我们到底有啥影响？

答：1月2号，央行最新会议透露，将稳步推进征信二代系统上线升级。

21世纪经济报道称，据知情人士透露，央行即将在1月20日上线第二代个人征信系统并提供查询，不过个人征信报送功能预计会延迟到5月份才正式上线。






我们都知道如果征信出了问题，不仅影响出行，贷款，买房，严重者甚至婚都结不了！

那么新版征信到底有哪些不同，对我们又有什么影响呢？

1、买房首付可能提高

旧版征信：夫妻双方共同还款，男方主贷，女方征信不体现负债。

新版征信：作为共同借款人，双方征信均体现负债。

影响：以前夫妻双方共同还款，次贷人征信不体现负债，现在则作为共同还款人，二者征信均体现负债。

2. 信息更新及时

旧版征信：征信更新时间长达一个月或更久。

新版征信：要求各机构在采集时点T+1向征信中心报送数据。

影响：想利用银行征信更新缓慢的时间差，去申请贷款越来越行不通了。

3、征信内容更细化

旧版征信：车位贷款、装修贷款等实质为大额信用卡分期，征信仅体现信用卡，不体现分期金额。

新版征信：新版征信，体现分期时间和分期金额，更加细化。

影响：以前只体现名目，不体现负债，未来体现负债，对于申请房贷，需要更多流水来抵消负债。

4、个人信息记录更加完整全面

旧版征信：个人信息记录较少且完整度差。

新版征信：完整展示学历信息、就业情况、电子邮箱信息、通讯地址、户籍地址、所有个人手机号。配偶信息较完整，如：包含姓名、证件类型、证件号码、工作单位和联系电话。个人近几年详尽的居住信息都记录在册。

影响解读：个人信息非常详细，频繁换手机号和居住信息都会被记录。

5、征信有效期内不良记录保持更久

旧版征信：征信报告主要体现近二年的征信记录情况。

新版征信：不良信息（如逾期、呆账等）自中止之日起保留5年。新版征信报告还款记录延长至5年，记录详尽的还款信息（即便销户也有详尽的还款记录）、逾期信息。

影响：新版征信出来后，那些欠钱不还的老赖都会被记录在案，那些想摘东墙补西墙的人，很可能5年内都找不到东墙了。

6、电信、自来水业务等纳入征信

旧版征信：征信仅记录少量信息，房贷、银行卡等。

新版征信：除借贷信息之外的更多信息纳入征信，如：电信、自来水业务缴费情况。还记录欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息。

影响：征信记录多样化，更多的个人工作生活记录被采纳。

总之，二代征信就是个人信息的全面升级记录，如果你有任何不良信用，以后都会对你的贷款乃至生活造成影响。





贰



@采风

问：老师，我目前有个80㎡左右的两室，想换个大点的房子，首付有限，如果卖掉旧房的话加点钱差不多能够一步到位买个大四室；如果不卖的话，只能再买个位置一般的小三室，想请教一下该怎么办？

答：还是老生常说的那句话：考虑清楚自己的需求，你换房到底是为了什么？是很想改善现有居住条件住个很舒适的房子，还是想拿现有资金换个新房、继续持有二手房，还有一点，你的那套二手房是否具备升值潜力。

现在市场环境对买方来说是利好的，大多数楼盘都不用抢，但与此同时，二手房涨价空间已经很小。

如果你那套二手房地段、品牌、户型、小区环境、居住年限等都还不错的话，那么建议保留，因为它是有升值潜力的，过几年卖可能会增值；反之，还是尽早出手，不具备优势的二手房年限越长，将来越难卖上价。

其次，再来说置换这件事情，如果条件具备，建议买套不错的四室，这样居住舒适度比较高。

去年年底倒是有一些不错的大品牌开发商的纯新盘入市，户型、地段、产品也都还不错，你可以选择，如果你对区域不了解，楼盘选择有困难，可以进入我们VIP会员群，跟我们粉丝一起讨论，同时也会有专业老师给你意见。





叁



@YAMI


问：首付40万，考虑地铁沿线楼盘，有哪些选择？

答：首付40万，总价差不多就是130万左右。目前待售、在售的楼盘中满足你预算的有：



以上楼盘个人觉得性价比较高的有：清凉云晖、华润未来城市、大华翰林华府、君合天玺。





肆



@聪聪

问：老师，你好，我在北京工作，这几天就回家过年了，父母一直催着把婚结了，我也存了一些钱，想着就先买房。说真的，这几年不在西安，都不知道房买在哪好，我爸妈都在城西住，女朋友家在经开，我想把房买城北，想问现在城北买哪块有发展潜力？

答：目前城北当属大明宫板块和行政中心板块最为繁华，但是今年对于刚改和改善来说，我们推荐大明宫板块，从整个西安来看，这里性价比都是比较高的，主要有三个优势：

①交通方便，二环边，地铁2号线、4号线、10号线（规划中）、8号线（建设中）；万达广场、四海唐人街、西安市中医医院、西安市第三医院等生活配套齐全；

②大品牌开发商云集，目前板块被已经涵盖有万科、恒大、旭辉、中海、中南、正荣、阳光城等全国一线品牌房企开发的项目，另外还有一些新项目，也会在今年即将入市。

③楼盘选择相对较多，大明宫板块的产品一直在迭代升级，从最初的的刚需云集，到现在刚改、改善盘层出不穷，再加上一些拿地还未开发的项目，大明宫板块的楼盘已经遍地开花，作为北城中心，它的楼盘覆盖量可以满足各种居住需求。

这一区域，可以重点考虑的楼盘有：阳光城檀悦、恒大悦龙台。





伍



@李超凡

问：麻烦问一下，沣东三环附近的君合天玺，这个盘怎么样啊，这个开发商和物业公司都是陕西本地的嘛？口碑怎么样啊？

答：君合天玺是位于昆明路与富源二路交汇处西南角，精装高层均价12020元/㎡。

项目总占地约68亩，规划有8栋住宅、1栋办公楼和商业配套。是东原地产和当代君合在西安联合开发的新盘。

当代君合是武汉当代集团旗下子公司，这个开发商在西安的口碑怎么样，可以参考一下他们已经建设开发的项目，例如，当代上品湾、当代MOMΛ，自己品品。

至于东原集团，实力还可以，是已拥有14年的地产开发经验的全国化布局的综合性房企，在上海、杭州、南京、成都、西安等城市有众多项目。

至于君合天玺这个盘，整体性价比还是非常高的，最近刚结束登记不是需要摇号么。

项目优势有：

1、双地铁：5号线（在建中）石桥立交站（直线距离200米左右）+地铁3号线（二期延伸线规划中）；

2、临近大型商业体：西侧700米左右的大型商业体西咸吾悦广场+南侧规划的卓越大型综合体，完全能够满足日常所需；

3、周边教育资源相对丰富：自身规划有幼儿园，周边还有高新一中沣东分校（涵盖初中部跟高中部）、沣东实验小学、沣东和平小学（能否就近上学要看具体的学区划分）。

不足：

1、城改项目，前身叫做曦城，小区规划了30栋楼，很多人早在2013年之前就买了，因为开发商问题一直没交房，后来新开发商接手，改名君合天玺，情况比较复杂，所以可能会有后期纠纷；

2、环境一般，周边被建材市场包围。





陆



@清晨阳光

问：大兴正荣府这个盘怎么样？我是刚需，但是预算50万左右，我看这是个新盘，位置也还可以，不知道能入手不？

答：项目整体性价比还可以，以你这个预算来说可入。

项目位于城西莲湖区龙首北路与永兴路交会南约300米，精装高层均价14052元/㎡。

优势有：

1、位置好：二环边上，地段有优势；

2、双地铁线：地铁2号线龙首原站直线距离1.8公里；地铁8号线（规划中）红庙坡站约1公里；

3、周边商业配套相对齐全：周边2公里内有老城根、龙湖星悦荟、印象城等大型商业体。

4、户型设计也不错。

劣势：项目周边多为老旧小区，环境一般。





柒



@angel

问：老师，你好，我最近在看房，有套6层和28层的房子，总高在31层，我应该选哪个？自住，刚领证的刚需。

答：对于楼层，我们主要是考虑房屋整体采光的问题，一般会选择中间偏上的位置。

洋房产品来说，一般4-6层最好，然后向两端递减，顶楼相对最差。当然，顶楼为顶跃，1楼带花园或者底跃的房子另算。

小高层产品来讲，一般在13-16层是最好的，也是向两端递减，顶楼相对最差。

高层产品来讲，一般在6-10层或19-26层是最好的，然后两端递减，顶底楼层相对最差。

当然，楼层越好价格也更高，有些楼盘好的楼层和差的楼层价差相对比较大，如果是普通型住宅，综合考虑的话没有必要买最贵楼层，一般选择居住在10-20楼，价格不是很高，是比较折中的选择。

注意事项：

家里有老人小孩的，能选低层就选低层，一个是楼层高了压强空气相对稀薄，对患有某些病症的老人来说容易产生不适的反应；没有电梯的多层住房对于老人来说，爬上爬下很不方便。另一个是，久居高层会对儿童的生长发育非常不利，甚至可能会导致他们出现不爱活动、性格封闭等状态。

另外二楼也不建议选择！虽然它比一楼潮湿性小一些，但问题也很多。

比如：①一楼是独立管道，二楼以上就是新管道，所以如果下水道堵塞，楼上漏水，脏水会全部翻到你家；②很多小区单元入户门很高，一楼二楼的北向房间采光基本完全会被挡住。





捌



@蓝色

问：老师，西安商铺现在能买吗，我是打算年底了买一套投资，你觉得与住宅相比，哪个升值空间大？

答：昨天还在跟同事说，不是有钱花不出的，真的不要随意投资商铺，风险太大。

目前西安商铺过剩现象也比较严重，你有空可以去一些商场实地考察一下，空置率很高，除非自己开店经营，或者极少数具备投资潜力的商铺以外，其他的指望租金回报都很难，何况是投资回报。

所以，个人觉得投资不如选住宅。

长期来看，性价比不是很突出的住宅升值潜力虽然可能不会太大，但是保值一定是有的，可商铺却真的不一定。

虽然目前西安市场环境来比较凉，但其实你仔细观察一下就会发现，那些需要千人摇的楼盘，都是配套好、交通方便、整体性价比高的。

这说明了什么？从长远来看，优质房源还是具备保值升值潜力的。这一点从全球到国内一线等房价猛涨过、动荡过的城市可以发现，相比商业地产（商铺、写字楼、公寓），住宅更具长期保值属性。

清风吹袭断

我12月打的征信，首付已交，征信会不会影响贷款审批？？