越拍越偏！珍惜眼前这几个供货大户

芊芊551

2020的第一场雪后迎来了今年首次土拍，绿地成功摘得原力诺瑞特南、北区两个项目地块。同时也宣告，绿地全球商业贸易港项目正式落地。

该项目住宅地块虽属唐冶片区，但距离神武、彩石片区却更加近一些。

我们也观察到，随着近些年城市的发展，使得济南土地供应的边界进一步外扩，现在已有不少地块要比唐冶更加往东。神武、孙村、彩石、郭店在各大开发商耕耘下，冒出不少新楼盘，如神武金茂府、中铁城、融创东山府、中海云麓公馆、龙湖春江彼岸、万科劝学里，等等。

虽然现在雪山、华山、文旅城等依然占据市场主体位置，等这批土地消化完毕后，未来几年济南房产的供给热点会到哪呢？
1. 2016-2018年供应的大宗土地对后市影响极大！

知往鉴今，寻找未来济南购房热点区域，我们不妨到过去找找看。

时间回到2016年，那年的土地成交市场呈现先冷后热的局面。全年住宅土地供应591.17万平方米，实际完成的住宅土地成交约491.57（含商住混合用地）万平方米。

同时，济南城市发展向东趋势更加明显，济南东部和东北部逐渐成了土地供应的主力。虽然这段时间土地溢价率动辄翻番，但因为某些项目是定向供应且底价超低，在这期间拍卖的土地有一个特点就是量大、价低，更靠东。

由于这些土地过去多为农田或零星村落，便于成片开发。且运作这些楼盘的开发商均为全国大型房企。其拥有专业的市场营销团队，且政策宽松市场火热，使得市场接受度较高，迅速收割了不少的刚需置业和投资客群。

比如，还在热卖的中海华山项目、雪山中新智慧城项目、CBD等项目的土地，体量都超级大，且都位于东部或东北部。从那时起，济南人对传统郊区的界限越来越模糊。

其中雪山中新智慧城主要开发了两个项目：中新国际城、中心锦绣天地。项目土地成本极低，楼面价不足2000元/㎡，占据雪山板块半壁江山的智慧城项目，从火热的2016年开售，到顺销的今天，一直源源不断的持续供货。

另外，中海华山片区拿下的土地楼面价也不足3000元/㎡，再加上更早时期摘得的土地，使得这里住宅供应充足，且产品配置齐全。

刚需、刚改、投资客都被人群簇拥着来到了这些地方，认识了这里，最终购买了这里。

2016年土地出让东边唱主角，几宗超大规模土地陆续出让：华山、唐冶、雪山、CBD等，这些片区的出让对济南住宅市场产生了深远的影响。

老城土地出让规模较小，与东部市场供应相比几乎可以忽略不计。

到了2017年，“政策调控”成为济南楼市主旋律。虽然4月19日出台了“最严限购令”，二套首付提高到60%，并且规定土拍溢价率超过150%得卖现房，但是依然没有阻挡上半年火热的行情，章丘、长清两个卫星城，成了开发商追逐的焦点，土地溢价超150%地块，比比皆是。

那一年的土地供应市场的主角依然是东部：CBD（复兴、平安地块）、万达文旅城、唐冶（部分高溢价地）、张马屯、银丰刘智远等地块纷纷出让。这些地块建成的楼盘，日后基本成了济南楼盘供应的主体。像融创文旅城、张马屯、玖熙城、金茂府等楼盘，基本成了当下刚需、改善的不二之选。

除东部市场外，老城区土地出让主要以棚改为主，机床一厂、美里湖、等安置项目，外加零星土地供应，并未对济南土地市场造成太大影响。另外，南部土拍市场也冷冷清清，原计划的兴隆片区也意外流拍。

如果用一词形容2018年土拍情况，那只能用“冷静”来形容了。大部分地块均是底价成交，同时，随着章丘撤县划区，章丘在今年的供应地块明显增加，而且不少开发商开始进军章丘土地市场。

全市各区推出的地块中， 住宅用地共推出93宗，除章丘市场外，高新、历城，历下三区推出住宅数量位居前三名。

其中，高新区推出住宅用地13宗，历城区推出住宅用地12宗，历下区推出住宅用地11宗，四个区基本全部位于济南东部，土地供应数量占据68%份额，其他区域占比较低，仅占32%。



刨除章丘市场外，东部市场大量土地供应主要集中在孙村、文旅城板块，另外唐冶、雪山、奥体中、王舍人也有部分土地供应；南部土地供应主要为兴隆山片区。


而且那年雪山、兴隆、贤文奥体中住宅楼面价均破万，但在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调下，大家对楼市的看法普遍趋于理性。

从以上可以看出，2016年至2018年土拍主战场基本集中在了东部的，唐冶、雪山、张马屯、文旅城、和偏东北部的华山片区。

这些片区楼盘要么扎堆、要么体量超大，购房者基本都被圈定在了这几个片区内。

可以看出，土地供应主体在哪，未来一段时间的楼市热点就在哪。并且购房者也只能去这些热点区域买房，别无他选。
2．未来一两年主要看：神武、张马屯、孙村、中粮大悦城、文旅城

明白了这个逻辑，那我们回顾2019年土拍，以及预测下之后可能会加入土拍区域，从而判断以后楼市热点在哪。

这是2019年土拍市场示意图，图中标中了去年土地体量较大，或比较有影响力的土地位置。



从图中来看，去年土拍呈现两个特点。第一，从数量上来看老城区数量有了一定比例的提高，从数量上来看几乎占据半壁江山，但综合土地面积来看，体量还是太小；第二，东部城区土拍位置继续东延，孙村、彩石、神武、曹家馆等位置加大了土地供应。

东部的这几处地块，仅为孙村地块开发强度较高，上半年拿地的金茂，在神武供货量并不大，另外的章锦、曹家馆等地块也未有供货。

我们再来看下2019年的具体土地数据。

据我们不完全统计，2019年住宅土地出让共80宗（包含商住混合用地），成交面积约334万平方米。



全年土地市场先热后冷，在3到6月份上演了一波小行情，其中的5月份更是成了楼市成交数量和面积的高峰期。那段时间经常上演百轮的竞价，多次触发最高限价的行情。7月份开始的下半年土拍，逐步变成了底价、流拍和终止转让，土地市场逐步降温。






分区域看，除章丘市场外，历城区、天桥区分列土地出让宗数前两名。剩余区域土地出让宗数较为平均，均在5-6宗范围内。




2019年的老城区土地出让节奏明显加快，年内比较有影响力的老城区土拍主要有：枫叶厂、机床一厂、北湖、药山等地块。这些老城区内地块虽然市场声音很大，但地块体量仍无法与东部城区相抗衡。




东部供应体量较大主要有以下板块：神武片区、彩石、张马屯片区、孙村片区、中粮大悦城地块、贤文奥体中等。


另外，先行区也有大量土地出让，让济南城市南北纵深也得到一定提升。

观察2019年的土地数据，可以看到济南主城区外扩步伐没有停歇，不仅向东，北侧也开始加大土地供应，总体就是这些土地的位置“越来越偏”了。

在如今不太景气的楼市环境下，2019年的供地，好些是要等几年才可以消化完毕的。再加上前几年的大宗土地出让的剩余地块，这就基本就构成了两年后济南楼市热点区域：

神武、彩石、张马屯、孙村、中粮大悦城地块，以及2018年持续供货的文旅城。

未来的主战场属于这里！

当然除了这些热门板块，未来2020年后济南东绕城高速内还存在大量土地可供应。这主要包括雪山北、港沟、盛福、王舍人球墨铸铁场、长岭山等区域。这也是未来一两年土地供应的潜在地块，它们的放量推出也会让其成为未来一到两年的楼市热点区域。
3.珍惜眼前几个供货大户

仔细研究最近四年住宅土地（包含商住混合用地），会发现2017土地供应计划达到最高点，之后呈现下降趋势，但近两年住宅土地成交规模却呈现平稳态势。



另外，在2016年楼市大热时，较高的土地供应，也有效缓解了近几年济南楼市的供需矛盾。


雪山片区的中新智慧城项目，就是当年大量供应的产物，至今仍在热销。而且量大价低，一定程度上起到了济南房价压仓石的作用。类似的情况，还有华山、文旅城等片区。



老城区恰恰因为土地供应不足，又加上地块面积较小，导致拍出的土地楼面价不低，且周边又无竞品便可以提高定价对外发售。


通过对这几年土地市场的总结，给出几点小建议：

1.济南土拍主角一直在东部，且有向东蔓延的趋势。也就意味着未来置业选择的范围“越来越偏”。反观现在雪山、华山等片区楼盘还有不少存货，这些位置相较孙村、彩石而言更靠近城区，配套更加成熟。在绕城高速不大面积供货的前提下，这些地方楼盘还是具有一定的稀缺性的。

2.老城区土地出让面积大多较小，竞争过于激烈，容易产生溢价，最终产品售价不低。大胆预测，未来可能老城区的刚需可能因为承担不起过高的房价，大部分都选择了城区老破小，老城区新房多用做了刚改与改善,从而与刚需无缘。

寒郁轩良

未来热点会东移，与章丘接轨，章丘的绣源河风景区会是东部一个重要节点！会发展成为济南又一网红打卡地！

寒郁轩良

刚需当然永远是往边上郊区赶