地王系列丨天津：2019年入市地王仅四成实现盈利

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2019年刚过去，这一年中，天津土地市场相对理性，房企拿地态度越发审慎，底价成交成为常态。

下半年，当流拍率大幅攀升之时，不禁让人想起前几年地王频出的时候，在这其中，最为典型的当属 2016年底金地集团竞得的南开双峰道地块，楼板价高达49018元/平方米，在之后的三年多时间均保持着天津最高楼板价的记录。

在此期间，尽管最高楼板价未被刷新，但市内（河北、红桥、河西）、环城（东丽、北辰、西青）、远郊（静海、蓟州、宁河）的区域最高楼板价却也被不断刷新，土地市场始终保持在一定的热度。

按照正常开发进度，这波地王大概率已经入市，考虑到近2年天津经济发展相对疲软，新房尤其是高端改善产品的去化和价格增长相对疲软，在这样的环境下仅四成地王实现盈利。



2018、2019年底价成交成主旋律

在2016、2017“地王年”的反衬之下，天津近2年土地市场明显理性了许多，底价成交成为主旋律，停牌、流拍现象不断，地王的数量和质量均有明显下降。

这一方面与天津楼市调控进入深水期有极大关联，天津目前的新房市场以刚需为主，高端改善盘去化受阻。另一方面，早在2018年4月，天津市房管局下发通知，做好“三价联控”房价稳控工作，防止出现新“地王”。

近2年政府在出让土地时往往设置竞自持比重，在融资越发收紧的当下，房企拿地就更加谨慎了，对于地王的追捧不在那么热衷，近2年成交的四宗地王除北辰区总价地王溢价21%成交外，其余三宗均为零溢价或低溢价成交。

从地王分布区域来看，市内六区占半数，环城四区和远郊五区各占2成，滨海新区占据一成，其中单价最高地块是市内的南开区，三宗地王（2宗单价地王、一宗总价地王）的平均楼板价为43050元/平方米，分别被金地、天房和保利竞得，总溢价率达46%，足可见该区域地市热度之高。





目前仅有半数地王入市

根据CRIC统计，截止2019年12月31日，仅有半数地王入市，入市项目的平均入市周期达21个月，远超过全国平均入市周期10个月。

就已入市的单个地块来看，入市最快的是河西区单价地王项目——御江臺，该项目宗地在2018年12月被绿城以18亿元的底价竞得，楼板价为22833元/平方米，不到9个月就开盘，房屋平均销售价格38466元/平方米，地房比为59%，房地差有16533元/平方米，房企盈利空间并不突出。

除2019年竞得不久的2宗地以外，按照正常开发周期，“延迟”入市的12宗地均为2016、2017年竞得的，这12宗地块按照目前周边同类项目的售价销售的话，大概率都将面临亏损，仅有位于远郊宁河的一宗单价、总价双料地王项目，尽管保利当时以49%的溢价竞得，楼板价达6113元/平方米，而当时周边同类项目销售在9845元/平方米，在当时看来拿地价格还是较高的，但是2年多时间过去，周边在售项目均价已升至12000元/平方米，项目实现盈利已经没有问题。







地王项目盈利空间再被压缩

与其他城市房价一路上涨的走势不同的是，天津房价尤其是高端改善产品的价格在限价影响之下，部分项目的价格较其首开价格多有下调。

同时，由于天津楼市处于深水期，高端项目去化缓慢，加之各房企进入集中偿债期，资金压力趋紧，多数房企在激烈竞争状态下选择主动降价拉升销量。

这种价格下调在在2019年下半年更为明显，曾经一度引发“价格战”，后期多家房企被政府约谈，要求价格逐步回调，不允许再降价。

CRIC监测数据显示，已入市的“地王”项目平均销售价，与拿地时的周边房价相比，并非均呈上升趋势，河东、河西、北辰、静海四区的单价地王项目销售均价均不及拿地时周边项目同类售价，四项目的地房比多在65%以上，盈利可能性几不存在。

当然，像天房万欣城、天房樾梅江、融创城、海河金茂府等项目，区域房价涨势较为突出，涨幅多在75%以上，再加上本身拿地价格较为合理，项目实现盈利自然不在话下。







仅四成地王盈利，多位于市内

就已经入市的16个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于26%-94%不等，房地差在1431-35111元/平方米之间。

根据CRIC测算，仅有四成地王能实现盈利。其中盈利空间最大的当属河东区的总价地王项目，2015年7月被天房集团以41亿元的底价竞得，楼板价为8976元/平方米，而当时周边的太阳城项目售价17000元/平方米，27个月之后项目首开，案名天房万欣城，房价较拿之时上涨了103%，平均销售价格在34532元/平方米之间，整体来看，项目房地差维持在25556元/平左右，地房比仅有26%，项目盈利空间还是比较大的。

从区域层面来看，盈利项目多位于市内六区（河东、河西、红桥三区均有涉及），并且这些项目拿地早，楼板价均在2万元/平方米以下，1-2年入市的节点正好赶上房价已经涨至高位，这些项目的地房比多在40%以下，最终实现高盈利也在意料之中。

盈利较难的项目市内六区、远郊五区、环城四区、滨海新区均有涉及，由于拿地价格太高，甚至部分项目溢价率在100%左右，面粉价格贵于面包价格，这些项目即使房价有一定程度的上涨，也难以实现盈利，全市单价地王——南开双峰道地块最为典型，即使从拿地到入市，房价上涨了21%，但由于地价太贵，最终地房比也高达81%，难以实现盈利。

但考虑到项目后面还会加推定价更高的别墅产品，考虑到项目区位、配套较佳，去化率尚能保持在相对高位，从全局考虑来看盈利情况会好于目前，甚至存在一定的盈利空间。







通过对2016、2017年天津成交的所有涉宅地块的盈亏情况进行初步测算，结果发现，七成项目尚能保持盈利，非地王项目明显好过地王项目。

从亏损项目的分布来看，环城四区、远郊五区较多，占到亏损项目的近八成，尤其是武清区，有11个项目大概率亏损，这与天津商品住宅的主力供应区域也相吻合。

此外，市内六区和滨海新区也有涉及，多是高溢价成交的高价地，由此可见控制成本的重要性。



房企面对高价地要慎之又慎

近些年，天津经济发展进入慢车道，加上调控加码，房地产受到极大的影响，使得楼市进入深度调整期。

楼市的不景气也很快的传导到土地市场上，房企对于地王不再那么热衷。

当然，土地市场的不景气也与全国性的融资收紧有极大关联，加之近年天津土地出让条件相对“苛刻”，多宗土地规定竞自持比例，房企拿地的积极性也被重挫。多重因素影响之下，2018、2019年天津地王的数量和质量下滑也在意料之中。

CRIC监测数据显示，天津近2年高端改善产品销售比重较2016、2017年有了明显的下滑，降幅在2-3个百分点左右。

这也很好理解，由于北京和天津地理位置较近，有能力在天津购买“地王”豪宅产品的客群，大可以去北京购房，因此天津高端刚需去化受阻也在意料之中。

此外，天津由于经济增速放缓，城市综合实力排名明显下滑，2018年城镇居民人均可支配收入仅42976元，远远落后于杭州等“新一线”城市，严重制约了其购买力，高端改善产品的去化明显弱于刚需产品，并且盈利的空间也在不断收缩。对于房企而言，面对高价地还是要慎之又慎。
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