我从股市的历史数据中，看到了楼市的未来

乔微博

来源：远方青木


在世界范围内，楼市和股市都是平起平坐的两大资本市场。

唯独中国有些例外，今天的中国的股市完全无法和楼市相提并论。

如果你在亲朋聚会上说你是炒楼的，大家看你的眼神马上就变了。

如果你在亲朋聚会上说你是炒股的，大家看你的眼神马上也变了。

这些年，楼市的回报率远远超过股市，双方的差距犹如皓月之于萤火。

但经济的本质规律告诉我们，价格始终在跟随价值走，把时间周期拉的足够长，估值回归的规律一定是有效的。

我认真研究了30年前股市的历史数据，发现其走势和楼市惊人的相似。

借此研究，我们甚至可以直接预测未来楼市的走势。




中国股市的元年




中国股市诞生于哪一年？中国楼市又诞生于哪一年？

1990年11月20日，上海证券交易所成立，12月19日正式营业，开业时上证指数为100点。

1991年，A股暴涨129.41%，随后开启了十年大牛市。

到2001年6月14日，上证指数暴涨至2245点，10年翻了22倍。

在那股市的黄金十年，“炒股的”是一个至高无上的荣耀称呼，因为一股很贵，少则三五十元，多则一两百元，买一手（100股）的起步门槛就是三五千到一两万之间。

换言之，只要你能炒股，你的身家最少最少也是三五千元到一两万之间，在那个人均月工资只有两三百元的时代。

富人才能炒股，穷人连买一手的资格都没有。

在这个基础上，A股连续十年大暴涨，中间有大涨也有大跌，但总涨幅22倍，那个年代5倍10倍的杠杆遍地都是，直接诞生了无数的造富神话，闭着眼买股票都能赚钱。

什么大户室的传说，什么坐庄风云，这些故事都诞生在那个年代。

在那个股市的黄金十年，如果你说你是炒股的，那大家看你的眼神就真的变了。

1991年，就是中国股市的元年。




中国楼市的元年




在90年代A股红红火火的时候，中国的楼市也开始蹒跚起步。

那十年，中国成立了很多房地产公司，但赚钱的没有几个，倒闭的倒是不少。

那个年代，炒楼就是败家子的行为，各地无人问津的房子积压如山。

1998年7月3日，23号文颁发了，终止了在中国实行半个世纪的福利分房制度。

同年，央行启动个人住房抵押贷款业务，用2成首付，甚至0首付来帮助居民购房。

经过一年半的消化后，全国的存量住宅被一扫而空，随后供需开始失衡。

2001年第一季度，北京房价突然开始暴涨，一个季度内房价涨幅达到97.3%，年初北京的房价才2000多元一平米，到了年尾，已经接近5000元了。



从这一天开始，中国楼市开启了10年轰轰烈烈的大牛市，2011年，北二环的房价，涨到了3万多元一平米。

从2001年到2011年，中国楼市有大涨，也有大跌，但总体是持续上涨，诞生了无数的造福神话，闭着眼买房都能赚钱。

温州炒房团的传说，也是这个时期诞生的。

在这个楼市的黄金十年，如果你说你是炒楼的，那大家看你的眼神和90年代是完全不一样的。

2001年，就是中国楼市的元年。




第一次的折戟




在暴涨十年之后，中国的股市终于迎来了自己第一次真正的折戟。

自2001年到2005年，股市迎来了黑暗4年，这四年里股市从2245点，漫漫阴跌到了998点。

庄股的神话破灭了，扛不住资金压力的德隆系倒台了，大户室关闭了，高杠杆炒股的跳楼了，全国股民强烈呼吁要把中国股市推倒重来。

无独有偶，从2011年开始，中国楼市开始了史无前例的严格调控，严格限制房价上涨，开始了“冻市”的四年。

连续暴涨十年的楼市，也第一次迎来了真正的调整。

在这四年里，温州楼市崩盘了，鄂尔多斯楼市崩盘了。

这在楼市的黄金十年里是不可能出现的。

这是中国股市和楼市的第一次折戟，时间也恰巧都是四年，你说神奇不神奇。




第二次的腾飞




股市的波动性远远强于楼市，土地也和政府的利益直接挂钩。

所以在这折戟的四年里，股市回撤了一半，但楼市的回撤极小，甚至北京的房价还有小幅上涨。

但回撤小的代价就是，在下一轮的腾飞里，楼市的涨幅也小。

黑暗四年后，中国重启股市，A股迎来了第二轮大牛市。

自2005年到2007年，A股从1000点，暴涨到了6124点，上涨6倍，开启了一场疯狂的大牛市。

疯狂到什么程度？疯狂到无论国家怎么打压股市，怎么提示风险，都完全没有人听，连紧急出台的印花税政策，都没能把股市疯涨的劲头给打下去。

2007年，上证A股的平均市盈率已经达到了70倍，这代表你投资一家上市公司，要70年才能收回成本，这简直太疯狂了，完全不可理喻。

视角再拉回到中国楼市，长达4年的冻市期带来了积压如山的大量库存商品房，于是“去库存”开始如火如荼的搞起来了。

这引来了中国楼市的第二轮大牛市。

从2015年到2017年，全国房价平均涨幅在1~1.5倍之间，北京的房价由于在4年冻市期还有微弱上涨，这一轮反而涨的最少，只涨了1倍。

但由于那4年冻市期楼市没有跌，泡沫没有去掉，所以中国楼市的“市盈率”也到了70倍，靠租金回报需要整整70年才能回本，这简直太疯狂了，同样不可理喻。

在这疯狂的2年里，不管国家怎么打压楼市，怎么提示风险，都没有人听，楼市疯涨的劲头怎么都压不下去，后来甚至直接采用行政手段干涉市场，明令禁止房价上涨，才算把势头压下去。

我们把这三段历史时期放在一起看一看，会发现非常有意思。

（请把手机横过来看）






不同中带着雷同




中国股市自2007年的这一次的腾飞后，彻底步入了黑铁时期。

从2008-2019，“炒股的”从一个荣光的词汇，渐渐变成了一个带贬义的词汇。

这背后，是一次大暴跌和6年的漫漫熊市，而股民自2001苦等十几年，再也没有见过股市重现90年代那十年的黄金荣光。

2007年10月16日，A股见顶6124点，随后开始一路狂泻，一直跌到了1664点才算止跌。

2008年10月28日，在四万亿的刺激下，A股开始止跌反弹，从1664点反弹至2009年8月4日的3478点。

随后，A股开始了漫漫阴跌，一直跌到了2014年7月的2000点。

然后，A股开始了2015年的大牛市，这是中国股市的第三轮大牛市。

从2000点，暴涨到了2015年6月的5178点，涨幅2.5倍。

再后来的事情大家就很熟悉了，股灾、阴跌、筑底。

四年后，今天的A股是3000点。



股市整体领先楼市十年左右，那2017年之后的楼市，我们是不是可以用股市的历史轮回去预测一下呢。

楼市和股市有很多不同，但不同中带着一丝雷同。

如果以相同的短周期去预测，那我们会得到以下结果，把高度相似的两段周期进行直接类比。

（请把手机横过来看）



但楼市和股市有所不同，稳定性完全不一样，如果把2~4年的短周期放进去直接类比，可能会有所偏差，如果以十年为周期去看，那可靠度就会高非常多。

同时，2007年之后，股市大跌75%，但2017年之后的楼市由于中国特色，不可能大跌，最多是横盘微跌。

鉴于2008年的股市已经通过大跌挤出了泡沫，而楼市没有，所以我们直接拿2005年1000点的股市和2015年的房价进行类比，更为可靠。

同时，我们用2019年2900点的股市，去类比2029年的房价，也更为可靠。

当然，鉴于2011~2015年楼市没有下跌，少挤了一段泡沫，实际走势数据可能下表有所下滑。

（请把手机横过来看）



把时间周期拉的足够长，价格始终是跟随价值去走的，这是资本市场永恒的规律。

2007年，上证指数的市盈率达到了峰值，为70倍。

2017年，中国楼市的市盈率，恰好也是70倍，出租房子的年回报率仅为1.5%。

中国股市和中国楼市，受政策的影响都很大。

每一轮回调，每一轮上涨的周期，又是那么惊人的相似，大家难道没有感觉出来什么吗？

房价的确有人保，这让房价回调的幅度极小，但与此同时带来的可能是更漫长的横盘。

中国股市有第三轮大牛市，但中国楼市目前只经历了第二轮大牛市。

换句话说，我们可以轻易预测中国楼市至少还有一轮大牛市，而且时间点很有可能是2024年附近。

但鉴于股市在2008年回调的很惨，而楼市在2018年并没有下跌太多。

所以中国楼市的第三轮大牛市，实际涨幅可能很微弱，微弱到我们甚至不觉得他是个牛市。

但如果时间周期再拉长，拉到2029年，直接和2019年的股市进行对比。

那我们发现，楼市在目前的基础上，可能还有50%左右的涨幅。

2005年，A股是1000点。2015年，房价（北京）是4万元。

2019年，A股是2900点。2029年，房价（北京）可能是12万元。

当然我前面也说了，2011-2015年房价的泡沫挤的不干净，所以数据可能有所下滑，所以我的最终预估是8~12万，极端情况下有可能一横十年，理想情况下可以上涨50%。

同时，A股自见顶后，历史上有过两轮大的回调期。

第一轮是2001-2005，历时4年，开启下一轮牛市。

第二轮是2008-2014，历时6年，开启下一轮牛市。

而上一轮牛市见顶，是2015年，距今已经4年多了，从时间上算，没几年了。

为什么那么多人都看好股市，提前入场埋伏，从时间大周期上来看，是有原因的。

再过几年吧，定有巨变，等国家通知即可。

无论股市还是楼市，爆发之前，必有重大政策出炉，无一例外，再结合历史大周期，你其实可以轻易猜测到未来。

财富的大门，其实没那么神秘。

点赞转发的朋友，祝你在新的十年周期里，财源滚滚，一帆风顺。

勇敢的树袋熊1

房兴百业衰，水能载舟亦能覆舟

崔炫俊献

认同一部分观点，第三波楼上的上涨注定是冰火两重天[酷拽]

晓望爷

说来说去，就是楼市还有50％的涨幅。我马上入手10套，如果没涨50％怎么办？你自己说怎么可能办？