楼市调控第四年，2020全国楼市怎么走？

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来源：佳爷房谈TB

转眼2020年已经过了十天，2019年已然成为了过去式，纵观去年的房地产市场，不管新房还是二手房，可以说是稳中有降，经历了风云飘摇。不管怎么说，安居仍是大多数人最基本的需求。相较于新房市场，2019年二手房可以说是并不好过。

2019北京二手房住宅成交145022套

相比2018年减少5.5%

2019年，二手房市场在调控继续深入下延续低温态势。根据北京市住建委统计数据显示，2019年全年北京二手房住宅总成交量145022套，相比2018年减少5.5%。成交均价59709元/㎡，与2018年基本持平。其中二手房成交套数最多的是3月份，全月成交16051套房；成交套数最少的是2月份，受春节影响，只有6091套。这几年北京二手房成交在2016年达到巅峰，成交近27万套。值得一提的是，自2017年3月17日北京最严楼市调控以来的这三年，二手房成交始终稳定在15万套左右。从图中可以看出，近三年的最高值就在2017年3月，单月成交了25952套。



业内人士称，2020年，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，楼市政策不会松动，市场预期平稳，延续低位态势。北京二手房市场将保持15万套左右的成交水平，新房、二手房的供应量都较大，未来价格将继续保持平稳。



自去年3月二手住宅成交量和成交均价创新高后，北京二手房市场总体处于低位波动状态。据北京市住建委的统计数据显示，12月北京二手房市场成交量环比、同比都有小幅上扬，呈回暖态势，但成交均价却到了全年最低点。有人说这是以价换量的结果。

有分析认为，二手房市场交易量在年底持续提升，主要原因在于去年11月下旬个人住房贷款利率随LPR下调有所降低，多地发布公积金新政，政策利好在一定程度上也提高了成交量。不过虽然2019年底市场有所回温，但春节临近，预计节前市场还会有所降温。总体来看，在新增供需双降外加春节假期等因素影响下，2020年1月市场成交量将出现回落，成交均价保持稳中小幅下跌趋势。

北京二手房市场“80后”占半壁江山

朝阳区领跑成交

从购房年龄结构来看，2019年，北京二手房市场“80后”占据半壁江山，某机构统计显示，购房客户“60后”占7.41%，“70后”占18.23%，“80后”占48.82%，“90后”占16.69%，其他年代的客户占8.85%。从区域成交量来看，朝阳区持续领跑区域二手房市场，其次为海淀区和丰台区。从成交户型来看，90平米以下面积段产品仍为主力成交，占比达65%，占比环比持平。从置业人群性别分布来看，男性还是高于女性。

数据的背后是一个个业主和购房者的攻防战，在买卖双方的博弈中，业主的心理防线已经在下降。和此前不同，如今业主处于全面被动状态。而据相关数据监测，2019年底，客户议价空间达到2017年以来最高水平。风水轮流转，买卖双方的心理预期改变，购房者犹豫不决，等待“最好的机会”，业主则倍感焦虑，挂牌的二手房几个月依然无人问津。北京就是一个典型的例子。北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。

2019青岛跌幅超20%

重庆热度最高？

相关机构数据显示，与去年相比，不只北京，全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。甚至有的城市跌幅超过了20%。分城市来看，去年全年青岛二手房挂牌均价跌幅最大，跌幅超20%居首；广州位居次席；郑州位居第三位。

不仅仅是挂牌价，2019年全国二手房成交量较2016年高值下降15.8%。可见当前市场已降至低位。不过当市场降到一个较低的水平后，成交开始缓慢回升，向平均水平靠拢。小幅度的升降，也是市场内在规律性的体现。

2019年二手房下降的一个重要原因是新房的分流效应。2019年，随着新房供应的井喷，二手房交易一直是低位震荡，房价则是一降再降。而2020年新房新增供应下降，外加新房的价格优势减弱，新房对二手房的分流作用将减弱。预计今年市场可能会有小幅回升。

再来看看全国二手房市场各城市热度和用户偏好情况。



2019年一二线城市受政策调控压力相对较大，市场下行明显，而三四线城市却有不同程度的上涨。针对2019年找房用户行为偏好，58同城、安居客去年年底发布了《2019年楼市总结》，通过对平台用户进行大数据分析发现，在二手房市场上，一线城市中，上海的二手房找房热度相对较高，环沪城市涨幅较为明显；在新一线城市中，重庆是用户购买二手房最青睐的城市，二手房找房热度排名首位，成都、沈阳、西安紧随其后。

90-120平二手房受欢迎

近8成购房人买房为自住



而在户型喜欢方面，改善型三居室依旧受欢迎。从面积偏好来看，更多的用户对90-120平的二手房情有独钟。较大的居住面积能满足一家几口人的居住需求，让老人休养生息、孩子独立空间学习、夫妻二人世界的需求都能得到满足，置业的改善型作用显现。这也是房地产市场企稳后，用户偏好推动市场发展的方向。偏好二手房总价在150万以下的用户占比接近70%。总价偏好占比2019年以来基本没有变化。预期2020年用户总价偏好基本不会有太大变化。

从全国置业人群目的占比来看，还是以刚需和改善住房为主，总占比超过55%。子女教育占比近20%。另外还有近12%的人群买房用于投资，少部分人用于养老。从用户购买房子的类型看，带电梯的高层住宅最受青睐，其次就是没电梯的低层住宅。

稳是未来楼市基调

三四线城市将迎来热点切换

58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，随着市场整体的平稳发展，预期2020年用户总价偏好基本不会有太大变化。而三居室需求提升，进一步说明市场改善型需求正在稳步扩大。可以预见的是，随着房地产市场进入稳定发展阶段，市场改善需求将逐步成为房产交易的主力。

同时张波也表示，“稳”是未来楼市的总基调，对于2020年房地产市场，无论是购房者还是经纪人都保持着较为乐观的态度。在年底返乡置业潮和景区置业潮的带动下，三四线城市将迎来热点切换，受到更多关注。

随着“房住不炒”总基调的稳步奠定，在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后，2020年，随着市场情绪的逐步回稳，房地产市场在以“住”为主的功能诉求下，将会朝着更理性的方向发展。