一致预期形成，一线楼市火爆，危机的时刻才刚开始

因醉鞭名马幌

文/时晨晨




楼市又火爆起来了！




售楼处人山人海，附近停车场爆满，购房者躁动，又开始抢房了！




2019年末，两天时间，深圳4个楼盘开售，有两个“日光”，其中绿地一个项目30秒清盘。




2020年首周，上海6个楼盘“日光”，1000万的顶复眨眼就没了，跟买白菜一样。




就连冷清的北京楼市也开始企稳，2019年12月二手房网签超1.4万套，环比涨幅达15%，连续两个月上涨，仅次于小阳春的3月和4月，创2019年第三高！









广州一直坚挺，整个2019年成交79737套一手住宅，四个一线城市中，排名第一。




广州坚挺，北京回暖，深圳火爆，上海狂热，没有房子的普通老百姓，又慌了！




我们到了最关键时刻，最后一战必须抗住，否则一溃千里，前功尽弃！






天时地利人和 楼市反弹预期形成！




2019年，房地产调控已经持续了4年，楼市宏观调控一直以收紧为主。




比如，住建部按月度和季度对房地产市场进行评估、预警，各个大会都一直强调房住不炒等等。






（来源：易居中国）




11月份，政策转向，央行宣布下调5年期LPR，房地产利率松绑，同时深圳调高豪宅标准，率先放松楼市政策！





政策放松，基建也发力，要求各地方赶紧搞钱，搞项目，弄得水泥严重短缺，鸡飞狗跳。




最近央行、财政部、发改委等10余个部委也发布了“开年第一会”全文，各条阵线都在部署接下来一年的工作。




提取关键词，就是“稳”字当头，基建是重中之重。




从去年四季度，我们货币政策也出现微调，删除“把好货币供给总闸门”，确保“货币政策要灵活适度”，宏观流动性大幅改善，房企最困难的日子过去了。




这有什么影响呢？房企又开始激进拿地了！



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2019年，楼市调控这么严，全国50大城市土地市场总量还居高不下，合计卖了4.41万亿的土地，同比上涨接近20%，刷新历史记录！




2020年，宏观政策放松，已经成为大趋势，各大房企也摩拳擦掌，想搞个大的。




这意味着，房企拿地会更激进，一线城市气势汹汹！









房价反弹，从最热的深圳开始；土地反弹，从最冷的北京开始！




北京开年第一锤，就敲出来70.5亿元的总成交价，溢价率一个25.93%，一个17.74%，较2019年均值翻了一两倍，地方和房企喜大普奔。




按照土地成交价和以往规律，石景山这块地上的房价，可能会涨到8万元左右，远高于当前6.5万的均价。




战略新兴产业还没成气候，房地产还是国民经济的支柱，关键时刻他们拉的还是房地产。




2019年底，中国的宏观经济就已经企稳，各项指标开始回升，以目前释放的刺激政策推断，2020年宏观经济也会好转。




房地产拉动宏观经济，但是也别忘了，宏观经济也拉动房地产！




很多学术论文定量分析已经证明，房价与GDP之间存在双向因果关系，二者相互反馈和影响：




房价上涨，居民会觉得自己的财富增值了，觉得前途一片光明，于是会加大消费和投资，这反过来会影响经济增长；




宏观经济好转，M2高增长，居民收入增加、通胀上升等等，出于各种原因，又没有其他投资渠道，居民也会多买房，推升房价。




再具体一点，原来房价2万，现在周边大搞基建，通个地铁，修个机场，交通便利很多，房价不得涨到2.5万？




宏观经济跟房价不分家，别以为搞基建，房价就不动了。




过去20年，房价大涨，最大的基本面就是，宏观经济一直高速增长，各项宏观指标翻了好多倍，很多领域都排名全球第一！









当下的理想策略是什么？以时间换空间，把房价“打实”了！




意思就是，暂时先按住房价，不让房价上涨，经济得继续高增长一波，让大家的收入和房价的关系，回归到一个正常合理水平。




现在的问题是，这个策略可能要玩儿不转了：宏观经济是好转了，房价可能会涨得更凶！




土地市场火热，楼市也火热，房价有失控风险，必须警惕！






最后一战必须抗住 否则功亏一篑！




2019年，虽然土地成交很猛，房地产成交量扩大，但是房价总体上还是相当稳定的。




去年全国有超过170多个城市发布政策，继续疯狂抢人，政策文件比2018年增加了40%。




即便如此，去年房价总体上也按住了。




新房价格是全面控制住了，除了深圳等极个别城市，二手房价格也都小幅下跌。房子不像过去那么好卖了，去化率下降，回款也放慢。




跟以前最大的不同是，房地产打破了稳赚不赔的财富效应，很多人买房开始亏钱了！









对24个典型城市热销的300个项目分析，易居中国发现，过去三年，赚钱的项目只有一半，37%的项目是亏钱的！




总之，一切都在可控范围之内！




为此，我们付出多少代价呢？




中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，全国各地合计出台的调控政策次数达620次，刷新历史纪录，同比2018年的450次上涨了38%。






（来源：中原地产研究中心）




2017年，大家觉得这轮楼市调控太严了；2018年，大家觉得这轮楼市调控喘不过气了，应该到头了吧。




万万没想到，2019年，调控更猛了，各地焦头烂额，比2018年的调控政策还多了近四成！




楼市调控成果，来的太不容易了，一定得守住！




2020年刚开始，楼市就开始火爆，一线城市已经点燃，几个月后可能会蔓延到全国，仿佛又回到了2016年。




无论是专业机构，还是普通民众，无论是预计2020年小阳春，还是下半年抄底，几乎没有人会认为2020年房价会跌的。




从宏观经济的角度、房企的角度、有房既得利益者角度看，最困难的时候确实过去了，他们也确实很开心。




但是，这才是最危险的时刻！









先看一个现象。




过去几年，我们楼市调控的目标就是，不让房价上涨，有些地方规定房价波动不超过10%，或者房价不能超过2017年最高值。




导致的结果就是，楼市调控，松松紧紧，一段时间“房住不炒”为主线，一段时间“一城一策”为主线。




楼市因此也形成了鲜明小周期特征，2017年、2018年、2019年都出现了楼市小阳春，2月份-4月份楼市就明显回暖。






（来源：社科院）




熟知周期理论的人都知道，没有完美的周期，未来不可能一板一眼重复过去。




最担心的是，出现长鞭效应，让我们过分的低估周期回升和回落风险。




什么意思呢？




跟人甩鞭子一样，离手最近的鞭子波动较小，离手越远的地方鞭子波动较大。




在经济领域就是，刚开始的时候，周期波动还很小，但是时间越久，周期波动就越大，跟WiFi信号似的！




这个危害特别大，因为它意味着波动越来越大，最后一定失控，只是时间问题。




当下楼市小周期，已经出现了这个苗头，一定得采取措施，打破这个规律！




现在楼市火爆，更危险的是什么？预期！




一致预期非常可怕。还记得2015年股市吗？说慢牛，只要预期一致，一定是疯牛，最后“非理性下跌”。




涨的时候管不住，跌的时候也管不住，楼市的道理也一样。




楼市上涨的时候，往下调控，结果房价还是上涨，还可以推卸责任，说能力不足等等。




但是，楼市下跌的时候，你一调控，房价暴涨了，这可问题大了，这就是态度的问题，将极大改变社会预期。









从2016年开始，我们这轮调控的决心有多大？房住不炒，各顶级文件不断重复，各领导人不断重复，各官媒不断宣传。




总之，调控的决心史无前例。




从2016年开始，我们这轮调控持续了多长时间？4年多了，也已经创造历史。




从2016年开始，我们这轮调控动用了多少政策？数不清了，反正也是史无前例。









看看现在大家对楼市的预期：央行四季度城镇储户报告显示，对下季度房价，26.5%的居民预期“上涨”，51.5%的居民预期“基本不变”，11.1%的居民预期“下降”，10.9%的居民“看不准”。




如果2020年控制不住房价会发生什么？




所有人都会想，2016年这轮调控，那么严厉，那么多史无前例，连着都没控制住房价，那么中国房价永远不会跌了。




这会加固所有人的预期，“搞其他干啥，还是炒房赚钱，还是投机赚钱”的观念将彻底深入人心，打上烙印，永远不会磨灭！




原先11%看不准的居民也会立即倒戈，变为看好房价，原本51%认为房价不变的居民，也会倒戈看好房价。最后接近90%的居民会认为房价上涨！




过去我们所有的努力，全部功亏一篑，所有调控成果，全部付诸东流。




这一次楼市调控失败了，其他任何事情都不要想了！




一致预期形成，一线楼市火爆，最危险的时刻才刚刚开始，我们忧心忡忡！