|
|
半岛记者 于红靓
用“冰火两重天”来形容2019年胶州楼市毫不为过。前三季度在大规划加持、外地购房客支撑下，市场整体不错，成交数据亦很亮眼；但跨入第四季度，当众多利好被提前透支后，市场突然趋冷，售楼处一下子清冷不少，为年底冲量，有开发商率先降价，随后引发降价潮，一时间引发广泛讨论。进入2020年，房价下滑引发的连锁反应还在继续，当市场供大于求、当投资客逐渐消退、当刚需购房者继续保持观望情绪，对于胶州开发商来说，用利润换销量不啻为一个不错的选择，当楼市逐渐回归理性，房屋的居住属性则真正体现。
反映
房价变化太快，有的无奈有的开心
对于胶州楼市，胶州当地居民刘先生太了解了，他看着胶州的房价逐步攀高，又看着房价逐步回落。从2017年开始一直到2018年中，胶州楼市一片飘红。“市场太好了，机场拆迁、货币补偿，本地居民的需求量很高。另外，很多市区的购房客进入胶州，楼盘纷纷涨价但仍卖得很好。”刘先生说，在楼市上扬大环境下，胶州房价迅速上涨，但这种涨势在2018年三季度戛然而止。“2019年上半年市场不温不火，四季度开始降价。”刘先生说，年底时碰上开发商搞活动，优惠力度很大，他动心了。
对于房价的变化，购房者有喜有忧。“我刚交了首付半个多月，楼盘就开始大幅降价，每平米降价外还送车位、物业费。”针对房价的突然变化，有老业主表示接受不了。“房子作为一种商品，是会出现价值波动的。在市场利好的情况下，可能会出现涨的局面。同样在需求不高的情况下，也是会出现下跌的。”购房者王先生表示，可以接受房价波动，但无法接受如此大的下调。老业主有些懊恼，但不少仍在观望的购房者表示开心，楼市整体大环境趋冷，他们期待适时入手、“淘”到满意房源。
商品住房的涨跌是由买卖双方的供求关系形成的市场行为，而市场行为就有涨有跌。记者调查发现，大众对于房价的变化看得很开，认为这是一种市场行为，关键是个人购房时机的选择。
调查
下调价格、送车位，花式营销真降价
回顾2019年胶州楼市，外地购房客、降价、稳房价……这几个词不得不说。
2019年一开年，市场不甚景气，胶州新盘供应量不少，火药味十足的同时，开发商都在需求突围。市场第一次波动出现在五一前后。当时，胶州经济开发区的大盘荣盛·锦绣外滩加推新楼，新房成交价明显低于在青岛网上房地产公布的住宅备案价，而且车位价格也大幅下调，引发关注。但这是个别开发商行为，此时，胶州房价没有明显波动，但售楼处趋冷是不争事实。
进入下半年，胶州不少楼盘继续创新营销方式，主动出击，把目光盯上了省内其他地市的购房客。每到周末和节假日，日照、临沂、潍坊、淄博等地的“外地看房车”就开到了胶州各个楼盘售楼处，大批外地看房者到项目选购。
临近年底、在外地看房客减少、年底冲量的压力下，不少楼盘出现了降价销售的情况。有协信天骄云麓购房者反映刚交首付楼盘就开始大幅降价，每平米降价600~800元不等，赠送物业费1万到3万元不等，还赠送车位，前后差价超出10万元。开发商大降价促成交，一方面购房老业坐不住了，另一方面，片区内其他开发商也表示接受不了了，“扰乱了市场环境，大家都没法卖了。”最终，胶州房管部门的介入，通过约谈开发商，明确不允许扰乱市场的行为。
从目前胶州房价来看，某些片区项目确实是降价了。如位于胶州主城区的一个楼盘，上半年毛坯均价最高至15000~17000元/平方米；下半年先是调整至均价12000元/平方米，10月底又由均价11000元/平方米调至8000元/平方米。位于少海片区的一个楼盘，也由均价9500元/平方米调至8500元/平方米，部分特价房甚至低至7000元/平方米。无独有偶，同样位于少海片区的某楼盘小高层由原先均价10800元/平方米调至9000元/平方米，部分房源单价低至8000元/平方米。
数据
全年新房卖出19864套，全市排第三
外地购房客拥入、房价下调等多因素，确实推动了楼市成交。据青岛锐理数据统计，2019年胶州市新房成交19864套，新建商品住宅成交18110套，在全市十个区市中排三位，仅次于传统的成交大户西海岸新区和城阳区。整体数据虽较前两年有下滑，但新房成交量占全市比例仍超过了14%。
而月度数据成交的变化也恰恰体现出胶州楼市这一年的市场曲线。2019年胶州楼市自3月份明显升温，从6月份开始成交连续增长，并在金九达到了年度成交峰值，11、12月份以来又开始降温。
从数据来看，1月胶州新房成交1399套，新建商品住宅成交1226套；2月新房成交598套，新建商品住宅成交582套，前两页冷淡开局。进入3月份市场逐渐升温，当月新房成交1323套，新建商品住宅成交1226套；4月新房成交1532套，新建商品住宅成交1394套；5月新房成交1487套，新建商品住宅成交1382套；6月新房成交1666套，新建商品住宅成交1516套。整个上半年数据比较平稳，市场相对较淡。
进入下半年，在多种营销手段、外地购房客大增的前提下，楼市成交量持续攀升，并在金九达到了年度成交峰值。7月新房成交1971套，新建商品住宅成交1744套；8月新房成交2091套，新建商品住宅成交1896套；9月新房成交2162套，新建商品住宅成交1971套；10月新房成交2071套，新建商品住宅成交1924套。进入11月份以来，成交有降温，但在开发各种促销手段下，成交数据尚可，11月新房成交1807套，新建商品住宅成交1651套；12月新房成交1758套，新建商品住宅成交1609套。
分析
局面艰难，开发商纷纷以利润换销量
胶州楼市缘何逆市飘红？业内人士分析，不限购、大规划、低总价、高佣金是胶州楼市逆势走俏的四大因素。特别是各种中远期规划的利好，让胶州楼市逆势飘红。
但是，这些利好的过分炒作，会让市场提前透支。2019年四季度以来，在楼市趋冷的大前提下，胶州楼市业降温明显。
从供求两端来分析，过去多年，胶州土地批量上市，让市场屯下来大批存量土地。这些土地在过去两年基本上以高价转让给了急于进军青岛房地产市场而拿不到土地的大牌开发商。如此看，胶州作为一个不限购区域，供大于求的情况将长期存在。
而在需求端，胶州楼市有一个问题是人口导入不足，据青岛市统计局发布的数据显示，2017年年末胶州常住人口89.33万人，2018年年末90.05万人，一年时间新增人口仅有7000多人。于是，在本土购房需求不甚强烈的前提下，开发商将目光盯准了外地购房客。但这部分客群去年下半年以来已经透支不少，想长期保持热销状态比较困难。
对开发商来说，在楼市全面降温的前提下，“低价走量”不啻为一个不错的选择。“本身胶州的地价就比较便宜，开发商降降价还是有的赚的。”一位业内人士分析，前些年在楼市高位时开发商赚得盆满钵满，此时价格微调，对他们影响不是特别大。“降价也是无奈之举。”一位不愿透露姓名的地产行业从业者解释，考虑到时间成本、资金回笼等，有时候及时出手很必要。
措施
约谈开发商“稳”房价，明确降价有下限
那么新的一年胶州房价会如何波动？记者了解到，目前岛城对住宅预售项目分别对毛坯价格、含装修价格备案，对外公示一房一价等相关信息，价格公开透明，消费者自主选择。对于含装修的商品住房项目，在办理预售许可时要求开发企业申报装修价格，同时要求企业在销售阶段将相关装修信息明确告知购房人，并在售楼现场予以公示。另外，开发企业定价若未超出预售方案备案价格符合规定，如何定价属于开发企业的市场行为。
作为房产管理部门，胶州市房产服务中心称在综合考虑市场因素的同时，会坚决落实上级关于房地产市场调控的要求，严格执行相关政策法规，做好价格宏观稳控工作，维护胶州市房地产市场健康平稳发展。各开发企业在销售时允许折扣优惠等促销活动，但不允许超出备案幅度、扰乱市场的行为。
“2019年底开发商为了促销售，推出了各种优惠活动。”胶州市房产服务中心商品房预售科刘科长表示，有的直接降低房价、推出折扣，还有的送车位、送物业费，引发很多老业主不满。“房价是开发商经营自主制定，”针对一些扰乱市场的行为，他们先是约谈两家降价项目开发商，要求公司整改，不能突破限度，后来要求全市在售项目签下“承诺书”，允许折扣优惠等促销活动，但明确降价有限度，对扰乱市场行为将采取“停盘”等处罚措施。 刘科长强调，目前，胶州对房价降价下限有明确规定，让房价在合理的范围内浮动，是为了更好的稳房价。
观点
楼市回归理性，符合行业发展规律
回顾2019年胶州楼市，市场政策环境整体偏紧，房企资金压力较大，积极推盘加快回款贯穿全年，后来大批新盘为了冲刺销售量，开始“精装改毛坯”，后又引发“以价换量”的连锁反应，使得下半年，尤其是越临近岁末的时间段涌现了一大批高性价比“刚需盘”，吸引许多购房者目光。业内预测，2020年房地产市场将继续保持整体平稳，在“房住不炒”、“因城施策”政策指导下，2020年青岛楼市将在相当长时间内维持目前这种稳定的状态。
楼市降温，房价回调是大势所趋。而调控政策的初衷也是如此，随着“房住不炒”的政策导向的全面落实，在保障房地产稳定、长期发展的前提下，确保房价回归理性是当下主要的调控目标。“当前楼市已经挤掉很多泡泡了，真正的刚需购房者可以抓住机会。”岛城楼市分析专家张斌认为。
“对于广大的购房者来说，不一定会买到最低点，但是在相对低点的区域或者周期内买房，依然为日后房价的上涨打下了一个很好的基础。综合判断，我认为2020年的上半年是买房的最佳时机，有这方面需求的购房者不妨多看多了解，提前做好准备。” 楼市专家龙江先生在接受采访时表示，未来的十年、二十年，中国的房地产市场依然会健康持续的发展，当中国的城镇化达到百分之七八十的时候，中国的城市建设才会逐渐慢下来，房地产行业真正进入到寡头时代。 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2020-1-16 21:27:28
