关于2020青岛主城楼市几个不负责的猜想

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2019年青岛楼市楼冷地热的基调中平淡收官。全年新建商品房成交141420套，同比下降超11%；相较而言，土地市场小小的“火”了一把，全年土地收入首次破千亿，商住用地低调成交超22000万亩。

时间若白驹过隙，一转眼2020年已经过了一个周了。关于今年的青岛楼市，特别是备受关注的主城楼市将会有怎样的光景？在2020初雪到来的这天，我们不妨一起来聊聊。

猜测一：主城房价不可能出现断崖式下降

每到楼市下行期，对于房价的下降，是每个打算买房的人最大的期待，对房价的唱衰更是从未停止。

然而现实总是有点残酷。

纵观2019全年，尽管新房成交量下跌一成多，但新建商品房均价不降反升，同比上涨3.47%，全市新建商品住宅均价更是同比上涨5.91%。

在主城四区中，市南区新房均价同比下降9.10%，下降幅度全市最大，但35086元/㎡的均价仍是全市各区域中，卖的最贵的地方；崂山区以新房均价32488元/㎡居全市第二高房价区，上涨幅度为4.63%；最受刚需和刚改购房者关注的老市北老四方和李沧区，新房均价分别是25424元/㎡、22970元/㎡和21750元/㎡，相较于2018年同期，仅有老四方是下降了1.6%。



由此可见，除了普通购房者关注不起的市南区，新市北、李沧、崂山新房价格的整体趋势还是稳中有涨的。而作为强二线新一线的青岛，已逐渐发展成一座人口流入型城市，再加上自身旧城改造和城市化进程，仍会有大量的买房人群，这对房价稳定起到了有利的支撑。更何况青岛主城新盘一向属“稀缺”型产品，高性价比项目都会出现供不应求的情况。

再从房价的构成来看，人工建材的成本不说年年大涨，相较之下，这部分支出大概率要高于前一年；营销成本属于开发企业能够控制的，根据实际情况增减难度不大。而房企最难控制也不得不支出的就是拿地的成本，根据2019年青岛土地市场成交情况来看，主城四区全年成交商住地块不足40宗，用于商品住宅建设的地块约占24宗。其中市南唯一一宗出让地块楼面价破万；市北区涉及商品住宅的地块最低楼面价是6200元/㎡；李沧区用于商品住宅建设地块最低楼面价为8100元/㎡，崂山区最低住宅用地楼面价8915元/㎡。未来这些地块的成品住宅价格，保守估计最低也会在单平15000-20000元。

这种情况下，让市北李沧的房价回到三五年前“万元线”出头的水平，有可能吗？

猜测二 主城区将成为大型房企的“战场”

盘点目前青岛主城区储备用地，市南可开发用地凤毛麟角，地块体量也相对较小；市北可用地块多为原四方老企业厂址所在地；李沧区西部旧城改造和老企业搬迁腾出的大量用地，受各种因素制约难以上架，目前出让的地块多在李沧东部。

青岛主城的地又少又金贵，这是地产圈内的共识，也是主城房价易涨难跌的主要原因。201年主城四区商住地块加起来出让了不到40宗，用于商品住宅建设的地块占六成左右，单幅地块楼面成交价格都在6000元/平以上。

多重原因累加的结果就是，青岛主城土地市场上已逐渐成为头部房企和大开发商角逐的“战场”。在2019年主城为数不多的几次土拍中，土地竞得人要么是保利、融创、碧桂园、龙湖、金地、中铁、远洋这些房企龙头；要么就是海尔、青特、海信、青岛地铁、海创这样的本土大鳄，主城范围内已很难见到中小型开发商的身影。再加上此前拿地还未开发的项目，可以预见的是，2020年主城楼市将会是一场品牌混战，“神仙打群架”的场景将成为购房者围观的日常。

猜测三 小户型或将再成购房者“心头宝”

“7090”政策的取消，使得市面上新建住宅里的小户型少了；二孩政策的推广，让刚需置业者三房起步的需求多了。一来二去，主城楼市新建小区里，动辄都是百平起步的三房，90平左右的户型都难找，七八十平的小户型了。

但从市场数据来看，楼市下行期，大户型房源并不想想象中那么受欢迎。主城各新项目中，最先售完的多为百平以下的房源。不但新房市场如此，二手房市场也是同样。根据贝壳二手房统计数据显示，2019年全市二手房成交套均面积在80-90平之间。



另据房产中介消息，不少大户型房源都是降价30-50万成交。

房产作为现阶段中国家庭资产保值增值的重要手段，购房者在置业之时，多会考虑日后出售的可能，毕竟现在一套房子过一辈的情况越来越少了。

由此可见，2020年刚需购房者，特别是年轻置业者将会把注意力再次集中到小户型房源，在青岛主城区，有八九十平小户型房源的项目将会成为购房者关注的焦点。哪些开发企业能关注到这部分购房者的需求，或将在2020楼市小年里找到一个突破口。

真不是我干的的

我同意这个猜想。

侬去斯

现在二孩都是四室起步了。现在三室不够用啊。自己，父母，俩孩子，偶尔还得有亲戚拜访过夜。现在这个房价，哎一言难尽