租购同权，会降低房价么？

啤酒瓶空了缓

适龄子女上学一直是推动刚需置业的一大因素，近日济南政府下发了一份文件，文件提出，承租人可依据量化赋分积分入学政策，享有子女相对就近入学的义务教育服务，也就是说符合条件的承租人可以享有落户、教育、社保、医保等公共服务权益。

看字面意思，以后租房也可以上学了。

那是不是意味着学区房将要暴跌，上名校更加容易了呢？
1.“福利分房”是福利么？

这个政策来源于《济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》。






该文件明确 “落实租购同权相关政策，对符合条件的承租人可以享有落户、教育、社保、医保等公共服务权益，承租人依法办理济南市居住证后，可提供住房租赁合同登记备案证明、户籍证明、务工证明材料，按照“以流入地政府为主、以公办学校（含政府支持的民办学校）为主”的原则，依据量化赋分积分入学政策，享有子女相对就近入学的义务教育服务，具体实施细则由市教育部门制定。”

该文件落地的背后是地方城市化进程和城市高房价之间矛盾的一种解决方案。2019年7月住房和城乡建设部发布了2019年中央财政支持住房租赁市场的发展试点城市名单，济南成为16个试点城市之一。中央财政对确定的的示范城市给予奖补资金支持，其中各省会城市每年8亿元。从中央到地方有钱的出钱，有政策的出政策，用来保障进城的人留得下。

这个思路本意出发一定是好的，文件的出台本意是为了降低城市准入门槛，让租住群体也能够享受与购买同等的待遇，让租房群体的子女教育等资源也得到一定的保障。

但我们看上文中黑体部分，目前租房就近入学条件并不简单：需要满足一系列要求前提下，再遵守由市教育部分制定的具体实施细则，而且截至目前就近入学细则也并未出台。

对于没买房的大多数人来说，真的就可以不买房就能享受各种权利了么？

回答还要不要买房之前，我们先聊聊“福利分房”故事。

好多80后抱怨在父辈那一代人可以福利分房，但到了自己成年想要一套属于自己的房子时却没有这项政策了，感觉自己很亏。事实真的如此么？

“福利分房”是后计划经济时代的产物，它虽然看似付出成本很少，实则代价不低。因为福利分房很容易滋生腐败，80后的父母基本都知道，只有那些靠近群里核心的人拿到房子轻而易举，底层或者受打压的人很难分到房子或者根本分不上房子，大家为了分房送礼、拉关系弄得单位乌烟瘴气。

即使单位没有那么多人情世故，大家一团和气，全部依赖排队领到你人生中第一套房子，都不知道是哪一年的事了。



所以把所有希望全部寄希望于租房就近入学，甚至还想进名校的朋友，劝你早点醒一醒。

政府的本意是保障大家都有学上，不至于让子女上学安顿问题成为在这城市奋斗、打拼者的羁绊，而非让你的子女轻而易举的租房就可上名校。
2.租房可以上名校，学区房暴跌？

我们假设一下，如果政府强制允许承租人租房上名校，租房、买房不区分对待。学区房会暴跌么？

回答这个问题前，我们先思考下什么是学区房，为何学区房会如此的贵。

济南好的学区房都位于老城区，大部分都是年代久远的老破小房产。楼体久经风雪洗礼早已破旧不堪，虽然政府最近下大力气进行了外立面的翻新改造，但是户型依旧逼仄，设施依然老旧，但却并不妨碍学区房蹭蹭的上涨。

我们都知道，城市大多数的房子是由钢筋混凝土组成的板楼或者塔楼，它们都是年代月新越值钱，户型越好越值钱。

为何到了学区房这里就不灵验了呢？

如果我们把进入名校的门槛抽象成一张“学票”的概念，那么昂贵学区房是在这些钢筋混凝土房屋本身价值外，附加了“学票”的价值。也就是，学区房=房屋本身+学票。明白了这个概念，大部分时候，我们高价购买学区房为的是学票而非房屋本身，所以学区房总价越低越抢手，大家对逼仄的老破小是深恶痛绝的，所以越不想在破旧的房屋本身消耗太多资金。

于是，大家就发现一个现象，越小的学区房单价越高，贵的不是房屋本身，而是学票。

那一张学票多贵呢？

这里我们以经五路小学为样本进行分析：

我们选取了5个在售的经五路学区房房源，户型、面积、总价均不同。



另外我们又经过比对非经五路学区的房产，得出一个大概的周边老破小房价，这个价格基本就是不含房票的老破小房屋自身价值，这个价格大约在1.6万元/㎡左右。



红框内为非经五路学区房产

根据这个数据，我们用学区房总价减去房屋本身价值（暂且把周边老破小全部按照1.6万元的均价粗略核算），就可以得出判断出经五路学区房票价值，大约在100-110万左右。



我们继续回到开始的话题，大家认为政府会不会免费派发100万红包给租房客呢？即使派发给你100万红包，你就能确保论资排辈轮的到你？

再退一万步讲，即使政府真的把这100万红包给你了，你就能租房上名校了？

对不起，名额有限，你的孩子需要排到十年后才能上小学。

如果你真的很幸运，很早就排到了孩子的进入名校的资格，轮到你的或许就是房东一年20万房租。

什么？房东这是想钱像疯了么！还真不是，你完全可以推理出为何房东要收取这么高的房租使用费。这份20万的房租包括了租金+房票使用费。

房屋租金很简单一个月2000块，一年2.4万块。学区房有“六年一学位”政策，就是说这个一旦该房产学位被使用，该房产6年内不得再次入学。所以房票使用费主要指的就是一旦租给你使用，并且你上学占用了这套房产的入学名额，那么100多万的学票就需要平摊到这6年当中，每年学票使用费也就是在十七八万，也就有了20万天价房租的可能性。

如果该学区房能有如此好的租金回报率，学区房怎么还会有暴跌可能性呢？
3、结语

其实在写本文前，我们还是比较犹豫的。因为怕大家认为我们是房价的鼓吹手，说我们歪解政策。其实房价因何涨跌大家都很清楚，我们只不过静下心来和大家谈一谈这一客观情况，让一些朋友少走些弯路。另外，关于政府的政策我们也不是歪解，政府的本意是要保障这座城市最底层的人居得其所，满足他们最基本的生活需要，并无法满足我们不同个体的个性化的需求。

如果想要子女上好学校、家庭更有保障，那只有一条，实现自我提高，努力拼搏！而不是寄希望于政府的最低保障。

2020已然来临，朋友们，加油吧！