楼市调控动真格！2020年3大好消息袭来，恭喜还没来得及买房的人

刘冠华

买房，在任何时候都不是一件容易的事，房价低的时候，工资也低，工资增加了，房价也上来了。道理很简单，对于普通老百姓来说，房子始终都是一个家庭的最大资产，需要付出毕生精力。

不过，自住房商品化以来，房子就坐上了“火箭”，这是不少人始料未及的，很多地方的房子由此前几百元一平米，涨到了几千、甚至数万元一平米，除了开发商赚得盆满钵满，早期买房的人也实现了财富大跨越，与没有买房人拉开了差距。



但，我们也深深知道，房子作为一种商品，也必然遵循市场规律，一直大幅上涨也显然不现实。从总体上看，我们的房价在世界上都名列前茅，虽有人口因素，但我们的整体城市化率已经超过60%，如果再把我国特殊的户籍制度算进来，真实的城市化率可能更高。

按照国际通行惯例，初级发达国家的一个重要指标就是城市化率达到70%，此后的城市化进程就会非常缓慢，比如美国，城市化率从70%到80%都用了好几十年。再结合我国实际，这也不难理解，意味着我们的城市化速度将进一步变缓。这对于楼市来说，新增的城市人口少了，新增刚性买房需求也会越来越少，对此，我们应该是有共识的。

当然，无论楼市冷热，买卖房交易每天都存在，不过是多少而已。就当下市场来说，在国家连续不断的调控下，房地产市场已经趋于平稳，楼市涨跌互现，但幅度都不大。看似平静的市场，其实也蕴藏着3大好消息，对于一些还没来得及买房的朋友来说，3类人或因此受益。



第一，楼市调控短期难言放松，有利于刚需的市场环境正在形成

短期来说，对2020年房地产市场，国家在上个月就已经定调。一是中央经济工作会议上要求房住不炒，全面落实因城施策，稳房价、稳地价、稳预期，促进房地产市场健康平稳发展；二是房地产业务主管部门住建部，在全国住房和城乡建设工作会议上除了重申决策层对2020年房地产工作指示外，在房住不炒前面加了“长期”二字。同样的话，2018年底说了，2019年底又说，对此，如何理解呢？

首先，通过这几年的楼市调控，国家已经积累了相当丰富的经验，由于各个城市楼市基础不一，要做到平稳，就必须因城施策，一城一策。君不见，在当下市场下，有城市楼市调控所有放松，也有城市还在加码。比如在房价涨幅全国第一的唐山，新购商品房被要求限售42个月，调控力度还是比较大的。当然，还有一些城市以人才名义变相放松，更深层次原因是，这些地方的某些区域楼市降温已非常明显，出现了下滑，能够默许，预计政策的微调不会引起市场大幅波动。

不过，从楼市调控本质上讲，是为维护市场平稳发展，所以，基本上不可能出现全面放松的情况，可以想象的是，2020年的楼市，稳定是大概率。其实，这样的市场状态是比较利于刚需购房人的，一方面不担心房子买晚些而房价继续大涨，另一方面也不担心买了房子后，房价便出现大幅下跌而得不偿失。



第二，央行新政有望促使房贷利率下行，有房贷和新购房成本都可能降低

央行在开年接连发布了两个政策，第一是在2020年1月6日降低存款准备金0.5%，释放流动性8000亿，虽然说直接流入房地产领域的可能性比较小，但这么多资金进入市场，势必会引导整体资金成本降低，由于房贷利率也是与LPR（市场利率）挂钩，所以也会跟随下调。如何实施呢？这就是央行的第二条新政。

在12月28日，央行发布了2019年的第30号公告，规定从2020年3月1日起的半年时间内，意味着已购房的房贷合同可以重新谈、重新签，当然，机会只有一次，根据数据显示，我国存量房贷家庭数达2亿户，到时候你的贷款银行都会通知你去改签：固定利率和浮动利率二选一。根据业内人士预计，按照国际惯例，经济越发达，利率水平越低，如果我们背负房贷的人选择了浮动利率，将跟随利率下调趋势而持续受益。

当然，由于房贷利率调整仍旧遵循一年一次，存量房贷受益需要等到2021年1月1日以后了。但对于新购房的群体来说，签订的都是LPR规则下的房贷合同，可以率先享受到利率调整的好处。



第三，监管机构制定5年规划，老百姓手中闲钱有了去处

在1月4日，银保监会发布了《推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，促使居民储蓄转化为资本市场长期资金，这是银行保险的5年发展目标。这不应仅仅理解为资本市场的利好，而也是老百姓的利好。

实际上，长期以来，老百姓担心现金贬值的预期一直存在，可手中的闲钱却没有很好的去处，似乎除了买房就没有其他更靠谱的投资渠道。但我们也知道，当下买房面临两个现实，一是所需资金比较大，少许闲钱根本不足以撬动动辄几十万、几百万的房产；二是楼市长期趋稳，买房未必就能保值增值。那么，在此种情况下，老百姓迫切希望有其他安全可靠且受益尚可的投资渠道出现。

银保监会此次提出的“将居民储蓄转化为长期资金”，应是顺应时代和老百姓需求的。对此，虽然受到一些民间的担忧质疑，比如，资本市场不完善，会不会导致老百姓的血汗钱血本无归呢？但是，在1月6日的通气会上，银保监会首席风险官肖远企权威释疑，核心是培育资本市场的机构投资者。也就是说，你的储蓄资金会由专门的机构来帮你打理，而不是直接投进去，如此，风险和收益均是可控和可观的。简单地说，你有了闲钱，如果不买房，又多了一项选择。



总结一下，国家对楼市的调控动真格，有保有压，但楼市平稳是主基调。在这样的市场状态下，加上3大好消息袭来，还类来得及购房的刚需、有房贷的人、有闲钱的老百姓的这3类人或因此受益，你期待吗？

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