楼市降温已坐实，未来楼市何去何从？

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近日，身边的同行朋友也常感叹客户购买热情已经减退，观望氛围浓郁，而且消费越发理性。上海楼市降温已成定局，未来楼市将何去何从？

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自今年8月份以来，各家房企一反往年做法，开始提前派兵布阵，实施“抢三不等四”的节奏。

而且，经常会看到媒体曝出，“强制卖房，业绩不达标者直接开除”，“7折卖房，完不成业绩的直接下课”等消息。

但现实是残酷的，中指数据显示十一黄金周期间楼市成交稳中有降，14个主要城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%，一线城市降幅近4成，二线城市次之，超两成，仅三线城市同比上升。

其中就包括降幅最大的上海，成交下降95%，以及超过50%的北京、宁波，还有东莞，同比降幅26.8%。

今年的十一黄金周，是近五年来最为低谷的一次。








数据来源：中指研究院，14个主要城市包括上海、南京、杭州、武汉、重庆、广州、北京、成都、深圳、天津、南昌、苏州、青岛等

再看国家统计局9月份公布的70城价格指数显示，70个大中城市商品住宅销售价格上涨的城市数量继续减少，其中，仅53个城市价格环比上涨，较8月减少2城。二手房有28城环比价格下跌，数量创自2016年2月以来的43个月新高。为此，无论是一手房还是二手房市场，增幅有所收窄，整体降温迹象明显。

9月全国70城一二手房价格指数环比情况








数据来源：国家统计局数据整理

身边的同行朋友也常感叹客户购买热情已经减退，观望氛围浓郁，而且消费越发理性。江浙沪一些在品牌房企上海区域公司工作的客研朋友就曾反馈，国庆节后客户来访量普遍下滑5成，截止10月底，一些近远郊，总价高，或配套不够完善的项目成交情况更是显得惨淡。举来一组近期开盘的楼盘去化数据感受一下：








单看上海今年国庆“十一黄金周”成交，同比也是暴跌至最低。由此，可见一斑。








数据：易居房地产研究院

市场的反馈，房企的反应，还有客户们持续观望的态度，诸多的迹象都表明，市场整体确实降温了。那么，未来市场到底会如何发展呢？

我们先从以下两方面现象来作一些分析？最后再给出我们的最后判断。

NO. 1｜壹

政策市下，楼市维稳是大势

我们都知道，内地楼市有个特别名称，叫“政策市”，也就是房地产宏观政策调控引导下的房地产市场。为此，包括今年年初的“小阳春”，到下半年急转下行的“银九”、“铜十”的变化，都与调控政策密不可分。

按照以往的经验，楼市调控的主要方向就是：维稳，抑投资，严控房价大起，也不允许出现明显的下跌，允许，局部城，乃至城内局部地区出现差异化的“一区一策”出现。

只是，我们发现了一个现象，就是2019年至今，超过150个城市发布人才政策，与2018年同期相比，上涨超过了40%。众所周知，人才政策与购房挂钩，被市场认为是房地产调控松绑的表现。

尤其，9月份以来，已有包括河南新乡、漯河，山西晋城，湖北宜昌，广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市纷纷全面取消人才落户限制。甚至，一线城市上海的临港，二线城市珠海，南京，乃至天津、海南三亚，都貌似有了试探性的跟随表现。尤其是，海南在三亚前几天才发布人才购房政策宽松后，10月25日，海南又一次发布一个重磅政策，基本取消本省，除三沙外的落户限制。








来源：整理自网络

那么，究竟这样的刺激，到底意味着什么？后期是否会有更多城市跟进呢？

从城市发展角度来看，我们不难理解，对于不缺人口，不缺购房需求量的一二线城市来说，当前面临的最大的问题就是，城市产业的发展和进一步升级，从而提升城市竞争力。再仔细阅读上海远郊临港自贸区，天津滨海中关村科技园等地区政策出现，就可以明白：实际就是一种面向定向群体的政策放宽措施，目的是吸引定向的人才群体，服务于这些人才需求。

而对于人口日渐外流，产业和城市发展活力逐渐失去活力的一些弱三四线城市，城市经济发展，对土地财政的依赖性相信依然会在相当一段时间内存在。为此，为避免被政策调控大势误伤楼市乃至经济，所出现的人才政策，无疑就是一种政策托市的举措了。

从短期看，这些政策无疑是释放出了一个积极的信号，势必会刺激乃至释放限购压抑下的刚性需求市场，并有助于促进楼市成交去化降低库存风险。特别是在现行四季度各家房企冲刺指标压力下，这种政策的变相宽松，将有助于提高市场的成交活跃度，对房企来说也是一种利好。

但从长远看，降低落户门槛，放松人才的限购条件，对楼市的影响还是有限的。尤其是对三四线城市，在本身城市基础设施、产业、经济发展水平普遍不高的情况下，对人才的“吸引”作用并不大。相反，一二线城市的边远“产业新城（区）”对人才吸引效果实际更为明显。

综上所述，由于目前，“整体维稳，房住不炒，因城施政”的大方向下，调控的基调并不会发生改变，为此，当前，人才政策导向的变相放松政策，更多的作用还是在与对人才的吸引方面，以及对于部分弱势城市的托底作用，所以，后续也不排除局部城市乃至局部区域，仍将会出现类似的人才跟随政策，甚至其他形式的打补丁的政策出现。

那么，在这样的宗旨下，楼市走向大概率的，会是通盘维稳，不会出现过热过冷，但局部可能小幅趋热或微冷，也即，总体上，求同存异了。

NO. 2｜贰

行业迎来降速提质新周期，市场空间巨大

根据恒大研究院最新研究数据表明，无论从供给端，还是需求端，都表明，我国房地产市场发展，已迈过总量持续扩张的高速增长发展阶段，而是进入了提质降速、平稳发展的新阶段。

首先，从供给端可以看出，房地产投资高峰期已过，并在扣除土地购置费用情况下，开发投资于2018年首次出现了付增长。同时，我国住房存量套户比也在2018年达到了1.09，基本告别了住房短缺的时代。

其次，从需求端看，一方面，主力置业人口数量已告别高增长状态。20-59岁人群增速在2014年开始出现小幅负增长。另一方面，其中的改善需求人口比例也明显呈现增长趋势，尤其2014年以来，35-59岁人口，比例持续上升，也进一步验证了，追求居住品质的人群比例的上升。

由此，在这样的新周期下，未来的市场存在怎样的发展空间呢?

首先，在城镇化推进，城市人口迁移下，自住房需求仍将持续增长。2018年，我国常住人口城镇化率是59.6%，仅相当于美国上世纪中叶，德国上世纪初的水平。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期，而发达国家的城市化率在80%左右。也就是说我国目前仍处于加快城市化的阶段。尤其是随着户籍制度改革和解决“三个1亿人”城镇化问题的推进，未来，将会有大量的农村人口转化为城镇常住人口，住房需求空间巨大。

其次，城市更新改造促进下，以及居民经济水平提升下，居住升级改善需求将逐步增加。

随着我国经济发展，各区域和城市的更新改造需求也日益增多，由此，会导致两种自住需求的增量。

一种，就是旧城改造的更新会涉及大量的老旧住宅拆迁，并通过实物和货币两种方式进行安置。而通过货币补偿的部分居民，则会持货币进入一手商品房或二手房市场解决自住需求。

另外一种，就是老城区旧住宅难以满足居民住房升级要求，而产生的品质升级改善需求。

同时，随着人们生活物质生活水平的提升，我们发现，首次购房的城镇家庭比例逐渐缩减，话句话说，现在买房的都是有房人，越来越多的城镇家庭，会想要去买第二套房子，也就是改善购房。






所以，未来改善升级的市场需求空间潜力巨大。

那么回到开始的问题，未来市场会如何发展？

NO. 3｜叁

结语

这里就前文的分析，做个最后总结：

首先，从市场政策方向看，整体一定是维稳的，不会出现涨或大跌的态势。局部城市或区域，不排除会出现小幅升温或降温的情况。

其次，从市场层面看，随着经济发展和人们收入水平提升，房地产市场已告别高速低质发展的时代，而是迈入了提质降速发展阶段，所以，无论从城市更新改造角度，还是居民提升住房条件的需求角度看，未来改善类的市场需求占比会日益提升，其市场空间前景巨大。基于此，对于未来的市场发展，我们也将拭目以待。

- END -

我是来围观的逊

房地产资金链不断那么造市中心边缘地段，让市中心拆迁：搬迁到郊区再造好的房去售也不亏：因此市中心地价和郊区地价作为差价：太高和太低关系了