西安土拍年单：374宗715亿！三大影响显现

塞翁364

土地，是房企安身立命之本，是市场房子供应之源。




2019年西安土地市场依然非常活跃，外来房企拿地毫不手软，本土房企不甘示弱，多宗土地出现10+房企“拼持刀”的场面，可谓精彩纷呈。


从成交面积、成交金额看，2019年西安再获丰收再创新高！“十宗最”、“拿地房企TOP11”、“板块地价6宗最”……纷纷出炉！




那么，2019土拍有哪些看点？哪些房企拿地较多？对2020年市场将会产生什么影响？



2019年，西安全市+西咸新区一共成交多少土地？




各类规划用途的土地，供应453宗，成交374宗。成交土地面积1699万㎡，折合约25488亩，成交总金额约715亿元。





1、规划用途为住宅+综合（含住宅）+商业/办公这三类性质的用地，共成交237宗，占成交总数的约63%；亩数约14663亩，占成交总数的约57%。




2、工业用地成交128宗，面积约695万㎡，约10426亩，亩单价约32万元/亩，平均地价约482元/㎡，平均楼面价约363元/㎡。









2019年为促进各类企业生产制造企业落地、扩容等，加大了工业用地的供应，从年度成交区域看，主要集中在高新、秦汉、高陵等区域。




单纯看住宅用地，共成交71宗，总面积约288万㎡，折合约4326亩，总成交额约238亿元，规划建筑面积约708万㎡，平均楼面价约3362元/㎡。





西安住宅用地的平均楼面价，从2016年以来，已出现连续小幅上涨的趋势。2018年住宅用地平均楼面价约3000元/㎡，2019年环比上涨约12%。




再看综合（含住宅）用地，共成交86宗，总面积约445万㎡，折合约6683亩，总成交额约238亿元，规划建筑面积约1198万㎡，平均楼面价约2686元/㎡。




这类用地未来的产品，绝大部分将是住宅产品，与住宅用地结合，未来将产生约1900万㎡的住宅供应量。




商业/办公类用地，成交了80宗，总面积约243万/㎡，成交总金额约119亿元，总建筑面积约729万/㎡，平均楼面价约1643元/㎡。





此类土地性质的用地，将有相当部分会出现LOFT、SOHO等形态的办公（兼有商务居住功能）产品。










从2019年西安全市+西咸新区各区域成交土地宗数、成交面积、成交总金额、平均楼面价等信息如下表：









位居前三位的区域是西咸新区、高新区、港务区；年度成交超过10宗土地的区域有9个区域。




西咸新区2019年成交的中，工业用地宝能汽车城、文旅用地恒大文旅城、华侨城欢乐谷等，总约占3000亩，住宅、商服等性质用地则在五大新城和一园一区都有。





高新区2019年成交土地中，除了工业用地外，住宅用地主要集中在软件新城、高新三期中央创新区等区域。





港务区成交的土地，多为住宅、商服用地，主要集中在奥体中心及其配套建设、周边多家央企总部基地建设用地。




从土地价格看：





2019年平均地价较高的区域有：莲湖16950元/㎡，曲江16272元/㎡，新城14390元/㎡，未央10928元/㎡，每平方米均超过万元。




2019年平均楼面价较高的区域，灞桥3989元/㎡、未央3480元/㎡、新城3453元/㎡、曲江3336元/㎡，均超过3300元/㎡。





这也进一步反映出主城区土地的稀缺和拿地成本走高，未来各类产品的价格绝对数还将走高。







回顾2019年西安土拍，高价地依然是一道闪亮的风景。每一次的出现，都会引发一次震波。




2019年成交的374宗土地中，在土拍竞夺激烈程度、关注度和影响面上，下列宗地无疑可以排进年度前10名：









而从单项看，以下宗地分列单价最高、总价最高、溢价率最高，则无可争议：





1、单价最高：2019年3月21日，高新地产摘得软件新城147亩住宅地块竞夺，企业达27家，综合可售楼面成本达13400元/㎡，创年度楼面价最高记录。

2、总价最高：2019年8月28日，红星美凯龙以总价21.5亿摘得西安市东二环141亩开发用地（原普天厂），创年度成交总价最高记录。

3、溢价率最高：2019年8月8日，沣西新城7亩商服（加油站）用地，以566.95%的溢价率、801万/亩的单价成交，年度溢价率最高记录。

从区域及板块看，以下6宗地，则创下所在区域或板块内目前地价最高值：




1、大明宫板块：2019年1月17日，历经12家房企、56轮对决，正荣以7.24亿拿下QJ10-5-33号地块；12天之后，再次以10.7亿元拿下了与QJ10-5-33地块一街之隔的QJ10-5-35地块。该地价为大明宫遗址区最高。

2、高铁新城板块：2019年1月30日，陕西大秦能源置业有限公司以“总价83810万元+无偿配建6241㎡公租房”，溢价率51.53%，摘得JK1-5-67地块。为经开区目前最高值。




3、灞河新区：2019年7月31日，经86轮角逐，中海地产以“成交总价款9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元”、溢价率80.66%，拿下灞河新区纺织城BQ1-13-1-14号80亩商住用地。为灞河新区最高。

4、高陵板块：2019年9月3日，深振业以总价款28971万元、土地单价652万/亩，溢价率高达107.37%，拿下高陵区44亩住宅用地。刷新了高陵区地价高值记录。

5、创新港板块：2019年12月18日，沣东地产经过4个小时102轮的激烈争夺以总价97323万元，土地单价840万元/亩，楼面价5730元/㎡，溢价率110.10%，综合成本6130元/㎡，摘得沣西新城115.805亩商住用地。创沣西新城地价最高水平。




6、高新中央创新区地块：2019年12月26日，西部机场置业在13家大牌房企的围攻下，摘得高新中央创新区两宗共计64.996亩住宅用地，综合楼面价均10800元/㎡，将板块楼面地价推到新高度。




每个板块都有引领者。上述地块从楼面单价看，未来的产品定位及售价，必将成为区域或板块的引领者，或是跻身区域及板块引领者行列。







2019年的土拍市场上，外来房企依然是拿地主力军。




软件新城、灞河新区、中央创新区等板块，多宗优质地块推出时，每次都有少则10多家多则20几家房企竞夺，经过上百轮叫价最终才见分晓的场面屡见不鲜。





年度内，在西安扎根多年的恒大、绿地、万科、绿地、金地、招商蛇口，以及绿城、华侨城等拿地规模，成为外来房企中的佼佼者。




中海参与了2019年的多场火爆拍卖，最终，7月31日，摘得灞河新区纺四路80亩商住用地；9月10日，拍得长安区（高新托管）69.763亩商住用地；12月3日，以溢价53%拿下中央创新区94亩住宅用地。

万科在2019年，先是通过股权并购取得浐灞生态区149亩、253亩住宅用地；3月份进军咸阳，将秦都高铁站旁94.5亩商住用地纳入麾下；8月8日，以6.47亿摘得秦汉新城112亩居住用地；12月5日，以22965万元总价摘得范北村63亩城改用地；12月22日，以15.48亿在渭南拿地834亩。




而本土房企也不甘示弱，陕西建工、紫薇、高新、天地源、沣东地产、西部机场置业集团等，纷纷在土拍现场展现惊人之举。




高新地产年初在软件新城创下土拍“开门红”之后，也相继在中央创新区等板块掠地，年度拿地约340亩，表现抢眼。




天地源在2019年，不仅收购了沣东新城管委会边上约131亩地，而且参与多宗土地竞夺，3月15日，摘得梁家滩两宗共约80亩居住用地，总价超过21亿，综合楼面价超过7000元/㎡；11月14日，从11家房企围夺下，摘得软件新城GX3-22-27地块149.653亩居住用地，总价约21亿，综合楼面价9704元/㎡。




紫薇地产继在沣西新城惊人一拍之后，2019年相继的西安国际社区、中央创新区等板块重金拿地。




2019年1-12月份，在西安拿地累计超过200亩的房企，有以下11家：












新的一年，这些房企的新项目，将是市场上的重要看点。




没有悬念的是：多数项目的定位、产品特性和价格，将令人脑洞大开。对新年市场的影响，正在产生。









从2019年的住宅、综合（含住宅）性质土地成交的态势看，新的一年市场看点和影响已依稀可见：




1、催生两个新板块。一是软件新城，二是中央创新区，都在高新二三期。




高新软件的土拍在2019年最抢眼，数宗地“逢推必抢”，竞夺程度空前激烈。2020年，看苏宁、高新、招商、天地源、绿地等房企，在软件新城如何演绎“春秋战国”。




中央创新区（CID）及“未来之瞳”规划公布并启动建设后，关注度与日俱增。目前，绿地、紫薇、中海、高新、西部机场置业等已进入，2020年看他们如何“强劲拓荒”。




2、挑战房企产品力。高价地要有合理的溢价回报，势必要在产品力上下功夫。




“当下的西安楼市以及中国楼市，已经从躺赢的电梯模式切换到攀岩模式，考验的是开发商的创造力和产品的能力。”




从2019年的楼盘表现看，价格已全面再度刷新，但产品力没有同步提升的情况不是个案。2019年高价地块产生的新盘，如何做出与其价值匹配、适合人居需求（或引领人居需求）的产品，是房企正面临的共性课题。




3、房价上行压力增大。2019年西安新房价格环比涨幅，继续全年连涨势头，2020年面临的压力更大。




2019年，在下半年以来控价更严，“零涨幅”态势下，西安新房价格延续了全年连涨态势，总体涨幅接近15%。2019年地价总体上涨，反映在新盘起步价上，势必要更高，要做到总体房价平稳，考验操作智慧。





既要产品好，又要价格预期合理，且能被购买人所接受，这无疑是在“三个鸡蛋上跳舞”。在置业选择上，是在老板块“细选”，还是到新板块“尝鲜”，难度也将随之增大。




2020年，在政策管控要求、产品及售价、需求与购买力等多重因素博弈下，如何实现“稳地价、稳房价、稳预期”的共振效果，是个不太轻松的命题。




本文图表数据主体来源中指数据，及西安土地交易公示消息、相关机构和房企提供材料等，特此感谢。




编辑=阳阳 编审=周鑫

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除了地还有什么

poney

我感觉啥也不干，就买地可以了。

强绝商爸摇

西安三大坑：本土开发商，物业，4儿子

内托体头

谁在炒房，还不清楚吗

强绝商爸摇

良田几顷乎？

真不是我干的的

最黑灞桥区，卖地都是倒数第一，可想而知，其它土地都跑那去了

阿豆学长长ov

房价高原因找到了

就放荡不羁就h

715亿成本多少钱收回来的？后面至少还有2000亿的其他收入吧？比如家具，装修，税收等等

晓望爷

九百多万平方公里好大，怎就没我一块安身之地