北京、济南、唐山！千万别被楼市营销焦虑忽悠

刘冠华

摘要：不要被楼市营销的焦虑忽悠（欢迎关注杠杆游戏）



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撰文|杆姐&编辑|雯雯

一位北京的朋友，今天和我谈，过几个月，他具备购房资格了。特别高兴，恭喜他。但他也担心，北京房价会向上。

恰好这几天，杠杆地产注意到，全国楼市出现了三件事值得关注。

首先是北京，二手房市场交易回暖降价变少；

接着2019年最后一天，唐山通知明确提出，购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易；

最新还有一则消息是济南，该市媒体说，取消商品房预售许可证核发时现场踏勘，改为告知承诺制。

这三件事，看似没有联系，实际都指向一点，要么是楼市有回暖，要么利好。但是……重要的是，这些迹象，对上述城市的楼市，以及对全国意味着什么？



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1、北京报价下调已经到一定程度，楼市企稳。首先杠杆地产要说，北京二手房市场确实有调涨的情况。但是不管是哪家机构的数据，都还不是主流，而且比例非常低。

因此，不能说二手房交易回暖，已经是大气候。

从我北京的朋友，以及中介的数据看，依旧降为主，但是很多人觉得，降到一定底线了。

不管成交否，再降，不少房东无法接受。

同时根据贝壳的统计，2019年12月，北京二手房网签超1.4万套，环比涨幅达15%，连续两个月上涨。

这一水平意味着什么？需要对比看，仅次于“小阳春”时期的3月和4月，达到2019年的月度第三高点。

加之近期调控政策、货币信号，整体利好。我们可以认为，北京二手房市场在企稳。

2、全面升温，也不现实。从大局出发，杠杆地产提示一句，大家回忆下2019年末最重要的经济会议怎么说的。

另外，北京也好，很多城市也罢，小阳春都是惯例。不说外部环境的变化，其实对于个体来说，也喜欢在春天做买房的决定。

很多人又积累了一年的钱，或者拿了奖金、分红。买房，好主意啊。

此外，客观来说，北京的限竞房项目，对刚需是分流。均价、周边价容易被拉低。何况，北京算是调控全国最严地区之一，限制了符合调控的购房者数量。

因此，全面升温不太可能。北京的朋友，可以不要那么着急。



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3、唐山的42个月限售，其实没啥说的。有一组数据值得一说。

国家统计局公布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，2019年11月，唐山市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，相比2015年上涨了37.3%。环比上涨幅度与银川市并列第一。

所以，你懂的，唐山有自己压力。调控因城施策，必须行动起来。

但是这个政策，是不是非常利空呢？杠杆地产给杆友们算一笔账，一般房子多久交房。如果是全新开盘的期房，最快1年，正常1年半、2年。

如果算两年，这多少个月了，24个月。

然后等交房，1、2年才能拿到房产证。这又是多少个月？12、24个月了。

那么，等你想要把新房放到二手房市场挂牌套现，其实已经三四十个月过去了。

这和有的城市拿到房产证后2年限售，又多大区别吗？

这么说起来，其实这个政策看似厉害，但是其实和其他城市比不算特别狠，差不多。

当然，如此调控也是必要的。意味着投资性、投机性购房，明显不受欢迎。大家也不是傻子。



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4、济南楼市利弊皆有。按照济南的政策，取消现行的商品房预售许可证核发时工程施工进度要求现场踏勘环节，优化调整为告知承诺制审批模式。

这些话特别绕口，杠杆地产简单翻译：开发商拿预售证可能提速。

好处是，开发商马上就可以销售，不至于出现以前有的城市控制上市节奏的情况。

控制节奏，在一定的周期，有的开发商欢迎，有的不高兴。欢迎的是觉得行情往上，越晚上市交易，越觉得有利可图。我们可以理解成捂盘。

也有的不高兴。因为资金链紧张，盖房子的钱，甚至拿地的钱，很多开发商都是借的。每天都要利息啊。高周转不起来，要出人命。

今天的行情，不用杠杆地产说，一些区域如果推盘速度较快，有的片区去化效率容易出问题。所以我说，有利有弊。



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5、购房者应该看自己腰包和城市情况。杠杆地产首先赞同近期应该多去看房的看法，但是买不买，此前我写文章表达过，最好根据自己情况。

看和买的原因很简单，很多城市的楼市调控出现边际、结构性宽松的情况。包括公积金贷款政策、货币信号也是整体偏宽。

但是我们看上文，唐山的“限售”新政，意味着大家对“房住不炒”的理解非常深刻。不要让自己城市楼市出现太大波动。

这是我觉得买不买，要具体看的原因。比如北京，调控2、3年了。价格空间也出来了，如果你有房票，你腰包也准备好了。我非常支持，但是也不必太慌，多看两个月无妨。



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6、二手房挂牌大增的城市，不要被楼市营销的焦虑忽悠。其实我们会发现一个想象，首先新房市场，去化效率，全国整体和前2年比，完全不是一个档次了。

就杠杆地产认识的分销渠道来说，有的开发商已经超过50%找他们包销。

当然，这里我不能具体说公司和楼盘，毕竟对人家不好。但是这个情况，我觉得可以告诉外行（非歧视，大部分购房者并不知道这一点）。

而前几年，很多开发商不会给中介分销的，或者5%开始，慢慢提升到20%、30%……如今超过50%，很吓人，据说还有更高比例的。

原因就是卖不动。

新房这方面起码忽悠不算很厉害，毕竟限价背景下，新房怎么买都不算很贵。

最扯的是一些城市的二手房营销者，整体搞得经济和楼市很焦虑的样子。

让你怀疑自己，再不买以后真买不起了。

我觉得杆友们一定要去看数据，就是你所在城市二手房的新近挂牌情况。我要说，好几个城市都是破10万套了。

还会更多，原因很简单，前几年的限售逐步到期。大家都要赶着挂。

想想这部分房子的资金成本、物管费用、折旧、税费，每多拖一天，都是钱啊。你以为房东不急？

资本金雄厚的无所谓，高杠杆的，这一次，真的压力大。

所以，越是遇到营销焦虑厉害的人和城市，你越可以对自己说，慢慢挑房子。前提是，二手房的首付你承受得起。

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北京二手房行情你怎么看？

清风吹袭断

北京今年要涨10%以上，大家可以先观望一下，等过完年涨起来之后再买也不迟。