官方发布！合肥地铁最新进展！沿线146个地铁口房价曝光……

墙和鸡蛋

3号线开通不久，4、5号线又传来新消息。




根据合肥市公共资源交易中心消息，地铁5号线（南段）将于2020年9月试运行，12月底或将迎来初期运营；同时，地铁4号线西段也将于今年12月正式开通运营。




这意味着，2020年合肥将有5条地铁线路运营通车，形成更加密集完善的轨道线网。




地铁对于楼市最直接的影响就是房价的变化。合肥楼市微信平台统计了合肥5条地铁146个站点房价数据，并从中发现合肥房价的客观规律，可供粉丝置业参考。


（备注：以下价格只是各地铁站点行情价，同一站点小区学区、房龄、品牌不同，房价也不同）




NO.1 | 壹

地铁1-5号线沿线站点房价一览


1、地铁1号线




地铁1号线北起张洼站，南至九联圩站，呈南北走向，途径瑶海区、庐阳区、包河区抵达滨湖新区。沿线26个站点（包括延长线）周边新房、二手房房价如下：





从1号线沿线房价统计来看，滨湖环湖CBD板块的金斗公园站二手房价格最高，已达到2.8万/㎡；中央公园板块的高王站、骆岗站房价较低，约1.2万/㎡。


2、地铁2号线




地铁2号线西起南岗站，东至三十埠站，呈东西走向，途径高新区、蜀山区、庐阳区抵达瑶海区。沿线33个站点（包括延长线）房价如下：





2号线西七里塘站、庐阳区三孝口站等站点二手房，受优质学区影响，均价达到2.4万+；大蜀山站、南岗站新房均价较高，基本在1.8万/㎡左右；另外，部分站点如大蜀山站、王岗站，新房二手房价格存在倒挂。


3、地铁3号线


地铁3号线东北起于相城路站，西南至幸福坝站，途经新站区、瑶海区、庐阳区、政务区，抵达经开区。沿线33个站点房价如下：







3号线沿线房价波动较大，其中政务区的几个站点的房价较高，突破3万＋；而新站区的房价较低，新房1.45万/㎡左右。


4、地铁4号线




地铁4号线西起鸡鸣山路，东至东方大道，呈L线走向，途经高新区、政务区、包河区，抵达瑶海区。沿线30个站点房价如下：







4号线沿线房价较高区域同样出现在政务区，而包河、瑶海的房价相比来说更低。新房来看，高新区蜀西湖板块、包河区淝河片区，均价1.8-2.1万/㎡，是重点板块。


5、地铁5号线


地铁5号线南起滨湖贵阳路站，北至庐阳汲桥路站，呈南北走向，途经滨湖区、包河区，抵达庐阳区。





5号线房价较高区域出现在庐阳三孝口站，该区域有一批双优本部学区房，价格较高；另外，滨湖区金融后台基地、包河区中央公园板块、以及庐阳北，可以多多关注。


NO.2 | 贰

地铁沿线楼盘房价有何规律？


从上述线路沿线站点房价分析来看，基本可以得出以下2个结论：


1、合肥一、二手倒挂红利基本消失


5条地铁线路沿线新房、二手房价格对比很容易看出，合肥新房二手房倒挂的板块基本消失，仅剩高新区蜀西湖板块，新房价格1.8万/㎡、二手房价格2万/㎡左右。




这意味着，此前买新房相比二手房可省几十万的局面已经不复存在。




合肥土拍新政之后，各区域新房房价都将逐渐向二手房看齐，其中新房价格被高估的区域，房价泡沫将会被挤压，呈现出更符合价值的价格。


2、地铁对于房价的影响远小于位置、学区




地铁一响，黄金万两。地铁对房价的影响众所周知。有研究表明：3年之内，地铁站1公里的范围内，新房价格上涨了26.5％。


但在合肥5条地铁沿线，房价都呈现出一定的趋势，其中政务区、滨湖区、庐阳区等区域房价更高，也就是说在都有“地铁”这一红利的情况之下，位置、学区对于房价的影响更为明显。


也就是说，对房价影响的因素排序可能是学区>位置>地铁，这点在高端改善住宅体验的更为明显。同时，地铁小周期必然会服从楼市大周期。








NO.3 | 叁

2020年，楼市4大信号曝光


这也给了当下买房人一些启示，地铁是买房的重要参考因素，但并不是第一考虑。那么，接下来合肥市场还有哪些买房信号需要关注？


1、贷款定价基准开始转换为LPR




一周前，央行突发新政：从2020年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR。


也就是说3月1日以后，在2020年1月1日前签过合同、已经放款的购房者（不包括公积金个人住房贷款），定价基准都要转换LPR。




LPR一年一变，对于购房者来说，降则利多，涨则利空，买房成本将随之变化。


2、央行降准0.5%，释放资金约8000亿




2020年开年第一天，央行宣布降准0.5%，释放资金约8000亿，意在支持实体经济发展，降低社会融资实际成本。




但不少专家表示，这或将是2020年楼市的关键信号之一：“2019年1月份降准，随后出现了一轮持续2-3个月的小阳春。那么此次降准降准，2020年市场的确有再现企稳的小阳春的可能性。”






3、房企拿地方向逐渐转向核心区域


长三角一体化规划出炉加上多个城市的落户门槛的降低，抢人大战持续进行，头部房企拿地策略从三四线城市向一二线城市转变，一二线城市成为全国热点。


而合肥作为长三角一体化受益最大的城市之一，接下来依然是全省热门置业区域。


细化到合肥，热门区域的核心板块也是接下来的买房关注重点，也将是房企拿地热门区域；同时，今年拿地较多的房企诸如保利、中海、龙湖、招商等也值得关注。


4、周期轮回，2020年楼市怎么走？


从过去的10年发展周期来看，每轮调控之下，房价会出现短暂性的下跌；但在调控政策放开后，都会迎来反弹。




2019年，合肥房地产已调控620次，也被称为”史上最难“的一年。但2020年，“房住不炒”依然是楼市主基调，这意味着房价不会出现太大波动，稳中有升是比较健康的楼市状态。




NO.4 | 肆

结语


楼市复杂难测，对于购房者来说，买确定性的房子更加稳妥。


1、地铁沿线200-500米。上文已提及地铁对于房价的提升作用，接下来买房者可重点关注地铁4、5号线沿线楼盘。因为一般来说，地铁开通前后房价变化最大。




2、一二手倒挂的新房。目前合肥一二手倒挂的新房已经寥寥无几，仅剩的几个都是香饽饽，可遇不可求。


3、品牌盘。合肥已经有很多头部房企入驻，刚需买房往往会选择价格洼地，在这种情况之下，品牌房企更有保障。