374家房企破产！楼市下半年最揪心的事情发生了

贰十岁装成熟装s

今年，我国楼市的“金九银十”辉煌已不在，有人戏谑“银九铜十”来临。房企面临“活下去”的困境，求生成为大环境下房企唯一出路。

01 全员促销下的焦虑——断臂求生

根据国家统计局发布的数据显示，8月份一线城市的二手房房价自去年6月以来首次同比下降，一二线城市的二手房涨幅均趋于平稳，而三线城市的二手房价涨幅略微扩大。



数据来源：中国房价行情

由上图可知，8月总共有16 个城市二手房房价出现同比下跌。其中，三亚二手房价下跌幅度高达8.91%，青岛以跌幅7.67%位列其二，重庆、郑州和海口分别跌幅6.84%、6.76%和6.58%。

比房价跌幅更严重的还有房企们的求生欲。焦虑感日益加剧，房企不得不“以价换量”只为求生。

作为行业前三的恒大率先打响今年促销第一枪，比以往来得更早一些，提前了整整一个月，开启全员营销月。



何为全员营销月？就是全体员工都要去卖房，包括程序猿、行政、人事等等，若完不成任务，就要被罚款！按照往年恒大促销活动效果来看，自2015年全面铺开“无理由退房”“特价房”等政策之后，恒大的利润不降反增。

也是基于以往的经验，今年恒大比往年促销力度更大，试图在冷清行情中博得一线生机，以价换量来回笼资金，增加利润。 恒大上下陷入去库存的焦虑中。其实不止恒大，其他房企也同样深陷其中。 早在今年6月中旬，湖北多盘折扣让利。随后7月郑州融创大河宸院推出特价房，由原来的1.3-1.4万/㎡降至10500元/㎡，降幅达30%。武汉的阳光城央座，每平米直降8000-10000元，降幅达到31%。 一线城市也不可避免，8月初广州多处新盘大幅降价促销，番禺大盘祈福缤纷汇从最高4.7万/㎡直接降到3.6万/㎡，降幅超过20%！ 厦门地区也出现此类现象，“阳光城文澜府”精装房源，折后均价对比预售最高价少了5000/㎡，降价幅度可见一斑。

这是尚在处于焦虑期的房企们，还有不幸运的房企已经倒下。 据统计，截止目前（9月27号）全国已有374家房地产企业发布破产公告，平均下来每天就有将近1.3家房企倒闭。其中，多为中小房企且多集中于三四线城市。



官网截图显示

而在本次房企“破产潮”中也并不全是中小房企，曾是全国五百强的房企也同样难逃破产。银亿集团在负债500亿元的重压下申请破产！



据了解，银亿集团曾在南京开发过东郊小镇，目前小区出行交通问题依旧成难题。

房地产行业进入疲软期，如何在房价下行时期活下去是房企们最焦虑的事情。 02焦虑感来源何处？ 中国知名财经作家莫开伟曾说：“房地产发展本质是靠杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的黄金日子也就算过去了。”

而如今，房地产正经历着这两个条件的改变。

首先是房企融资通道紧缩，融资成本大幅提高。

2019年5月份，政府颁布“史上最严”的23号文，重点关注房地产融资的违规行为。6月银保监会宣布信托融资收紧，一个月后政府又发文控制房地产企业海外发债。



房企们面对如此政策，加上政府严厉打击资金违规流入房产。房企还想融资，难于上青天。据克而瑞数据显示，从2017年开始70家房企的平均融资成本持续提高，而2019年上半年平均融资成本约有70%企业的融资成本提高增至7.04%。



这次调控真是“釜底抽薪”式地扼住了房企融资的咽喉。如果说融资通道紧缩已让房企“遍体鳞伤”，而后集中爆发还债期则更为致命。

从房企债券到期情况看，2019年房企开始面临还债的高峰期。2019年下半年，房企到期债券达1706亿元，而到2020年下半年到期债券将突破3000亿元。



这无疑是将已举步维艰的房企推入绝境。融资收紧，负债率居高不下，房企焦虑弥漫着整个房地产。

房企为了更快地回笼资金，防止资金链断裂，只好断臂求生——以价换量、增加销售量。

03 房企焦虑，购房者更焦虑，恐成为接盘侠 在全国楼市正在进入降温通道的势头下，房企争相降价销售试图在“金九银十”时期打破困境。但往年的“金九银十”辉煌情形荡然无存，市场观望情绪空前高涨。

相比房企而言，购房者更加焦虑，恐成为接盘侠！ 在购房者之间一直遵守着“买涨不买跌”的定律，因为房价下跌意味着资产贬值。然而，房价过高，百姓买不起；房价过低，百姓不敢买，毕竟总不能看着自己房子越来越不值钱啊。 但是，房价真的涨幅不明显。



数据来源：中国城市二手房指数网站

由上图可知，二手房挂牌价指数一线城市由涨转跌，跌幅为 0.28%。而二线城市和三线城市均持续上涨，环比涨幅分别为 0.08%、0.35%，涨幅并不大。 一线城市的房价一直是楼市的风向标，一线城市下跌的趋势或将蔓延至二、三线城市。另外，根据《中国住房市场发展月度分析报告（2019年9月）》显示，2019年8月，10大重点城市二手住房成交量指数为157.7，比7月下降了12.4%。成交量的快速下滑，加上二手房价增幅不大，短期内房价难有力反弹。

对于想要购房投资的朋友们来说，买房涨价空间已不大，楼市进入有价无市的困境。对于真心想要买房的朋友们，这时也要谨慎为之。

04 如何拒绝做接盘侠？

第一，哪里限购买哪里

在同一城市中，也分限购区和非限购区，投资的重中之重则是要找准限购区的这个靶子。限购代表着该地区过去房价的暴涨，政府不得不对其限价，以防止该区域的房价涨得太快。 所以这个区域的房子必然是购房者一直所青睐的对象，不管以后限购取消与否，其未来的升值潜力都会比其他地区的要好。另外，在这些区域的基本都是大开发商，小开发商是进不去的。

第二，被房地产绑架的城市不要碰 据2019年上半年各城市房地产开发投资占GDP比重排名显示，在地产开发投资占GDP比这项指标上，城市之间的分化异常严重。当地产开发投资占GDP比重过大时，其意味着当地经济结构的不合理，即过度依赖房地产那些被房地产绑架的地方，其楼市基本都脆弱不堪，稍有不当，可能就会重现海南93年的悲剧。



如上图我们可以看出，北上广深房价虽然高，但高的安稳，其地产开发投资占GDP比平均也就11%左右。

而昆明、贵阳、郑州、西安4个中西部的省会城市，地产开发投资占GDP比则是高达26.7%到36.3%，这就是靠房地产吃饭了。这意味着这些城市当下的房价和经济增速双涨的局面，是由大量的资源、资金挤进楼市，并在里面流转造成的。但是，当该地无法及时实现经济换挡，培育新动能、新经济增长点的时候，其未来的楼市和房价又会呈现出怎样的场景？即使其是省会一级的城市。另外像蚌埠这类城市，大家看也不要看，直接掉头就走吧，千万别被7/8千的房价而迷了心。第三，刚需首选学区房 学区房是刚需中的刚需。好的学区房可遇不可求，也就导致了我国的学区房作为楼市最受宠的地位雷打不动。特别是对于打算结婚，打算生孩子的普通刚需家庭而言，学区房更是首选。 第四，尽量避开小房地产商 在风险越来越大的区间内，购房的时候不能只贪图便宜，要尽量避开小房地产商，特别是还在建的商品房。因为目前整个资金链条紧张，很多小房地产商希望通过降价预售的方式，回流资金，但是如果一旦资金断流，这个项目就可能烂尾。

白云追月素

想到了万科之前活下去的口号，如今要生存下去也得竭尽全力啊

我是来围观的逊

食物链就是这个样子，弱肉强食，另一方面，淘汰掉一些小公司，有利于房地产的健康发展

清风吹袭断

房子回归理性。物价上涨。没钱消费。房产倒闭。

胡胡胡美丽_ss

你以为是真的吗？开发商己赚得盘满钵满，正在偷着乐呢

明绍宗朱聿键鼻

早该如此了

度素告

说的倒是很有道理，大环境在变，小开发商本来就不靠谱，只有品牌开发商具有实力做好房子，才能没有后顾之忧

白云追月素

小房地产开发下滑同时，大房地产公司正好可以加上巩固发展机遇！房地产开发不在多而在于精！

就放荡不羁就h

不说有人说：情愿炸掉也不会降价吗？再等个十年八年更不值钱了。不管什么都得以人为本，只等七O后这批人一过世，看还有多少人。就算都买上房也买不了那么多，不跌价才怪。

我心如烟卸

大企业不会倒下的