2019，沈阳楼市量价创新高；2020，均价过万开启新元年

胡37

2019最后一天，某大牌售楼处急速成交了近十套房，来买房的客户，不知道自己帮了这个楼盘一个大忙，就因这几套房，该盘完成了全年销售任务。





“就像长跑，最后时刻，跌跌撞撞，连滚带爬，终于撞线。”负责人一脸平静又惊险地说到。





重要的，不是完成任务，而是最后这批成交，没有任何营销攻势，没有特殊折扣，甚至销售都不需要“逼定”，完全是客户自发的行为。





“年底前，做生意的客户有回款，有能力付款。”楼盘一销售妹妹对黄佬邪说。





还因为，买房人，把一套新房，当作送给自己与家庭的新年礼物。





“2019年底与2018年底最大的不同，是客户都看好2020楼市预期。”负责人明确说。





2018年底，因为8.8开始执行的全城限购，沈阳全市进入调整期，观望情绪较浓，黄佬邪不断发文声嘶力竭劝想买房的人，抓住年底优惠机会进场，可惜收效甚微。





2019年第四季度，不需要你劝，购房大军自己就会主动交款。




不止一个楼盘完成全年任务，大开的多数楼盘，都完成年度销售任务，或超额完成。





可见，2019沈阳楼市有多火爆。




二姐RDAS云数据的官方统计报告还未出台，黄佬邪专门要了最近三年的沈阳市全年商品住宅成交面积：




2019，1617万平



2018，1373万平

2017，1474万平




此前，黄佬邪一直说，2019四限时代下，成交面积竟然超过最火的2017，现在实锤已落：





2019，沈阳全市商品住宅成交面积（比2017）增长10%，刷新历史纪录。




2019沈阳楼市还有一个非常重要的特征：




全年全市均价，已经站稳1万元/平以上。




均价与成交量两项数据叠加，意味着，沈阳楼市已经迈入新阶段，上升空间全面打开。





NO.1｜壹




我们从量价两个方面，仔细分析总结2019沈阳楼市，以大家关注的商品住宅为主：










这张中原与RDAS联合数据绘制的2019.11月图表中，可见黄色横线代表的2019沈阳房价走势：




自2019.4沈阳均价站上1万元/平后，再未回落至万元以下。





2018.8，沈阳均价曾一度冲过万元/平大关，但随着市场进入调整期，均价回落，直至2019.4才再度冲过万元大关，并保持至年底。





全年9个月均价保持在1万元/平以上，才可以正式宣布：




2019是沈阳房价均价全面过万/平元年。




再看图中绿色柱代表的2019每月成交量，与浅色柱代表的2018同期成交量，我们可以发现：





2019，除1/4/6月外，其余月份，成交量全面超越2018.




2018.8全城限购，造成成交量大跌，但2019.7成交量也超过此前较火的2018.7，说明：




沈阳楼市购买力相当惊人。




2019全年的成交数据可以证明一个道理：





需求可能被压制，但一旦时机合适，就会爆发。




2018全城限购，暂时压制需求出手；四限政策未改形势下，沈阳楼市2019.3全面回暖，是自发的需求造成市场行情，而非外力。




尤其是2019南方许多二线城市量价齐跌，沈阳走出了独立行情，殊为难得。其实不止沈阳，东北各省会城市都走出了不同于南方的独立行情。




市场上，总是会有人看空沈阳，我们谁也别想当然，数据不会骗人。





《一代宗师》有一句经典台词：




宁在一思进，莫在一思停。




人生的道理，有时很简单，一念之间，觉得不妥，停下，不断停下，就会失去许多。





一思，进；还是，一思，停。






两种截然不同的人生态度，也是你对楼市与财富的态度。





NO.2｜贰





市场，从来不只是卖方，但因为媒体多站在开发商角度，很少思考买方利益，于是大家习惯性忽略了：




市场是由卖方与买方组成。




翻译到楼市里，就是：




买房人的心理预期，某种程度影响了房价走势。




买房人在市场上有话语权，但被多数人忽略了。




2018第4季度，当观望情绪开始抬头并逐渐漫延，成交大跌，开发商迫于现金流压力，自然要促销降价。





2019，南方二线城市降价促销，就是这个原因。




2019第4季度，现在街上随便问一下人，即使不懂房地产，也很少有人会说，沈阳房价会降。





大众的心理预期，具有传染性，一旦形成看涨或看跌的舆论，市场就会随之表现出涨跌。





黄佬邪在讲课中反复提到：





舆论≠真相。




2018第4季度，是调整期，不是拐点。但舆论不信，所以市场下跌。




而若是你接近真相，敢于在2018年底出手，就会跑赢多数人。





所以黄佬邪一直劝大家：




努力学习，接近真相。




2019第4季度，买房人的舆论普遍看好2020楼市预期，意味着




舆论=真相 么？




黄佬邪只能说，在目前的买房人舆论中，接近真相，这已经非常不错了。




不过，2019黄佬邪听到或看到：





很多人买房都是在随大溜。




你买，我也买；你买哪儿，我就买哪儿；






没有自我分析判断，缺乏基本房地产专业知识。





过去，在市场行情好时，随大溜也能赚到，在市场行情不好时，很容易入坑。




今时不同往日，市场行情好，销量好，但开发商因为资金紧张原因，会产生很多坑。许多买房人不识不明，经售楼员一忽悠，很容易入坑。




最近频繁出现的所购房产被抵押，解压遥遥无期，便是坑之一；还有限价时代下的质量维权也开始增多。你买的越便宜，出现质量问题概率越大，这是全国普遍存在的情况，不是沈阳独有。




2020市场，买房人对房产与金融的认知，将越来越体现在每个人的收益差别上。




黄佬邪反复向大家推荐五大开发商品牌：




中（海）华（润）万（科）金（地）龙（湖）




是基于大部分买房人不太懂房地产的一个简单操作办法。





当然，买房首要因素，还是地段。地段+大牌，一般情况下，不会错。




NO.3｜叁





2019沈阳楼市已经展现出不同以往的现象，2020会是一番什么样的景象？




南方二线城市楼市发展历史证明：





一旦城市均价超过万元/平大关，意味着上升空间全面打开。




沈阳是遵循这一规律，还是逆转？





我们先从数据看，此前黄佬邪写文时，计算沈阳2019土地供应与规划建筑面积，与成交面积存在巨大缺口，业内一专业朋友提了意见，





2019土地供应规划建筑面积 + 存量面积 - 成交量 = 剩余存量面积




才更严谨些，黄佬邪接受指正，今天我们就来更严谨些计算：









2019沈阳土地供应规律建筑面积1059万平，但专业人士提醒，因为天气、开发节奏等原因，2020能真正上市的，为一半左右，即：500万平。




这个是商品房面积，商品住宅还会再少一些，约为420万平。




再看沈阳存量面积：










截止2019.11，沈阳商品住宅存量1731万平。




420万（2020新增）+1731万（库存）-1617万（2019成交面积）=534万





如果2020沈阳商品住宅库存只剩534万，去化周期将缩短至6个月内，房价涨幅压力将可想而知。





假如你看不懂这套公式，那么只需要简单知道一个结论：





根据沈阳2019土地出让面积，能够在2020年入市的，只有500万平左右，而沈阳2019全年卖出了1617万平商品住宅。这个缺口近几年正逐步放大。




我们还要考虑到：




1，2019出让的土地，多为三环外，2020三环外将全面成为商品住宅主战场；




2，因为新房供应量少，而且多在三环外，2020商品住宅成交面积，可能不如2019，但并不代表沈阳楼市转向；




3，随着房价上涨，刚需刚改城市外溢现象越来越明显，反过来说，少数经济实力强者，会向城市中心聚集，二环内的新房，价格会跳出城市均价束缚。此前，黄佬邪撰文分析过，这叫结构性行情。2020，结构性行情趋势会愈发明显。




除沈阳基础数据外，我们再看大环境：





2019年底，上层强调“因城施策”；






上层再提振兴东北，让东北成为投资热土，关键是人才；






央妈1月1日已经发了2020大红包：全面降准，释放8000亿资金，未提“严防进入房地产”；




全球降息，天朝用LPR（一年期与五年期差别利率）阻止了降息对楼市直接产生刺激，可是降息时代，你还能有什么更好的投资渠道？




买理财？买黄金？别提P2P，多少人吃了大亏，血本无归。





或者，你可以去股市淘金。





但对大多数而言，你会相信股市，还是楼市，能给你回报？看看图表中房价同比两位数的涨幅，还有什么比这更稳定更安全的收益？




2020新年伊始，一位业内人士说：




2020将开启沈阳楼市新元年。房价均价一旦过万，不止是上升空间完全打开这么简单，产品将全面升级，并对楼市格局产生深远影响。




新元年，新机会正蓄势待发，你准备好了吗？

poney

500万平入市是估计 2020还会接着卖地
接着卖期房 近几年沈阳库存一直居高不下 销量也是屡创新高

崔炫俊献

2020年是沈阳开发商最难的一年，不信大家看着吧就目前沈阳的经济状况，还鼓吹楼市呢！买完谁给还贷款，沈阳吸引的外来人口都是低端人才，想买也买不起还吹呢。

poney

沈阳特产房子。。值得拥有，，

六月清晨搅

现在每天看电视，看到北上广的发展！真正的号楼大厦，城市的发展真的没法比，再看看我们的大沈阳，乃至整个东北，哎真的是一言难尽啊，可以说整个东北以被遗忘了

清风吹袭断

沈阳经济要腾飞，乃自全国都要房地产领军。所以说未来房价你觉得会怎样？

123456911

房价不如南方大县城

hecgdge4

真成中心城市了，还得涨啊，

度素告

炒吧

勇敢的树袋熊1

炒房吗？