聚焦杭州楼市：大江东人山人海，有人半夜排队买房

冀苍鸾

我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为3000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房哥你好，最近杭州二手房挂牌量超过十万套了，请问我几年前在大江东买的房子应该出掉吗？我投资买的，但也不着急卖。想看看房哥的意见。



回答：在你没有更保值的投资选择以前，继续持有依然是你最稳健的做法。二手房库存的增加，只是客户流向新房市场而已。刚刚过去的10月，参与摇号的就超过了12万人次，哪怕去掉重复的，数量依然不小。

可是新房库存呢？不到3万套而已。大多数人，依然在陪跑，依然只是分母，依然买不到房。

这3万多的库存里，还有一部分是因为网签的原因之后的，真实的库存，比这个要低。特别是显示有房源、但摇号早就售罄的红盘，网上显示有库存，实际是没有的。

库存不多，也就是供需仍不平衡，大量渴望买房的人依旧不能自由选择，才是当下的真实现状。部分媒体舆论的看空导向，和真实的市场里大部分楼盘依然没有出现滞销，是两个完全相反的局面，悖论一样地存在着。

前者是人为制造的假象，后者才是真实的市场。详见知识星球内部资料《买房裂变具体操作方法：一变二，二变四》

提问：房哥你好。本人名下有一套250w左右的小户型，还剩按揭60w。1.感觉自己负债有点低，能否通过抵押这个小户型房产获得贷款再去买房？2.如果值得这样去做，那么贷出来的钱加上其他，共200w左右适合买个地铁线路旁的什么楼盘呢？新房或次新房有推荐的吗？

回答：1，这个操作是可以做的。

2，200万，6成首付，300万左右可以考虑江干区的房子，比如：招商雍和府，越秀亲爱里

提问：房哥我想问下，目前我们在杭州准备买个二手房。孩子上小学，户口要满足什么条件，才可以上公立学校的九年义务教育啊？是我们一家三口户口都要过来才可以上吗？

回答：父母双方的居住证，一方社保，孩子登记满半年，带着房产证，父母的居住证，就可以去办理了，即可读公办学校。

提问：房哥，怎样提升自己在买房投资方面的能力？怎么学习提升

回答：多看我的知识星球买房投资方法论文章，多实战。

提问：新人首问，在宁波，子弹130，想分成首套教育，二套自住；首套对比江北区宝丰茗苑（11年建成，安置房，限购圈内）82平185和海曙区五江湾（16年，安置房，圈外）63平165（靠庙和高架）；二套自住，对比江北区亲亲家园120平4居（09年，地铁在建，圈外，楼梯）和海曙区青林湾8期88平2居（16年，圈内）；麻烦帅气房哥指点迷津。

回答：宁波如果是自住，目前房价不太高，买套大户型，一步到位是可以的。近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。投资则处于适合与不适合的分界。 如果是省内第一把交椅杭州，那就没有任何问题了。宁波是老二，所以略存疑。 1.学区考虑，建议买1居室次新小户型，五江湾单价太高。 2.自住青林湾更优。

提问：房哥，你好，我们杭州有一套房，我老公名下有一次贷款记录，怎么操作可以用上我老公的公积金，首付只要3成

回答：还能用公积金再贷款买二套房，契税一定是按二套房交。贷款情况比较复杂，使用公积金买房的一套房和二套房区分在于，是否为首次使用公积金贷款。

首次使用公积金贷款，首付比例为30%；

若是二次使用，首付比例为50%。

这只适用于纯公积金贷款。

假如贷款金额比较大，为组合贷款（公积金和商业组合），那就直接参照商业贷款政策，按二套房的首付比例60%执行。

提问：房哥你好，我是温州人，三百万预算，买杭州哪个板块最有投资价值？大江东或者萧山可以吗？



回答：从目前的情况来看，临安的价值还是有较大上涨空间，等杭州临安轻轨开通以后，会导入未来科技城与滨江以及外地的买房需求群体，值得入手

提问：房哥，买二手房投资有实操经验分享吗？怎么谈呢？跟业主，跟亲戚，给多少钱合理？什么情境下对方会同意呢

回答：操作步骤详见知识星球内部资料《成为职业炒房家，如何保证每次大赚？》

提问：房哥您好，请问两百万以内的住房投资，德信·时光之宸和融创·森与海可以选吗？哪个性价比更高一些，或者五年后更有前景一些？谢谢您。

回答：这两个楼盘的区域是挨在一起的，一个在戴村镇，一个在浦阳镇，都属于萧山南部。时光之宸好在有了银泰，森与海胜在来了融创。其实可以把森与海想成南面的良渚文化村，也是一个超级大盘，会建很多自带的配套。

如果更依赖小镇上自然生长的配套，那就选时光之宸。森与海更像是一个梦幻的打卡地，它自带的配套资源和镇上的气质还是不太一样，就看你的喜好。这两个地方同样受到限价控制，森与海是1万4的单价，还是会比较实惠，时光之宸还不确定。

在这个单价上，这是两个比较值得选的楼盘，但你有200万左右的承受能力，就是另外一回事了。还是应该去努力一下更适应大多数人的地方，比如像大江东、南部卧城，能够住得人会更多。或者到其它方向，像崇贤、临平山北等，它们能够覆盖到的人群也会更广。有200万的承受能力，尽量把它用足。

提问：房哥你好，请问钱塘one的loft，可以买吗？本人名下无房，一直在犹豫loft和小户型。主要还是资金问题。

回答：这个版块对于住宅来说还是有自己明显的特点，环境好、空气好、接壤钱江新城，非常宜居，但是对于酒店式公寓来说，需要更多考虑商业、租金市场等因素，之江板块版块内的商圈、企业等都还是弱的，钱塘这种更多考虑来出租回报，可能需要更多考虑其他版块的人群，所以预算有限，限购人群等可以考虑未来出租，但增值空间不强，你看自己倾向于哪种回报，酒店式公寓都是不好出手的

提问：房哥，无独立产证的酒店式公寓，适合投资吗？请问有什么保障嘛、签的什么合同？

回答：签的使用权合同，虽然脱手不是很好脱手，但是性价比要高的多，找一个信赖的经纪人帮您推荐靠谱的楼盘，是没有问题的。现在市面上这种公寓也在逐渐增多，有的还是包租的，优势就是价格低，回报率超高，不用交税，转手也不用交。交易方便快捷！缺点就是没有证！希望购买时询问清楚，考虑周全之后再下手。详见知识星球内部资料《一分钟小白变大神，炒房秘籍速成篇》

提问：房哥你好！请问买二手房，首次购房需要注意什么？中介费，签合同，付款，过户，尤其有小孩上学等问题。谢谢！

回答：1、尽量找那些有购房经验的朋友和你一起去。合同一般有很厚的一本，找重点看，防止开发商钻空子。2、交房标准、交房时间要仔细看。精装修交付要确定交付标准，毛坯交付看看基础设施。详见知识星球内部资料《首次买房必看！三大准则》

提问：本人女，单身，30岁，想购置一套房产，目前可接受范围首付60万内，目前在看三里亭一带和东都公寓，在钱江新城上班，两个地方上班都不算远，目前的问题是，三里亭市中心一些、保值、成熟但上升空间少。东都公寓周边不成熟，目前环境差一些，但感觉上升空间高一些，还有就是不知道周边以后的规划是什么，也不知道是否会拆迁。目前考虑自住将来自住或投资都有可能。问题：一：选择哪好一些，哪里升值空间大些。东都是否会有啥变故。二：年底入还是次年年初入，怕涨到更买不起。三：不想买太远的不然上班不方便，有更好的推荐么，一手二手都可以。

回答：一：从未来规划来看，东都公寓更适合，为钱江新城2.0板块范围，三里亭基本已经发展完善。

二：刚需可以尽早入手，公寓涨幅较慢，现在已经是年底，2020年初的价格幅度不会很大。

三：一手房可以考虑：中豪钱江国际，36平方，25000均价。层高3.6米，两房一厨、一卫。周边配套完善，距离6号线昙花庵路站100米，距离杭州东站为2站路程。周边楼盘均为高端住区，万象城、来福士、市民中心、大剧院等环绕，更是钱江新城2.0板块江河汇流区的规划范围。

提问：房哥你好，金隅学府现在入住的人多吗？都是业主吗

回答：入住的人不是很多，因为才交付不久的，也不都是业主，有一定量租客，但是也不多的，人流量不大。

提问：房哥，杭州金地广场的公寓首付可以三成吗？

回答：公寓首付必须是5成。住宅满足条件的情况下可以首付3成。

提问：房哥你好，社保交几年可以在宁波买房？没有社保是不是不能在宁波买房？我是河南户口

回答：外地户口24个月以上可以

提问：房哥，我在杭州名下有公寓，个人住房贷款笔数为0，再买住宅是不是首套，可否三成贷款

回答：公寓是不算是占用购房资格的，所以说就不存在的公寓贷款了在买70年产权的住宅需要首付6成的首付的，这种的情况是按杭州是第一套住房算的首付3成，贷款可以七成的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

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飘渺九月

炒房客的比较多，现在招聘去那边的300一天，包饭和接送了

六月清晨搅

下沙这种郊区没有父母双方户口落户根本读不公办，你说的这种公办门都进不去。

清风吹袭断

首付60万总价160万二手介意买在哪里？临平北怎么样？

我放心你带套猛

中泰那边咋样？

晓望爷

房哥 仁和上塘九里和大江东融创城怎么选

茉莉707

良渚150万以内的住宅二手房买哪里比较好

侬去斯

钱都是天上掉下来的咯

勇敢的树袋熊1

炒房的，基本上是温州，安徵人多。一套房够别人十年的收入，哪有不排队的。国家要打击操房客，而不是真正刚需。

就放荡不羁就h

都是日结＋盒饭在排队