2020年刚开始，监管层就释放了两个不寻常信号，楼市2类人开心了

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有粉丝朋友曾问过我这样一个问题，“楼市调控中，最厉害的措施是什么？”，我毫不犹豫地回答道：“金融”。为什么这么说呢？



道理其实很简单，房子作为一种大宗商品，对于大多数家庭来说，买房，就意味着贷款，一般10多年到30年不等，基本上要耗费我们半生的光阴。有信息显示，我国普通家庭资产中，有超过70%的资产就是房产，所以，其总价相比家庭各类资产都要高出许多，自然要倾其所有才能获得。

在这样一种状态下，房贷利率越高，买房人就会逐步减少，在极端情况下，如果禁止买房人贷款，毫无疑问，楼市中的购买力就会大打折扣，毕竟能够全款买房的人比例相对较小。但很显然，国家不会这么做，因为我们其中还有很多刚需迫切需要住房，不能一刀切。

因此，通过金融手段把购房群体限制在一定范围就显得很有必要。在2020中国经济形势解析高层报告会上，被誉为“最懂经济的市长”重庆前市长黄奇帆就表示，第一套房70-80%按揭贷款是合理的，第二套房50%按揭贷款也可以，但到了第三套房就纯属炒作，不应按揭贷款。



对此，这些仅是我们民间的一些想法和建议，并不代表官方。那么，国家监管层又是如何正视这一问题的呢？在1月4日，银保监会在官网发布了《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，其中有两句话看似没有关联，但却对未来楼市趋、房地产趋势有着重要意义和影响。相比以往，可以说是不寻常，相应释放了两个信号！

第一句：“防止资金违规流入房地产，抑制居民杠杆率过快增长”

根据媒体统计，2019年全年房企申请破产家数起码不低于525家，这个数据相比2018年高出一倍还多。原因想必大家大概知道一些，那就是今年国家对资金流入房地产的监管更严格了，可以说达到了近乎严苛的地步。据不完全统计，我们可以回顾一下2019年监管历程：

2月，银保监会要求对房地产开发贷、个人按揭贷款进行审慎的贷款标准； 7月，银保监会要求对近期部分房地产信投业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示； 7月，央行要求严禁消费贷违规购房；8月，银保监会开展32城银行房地产业务专项检查，严处各种资金通过挪用、转道进入房地产领域。



以上监管措施说明一个核心思想，监管层对楼市的金融调控始终保持定力，不但没有放松，而且还更全面了，而在2020年开年继续要求防止资金流入房地产，其释放的楼市调控信号非常明显：国家对楼市的金融管理还会一如既往，其目标还是维持房地产平稳发展。道理很简单，同样的话，2019年提了，2020年刚开始又继续提，我们不能视而不见。当然，老百姓对住房的需求一直存在，所以，居民杠杆还是要保持适当增长，但会抑制过快增长，这主要应是从金融风险角度考虑。

第二句：“多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金”

这句话看似跟第一句没有什么联系，实际上，我们仔细琢磨一下会发现，两者有着很深的内在关联，可以说，一旦落地，必将对楼市产生深远影响，让我们来看看相关分析。

长期以来，住房市场的购买力不仅仅来自于刚需，还一直存在很多担心货币贬值而将资金投向楼市的投资客，买了一套房，还会买第二套房，第三套房…，如果所在城市没有限购措施，还会有人买更多套房产。



其实，这也是没有办法的事，老百姓投资的渠道狭窄，即使有渠道，但门槛往往又比较高，而且也未必有安全保障。所以，在这种情况下，我们不少人把手中的闲置资金加上一定杠杆买房，买房未必就是自住需求，更多时候把房产作为一种保值增值工具，无形中扩大了购房需求，这也是这些年房价不断上涨的一个重要因素。

而这次监管层首次提及将“多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金”，可以说是为老百姓的闲钱指明了出路，这可谓是一个前所未有的不寻常信号。虽然眼下还没看到具体措施，但思路方向一定是正确的，相信不久将有落地措施出台。

我们再把第一句和第二句话联系起来看，一方面监管层有意控制资金流入房地产，另一方面引导老百姓的闲置资金流向其他领域。出现的结果就是，房地产在失去了资金“输血”后，就失去了继续高歌猛进的发展势头，这也符合去年中，中央对房地产的定位：不将房地产作为刺激经济的手段。一句话，房地产快速发展期已过，当然，房地产也不会快速跌下去，正如人民日报此前的评论所说，“中国未来房地产市场拒绝大起大落”。



在上述背景下，楼市3类人反应各异，其中这1类人遇麻烦， 2类人开心了

一把尺子量下去，自然有长有短。楼市政策也是如此，特别是在我们这样一个政策市下，不同群体也会有不同反应。首先就是楼市主体之一的开发商，在过去，开发商日子确实比较好过，没钱可以从银行贷，左手换到右手，自己一分没出，房价涨了，自己大把赚钱，而现在以及未来，监管层把流向房企的资金堵死了，没有实力、没两把刷子要想在房地产领域生存下来，那几乎是不可能，特别是那些半路杀出进军房地产的企业，未来的路或比较艰难，转型、抽身或是比较现实的选择。所以，对开发商而言，未来还得过紧日子，要依靠品牌、实力和经营求生存，别指望银行来拯救你。

其次就是刚需，应该说，未来的市场环境还是不错的，对刚需或比较友好。原因很明显，一方面正如前文所说，留下来的开发商大都是品牌开发商，房子质量应该不会差到哪里去，另一方面房企资金流入受限制，开发商也不能再像过去那样捂盘惜售，快速把房子卖出去是正道，如此，市场上的房子供应就会比较充分，刚需可以挑选到比较中意的房子。当然，还有一个原因，未来房地产市场健康平稳可期，刚需难遇到以往“年初不买房，一年又白忙”的情况，慢慢看、细细挑或是未来刚需购房的常态。



最后一类人就是有闲钱的群体。在过去，我们称之为“房产投资客”。其实，这类群体在当下的市场还是比较尴尬的，因为你说不买房吧，又担心手中的现金贬值，你说买房吧，现在的市场决定了难有像样的涨幅。有机构做过一个测算：考虑到资金成本，如果房价年均涨幅低于6-7%，那么就面临着亏损。而此次监管层提出将居民的资金进行有效转化，对有闲钱的群体来说，自然是一种福音，至少多了一种选择。

通过对以上三类群体的比较分析发现，最开心的应该属于后两类人。对于监管层新年伊始释放的两个不同寻常信号，你看懂了吗？欢迎留言交流。

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