跻身“万亿俱乐部”的佛山2020年楼市大概率企稳

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本文是“房地产带盐人”的第106篇文章，全文共计1556字。

今天我们继续各地楼市分析文章，2020年第一篇地区楼市我们选择佛山，为什么呢？因为在刚刚过去的2019年，佛山成为广东省第3个GDP总量突破万亿的城市，也是全国第17个。而且最重要的一点，相较于广东省另外两个一线城市，佛山作为普通地级市在经济体量上的发展显得尤为突出。









大湾区新星的制造业潜力

要说粤港澳大湾区规划中哪个城市是领导者可能结论莫衷一是，但是如果要说哪个城市收益最大，我认为是佛山，起码在接下来的5年里这种区域先发优势是很明显的，一是因为佛山与广州的地缘优势，二是佛山拥有的极好的制造业基础。




十年来的广佛同城化发展自不必说，两个城市城区相距仅20公里，在公共交通方面更是已经通达，在广州工作、经营的人生活在佛山是一种常见的情况。不过佛山可不仅仅是一线大都市广州的卫星城，它自己有充裕的产能和产业链整合工业基础，随着人口的膨胀，服务业的发展也是水到渠成。



我们来分析一下佛山的经济构成，其二三产业占比超过98%，其中第二产业的占比更是超过一半达到56%。这也是为什么佛山既不是计划单列市，又临近省会广州，却能有自己鲜明的定位，而制造业和服务业的基础又保障了人口不会被广州虹吸过去，反过来两座城市相辅相成。要知道，在所有GDP超过万亿的我国城市里，只有无锡、苏州、佛山三座城市既不是省会也不是直辖市或计划单列市。



顺德和南海是佛山经济的重心，早在2018年两个区的GDP分别已经达到3163亿和2809亿，占据佛山经济体量的六成。作为陶瓷、电器的传统优势产业聚集区域，在近两年以来制造业升级的脚步也一直持续，而今装备制造、工业互联网、机器人等方面都积累了一定优势。






佛山楼市与广州形成双子星效应


2019年佛山楼市总体平稳的情况下有利好调控，也符合因城施策的大方针，在粤港澳大湾区规划纲要落地的大背景下，也有公积金贷款最高额度提高到50万元/人，家庭最高可贷100万元等利好楼市的政策。

不过2019年佛山的土地供应量相对控制的比较紧，受限于商住用地土地供应量的缩减、放缓供应步伐，同时“限地价”在土拍中也是屡见不鲜，佛山土地成交指标数据同比下滑，成交量价、楼面地价和溢价率均预期下行。不过在广东省或大湾区内的9座城市比较，佛山的商住土地成交量总体领先，成交建面超过550万㎡，为日后的潜在供应量奠定了基础。这一点是我看好佛山楼市的第二个原因：调控的克制，既有供地控制也有对价格的控制，同时又足够的量，因此楼市未来价格走势比较稳，那么成交量则会有机会进一步增加，这是宏观视角。




我们再来看下统计数据，仅2019年的上半年，佛山新房住宅供应已达到863.3万㎡，环比上涨25.88%；与之相对的成交量也不错，同期佛山一手住宅网签76390套，同比上涨18%，而经济领头羊顺德的成交量环比上涨147.8%，销售签约22811套。2019年1—11月佛山住宅市场供应量为1282万㎡，月均供应116万㎡，同比增速20%。成交1233万㎡，月均消化112万㎡，同比下滑9%。









虽然相对一手住宅市场的火热，佛山二手住宅市场总体偏冷。2019年上半年佛山二手住宅成交26999套，同比下跌13.31%；成交面积为309 万㎡，同比下跌15.14%。一般这种情况能表现一手房价格是稳定的，并没有出现倒挂的现象。另外佛山市场充足的需求，基本上供需是比较均衡的，这也跟广州部分外溢需求持续进入佛山有关。






接下来的2020年，对佛山市场要看几个条件变数：

1、整体宏观经济走势，尤其是金融货币政策的宽松持续多久，大概率小阳春是没问题的，主要半年度的政策调控值得关注。

2、国际贸易变化，位于珠三角制造业核心之一的佛山，一方面受广州高端制造业、服务业、出口贸易的带动，一方面也在被国际局势深刻影响，毕竟外溢的产能和经济模式还是需要稳定的贸易环境，而经济稳定，则楼市会有更强支撑，毕竟2019年佛山7.2%的规模以上产业增加值与外向型经济密不可分。

3、粤港澳大湾区一体化发展，这点对南海的影响要更大一些，区域内制造业分工和人才流动都会随着大湾区城市群协调而产生新的居住需求。当然还有广佛同城化影响最大的千灯湖板块，交通已经不是问题，只待产业联动的影响落地。

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