房子供应过剩“烂大街”？可能是个误会！但楼市两大变化不可不察

楚一帆

一段时间以来，一些媒体老有中国住房空置率有多少的报道，说是我们的房子够多了，而且还在不停建，加之人口增长趋缓和老龄化社会到来，言外之意就是未来的住房可能出现大幅过剩而“烂大街”！

事实果真如此吗？这，或许是一个美丽的误会！我们可从以下两个方面来分析。



第一、用于住宅建设的土地越来越少，住房不可能一直大规模建设下去。

由于我们是第二大经济体，国土辽阔，不少人时不时拿我国与美国比。事实上，虽然我们与美国国土面积差不多，但我们有两个明显特征，一是地形原因，可开发的土地比美国低，二是我们的人口有14亿，而美国仅3亿多，所以，国土承载的人口数量可谓天壤之别。正因为如此，利用有限的土地，要养活更多的人，而18亿亩耕地红线是雷打不动。那么，对于我们城市建设用地来说，土地资源就显得尤为宝贵。所以，有业内人士指出，未来最贵重的资源就是土地。

此外，所见未必所得。经常有网友说到，我们所在的城市还有好多的空地，要建成房子的话，不知道要容纳多少人？网友或许只看到了表面，我们知道，在严格的土地制度下，用于建设的土地本身有限，每年都只能按照国家给予的指标进行开发建设，但真正能建成住房面积可能需要“折上折”，道理很简单。比如，一个板块土地开发，不仅仅是建住宅，首先它得有产业，所以，要优先规划工业、企业用地，否则，人住在这里没有工作和收入又有何意义呢？其次，还得有医院、学校、商业、市政等设施配套，这样一核算，真正的住宅用地就更少了，那么，未来想要继续大规模建设住宅也无地可建。



第二、国家对未来住房市场定调，意味着住房高强度开发建设逐步过去。

关注楼市的朋友应该知道，在上个月的中央经济工作会议上，其中有一句“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”，这句话实际上是对未来住房市场定调，为什么会这样提呢？

我国住房市场从1978年发展至今，已经超过40个年头，快速发展从1998年“房改”以后也超20个年头，根据相关数据统计，新建商品房套数过亿套。按照统计部门的数据显示，我国城镇人均居住面积（建筑）近40平米。所以，无论是从土地资源还是现实需求看，住房高速建造的时代渐行渐远。所以，国家提出加强城市更新和存量房改造是非常符合现实的。

其实，早在2019年7月国务院政策吹风会上，住建部黄艳副部长就表示，“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作”、“全国需要改造的老小区涉及上亿人”，由此可以看出，住房大拆大建的时代宣告成为过去式，未来住房工作的重要内容就是对存量房的改造升级。此外，由于建设用地限制，国家开始试点让农村集体建设用地入市，但受土地性质制约，这些新建的房子只能用于租赁，并不是严格意义上的商品房开发，所以，对商品房市场影响不会太明显。



从以上两大方面分析可知，住房不可能一直高速建设下去，实际上，从近几年的数据也可以得到佐证：

房屋竣工面积， 2016年10.6亿平米，2017年10.1亿平米，2018年9.3亿平米，2019年1-11月份竣工面积为6.4亿平米。所以，从最近4年的数据来看，房屋竣工面积一直持续在下降，而且有一定加速迹象。如果按照此趋势，新增住房会越来越少。就连开发商融创中国创始人孙宏斌前不久也表示，“从大家抢增量到抢存量，这是一个特别大的变化”。

所以，从这个住房发展趋势来看，担心未来房子会出现大量过剩显然有些过虑了。不过，楼市出现的两大信号，也不可不察。



1.年终岁末之际，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中提到：

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

对此，我们不应该感到意外。随着城市化进入下半场，城市群和大都市圈是城市发展的必然过程，人社部也说了，“充分尊重人才为实现个人价值自由迁徙的权利”，但如果我们仅仅把放松落户限制理解为所有城市人口增加，那就大错特错了。

道理很简单，一方面新生人口增量趋缓，总人口基本保持稳定，二是城市化率已经达到60%，未来城市化率同样也趋缓，简单地说，农村进入城市的人口会越来越少，那么放开大城市落户限制，根据马太效应，人们会往大城市走，所谓大则更大，小则更小。

这一点不难理解，比如发达国家美国、日本等国，虽然总人口没有那么多，但大城市人口也有2-3千万，而我们有14亿人，500万以上人口的城市仅13个，300-500万人口也仅仅16个，其他绝大部分城市人口都在300万以下。所以，我们大城市还有非常大的增长空间，比如到2035年，成都提出2300万的常住人口目标，长沙则提出1200万人目标，南京1300万人，而济南提出到2025年达到1200万人口，等等。这些人从哪里来？正如前面所说，农村人口城市化已经非常有限，所以，此长彼消，中小城市人口流出则是必然趋势。

根据经济学“供需原理”，城市人口流入多，住房需求就大，是对楼市的强大支撑，反之，人口流出，住房需求就会萎缩，住房市场就会比较低迷。所以，在可以预见的未来，随着人口流动越来越趋向集中，城市之间的楼市分化将会越来越明显，强者恒强、弱者更弱的房地产市场或将逐步形成。



2.货币对楼市的驱动效应逐步减弱。

新年第一天，央行宣布降准0.5%，释放资金八千亿，不少房地产人士欢呼雀跃，想当然认为楼市又要起飞了。暂且不说央行表态这些资金是用于支持实体经济的，就降准本身来讲，这种“利好”楼市的预期也在逐步减弱。

先看一组数据，从下表可知，货币供应M2从2017年开始降入到个位数增长，告别了一二十年的高速增长，而这期间恰恰是房价快速增长时期。这个很好懂，钱多，资产价格自然就会上升，可以说，货币供应是影响商品价格的最关键因素。但时过境迁，随着经济增速进入“L”型，M2也不可能再保持高速增长，而是与经济保持一致，否则就会引发通货膨胀。



所以，从这个趋势看，未来的货币供应M2增速大概率仍旧是缓慢的下行趋势。在这样的状态下，降准对楼市的影响非常有限，即使有，那也是短期心理上的，因为每年货币总盘子增量既定，自然不改长期市场趋势。

对此，被誉为最懂经济的前重庆市市长黄奇帆不久前表示，“今后10几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长”。如此，意味着房地产不可能延续过去的高增长，低速运行是大概率，中间即使有国内外因素影响，但不改大势。

综上，在各方面因素作用下，我国房子出现“烂大街”的可能性较低，但楼市分化是大概率，同时，我们的房地产已经告别了高速增长，未来平稳发展可期，在这样的状态下，对买房保值增值的预期应该降低，但相对有利于刚需买房，而这，也非常符合国家提出的“房住不炒”原则，老百姓乐见。

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