房价暴涨73%的背后，隐藏着东莞这个区域的楼市密码

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近日，松山湖的房价暴涨刷屏了，3个月内涨幅高达惊人的73%









随后，网上流传出松山湖某楼盘业主交流群“指导房价”的截图，发言者呼吁邻居提高房源的挂牌价。






与深圳凤凰里不同的是，松山湖业主的“业主指导房价”暂时没有引起住建局的注意。




今天暂且不讨论业主操盘的事情，主要分析下松山湖业主的底气从哪里来，以及松山湖片区的房价会怎么走。




直接原因：




业主只是房价的推动者，真正想要操盘整个松山湖还远远不够，多盘涨价的直接原因有两点：




1、土拍




今年9月份，松山湖出让了一宗地块，被深业集团拍到，楼面价高达28300元/平米，资本的嗅觉最为灵敏，开发商的集体看好之后，随之而来的就是投资客和刚需们的蜂拥而至。




土拍成就的往往是周边的楼盘，龙华的金茂府均价一出，旁边的先涨一万，以表尊重。在我看来，松山湖的拍地效应还没有完全发挥。




2、税改




东莞在经历税改之后，房屋交易的个税征收标准从原来的房价差额的20%变成总价的2%，购房者的压力极大的降低，市场一下子活跃起来。这点与深圳如出一辙，豪宅税调整后各片区尤有不同幅度的上涨。




根本原因：


说完直接原因，再说说根本原因。




松山的房价如果没有业主的“努力”还会涨吗，答案是肯定的，不过可能幅度没有这么吓人，为什么这么说，原因也有以下几点：




根本原因一：规划




都说松山湖是下一个南山，南山的的发展轨迹可以概括成一句话，90年代的一片荒芜，经过十几年的产业升级之后，成为了高新技术产业的聚集体，也是深圳目前最繁华的中心。




与南山的发展背景相同，松山湖以前也是一片荒地，但现在拥有了“国家级高新技术产业开发区”和“国家自己创新示范区核心区域”的双区头衔。




光这一点别的区域就羡慕不来，条条大路通罗马，有人出生就在罗马，松山湖就是列子，起点高的地方房价能不高吗？



光有产业还不够，地标也不能少。松山湖CBD地标性建筑华润万象汇已经于今年9月份动工，完成后将是华南区域最大的万象汇。




根本原因二：经济




2018年，松山湖GDP突破630亿，一举改变长期以来虎门、长安“双雄争霸”的格局，63%的GDP增速是其他镇区的五倍之多。经济与房价存在着互惠的关系，自古GDP强的地方房价都不会便宜，经济的发展是房价最有力的支撑。









根本原因三：人口




经济的发展离不开人的建设，根据《东莞松山湖高新技术产业开发区总体规划（2016-2030）纲要》显示，未来该片区科创人才规模将达45万。




这45万人的居住需求光靠一个松山湖肯定不能满足，而松山湖管委会常务副主任刘宁说,“今后松山湖原则上不再做纯商品房”。




这就说明了一点，松山湖的房子肯定是不够住的，经济的发达程度决定了人群的消费能力，而人群的的规模和房子的比例又决定了商品的稀缺性，松山湖的居住需求势必外溢到周边城镇。




根本原因四：交通




交通的便捷程度也在很大程度上影响着房价的涨跌，“地铁一响，黄金万两”，在东莞的交通规划中，松山湖站以及松山湖北站是绝对核心的存在。有人说松山湖北站是东莞的“深圳北站”，松山湖CBD就是下一个深圳前海。




对于松山湖而言，五轨交汇（莞深快轨、莞惠城轨、R3线、深圳13号线北延线）的松山湖北站的意义甚至重于深圳北站对于深圳的意义。




因为是松山湖拥有的不仅仅是地铁，还有莞惠城轨、莞深快轨等。在莞深快轨规划中，从松山湖到深圳公明，仅需20分钟路程，线路同时预留了广州方向的规划，预计在2020年开始动工。




轨道更大的意义在于：把广、深、莞串联起来，30分钟可以触达湾区各大核心城市的核心区位，让莞深无界，省会直达，松山湖处在各城之间的中间位置，出行方式的多样性以及便利性使得这个位置更为得天独厚。







根本原因五：置业竞争




东莞是限购的，但并不是没有办法解决，况且还有不少优质的公寓产品可以供外地人入手。




这些所谓的外地人以深圳人为首，据统计，在过去1年里，东莞有41.5%的房子被深圳人买走，同比上涨4.7%。






可以看出，东莞正成为外地客尤其是深圳客跨城置业的主战场之一。




而据凤凰网统计，华为搬到深圳的这两年，松山湖有60%的新房被深圳人买走了！




一方面，买房人真金白银的投入是对这片土地强大信心的体现，而另一方面，投资客要开始焦虑了，自己面临的置业竞争不止是东莞人，还有以万计的深圳人乃至整个中国的投资客。




说到最后，可能有人会提到华为，认为华为的迁入是松山湖房价的强大助力。不可否认，华为带来了庞大的居住需求，也许多置业者更加提高了信心，但这不是根本原因，相比是华为成就了松山湖的说法，我更倾向于是松山湖成就华为多一点。因为松山湖里的世界五百强还有很多，就算华为不来，说不定还会有别的企业取代，但松山湖不能被取代。




长远来看，松山湖的潜力依然巨大，价格低洼低洼，最后的最后各位看官欢迎评论区留言探讨！记得点在看~


THE END

茉莉707

哎，2015年朋友让其买锦绣山河的房子，一万多还嫌贵了…

侬去斯

华为因为深圳房价高而逃离深圳，现在发现逃到哪哪的房价就飙升。

明绍宗朱聿键鼻

同一个地方，房价高了，竞争力就低了。

愿为素心人

涨到100万一个平方最合适，这些吃人不吐骨头人，以后够你们受[捂脸]