告急！一夜之间 全国异常短缺！天量楼市堰塞湖彻底疏通？

万胜

文/时晨晨





华南告急！华东告急！华北告急！




一夜之间，全国水泥告急，异常短缺！




9月份，水泥价格还在低位，市场还是寒冬，10月份产量同比还下滑2.1%。




万万没想到，短短一个月，行业翻天覆地，咸鱼大翻身。




据央视财经报道，最近一段时间，华北、华东和华南等多地的水泥市场价格普遍上涨。




以前水泥都是一个季度涨一次价，顶多一个月涨一次价，现在都一个月涨两次价，个别地区甚至出现一个月内涨价200元/吨的巨大涨幅！




依据9月份350元/吨的平均价格计算，水泥一个月内最高涨幅高达57.14%！




更严峻的是，即便价格上涨，也买不到货。




水泥厂开足马力加大生产，无论多少货都被抢购一空，工厂门口全是提货车，非常拥堵，因为水泥生产不出来，来了得先排队，天亮排队天黑了才能轮到，平均排队时间8个小时。




水泥市场如此火爆，房地产又出现新情况了？






赶在春节前 加紧搞一波！




过去20年，城市化搞得轰轰烈烈，钢筋水泥成为拉动经济增长的主力。




毫无意外，中国成了全球当之无愧的“水泥之王”、“钢铁之王”。




比尔盖茨都感叹，中国3年时间消耗的水泥，比美国100年内用掉的还多。









美国一百年建设，中国三年就搞定了。




要知道，美国20世纪建造了各种摩天大楼、州际公路、胡佛水坝等等，这些都是美国的地标象征！




任何东西，吃多了都会撑，水泥消费也有临界值。




根据发达国家经验，累计人均水泥消费量22吨为需求拐点，超过这个水平，需求就会下降。




1981年至2015年，我国累计人均水泥消费为22.29吨，首次超过22吨的临界值，水泥行业产能过剩，行业大面积亏损。




2015年底，我们正式提出供给侧改革，水泥去产能拉开大幕，严控新增产能！




一轮行政试压下来，全国关停上千家厂商；一轮查环保下来，全国又关停上千家厂商。









小厂都关了，就只剩下些大厂，行业集中度大幅提升，产能和产量也显著下降。




为什么现在水泥开始短缺了呢？




南方夏季多雨，不利于施工，秋冬季节，雨水偏少，气候干燥，有利于工程施工。




再加上，春节临近，施工方担心农民工回家过年，年后就不回来了。




因此，每年春节前的秋冬季节，都是南方传统的施工旺季，水泥需求大幅飙升！




不可否认，传统施工旺季，是水泥紧缺的因素之一。




问题是，秋冬季节，北方天气转冷，天寒地冻，施工条件异常恶劣，是传统的淡季。




但是，在这轮涨价中，最凶的不是南方，而是河南。




据每经记者报道，河南半个月左右上涨了200元/吨，非常意外！




为什么？




除了错峰生产，根本原因就是，基建和房地产投资都非常给力！






万万没想到 还是靠房地产 靠水泥！




今年9月，青黄不接，地方债额度用完了，政府搞基建没钱了，建材市场很冷清，水泥价格也跌至新低。




雪上加霜，经济增速年初以来又一直连下台阶，各个宏观前瞻指标都有点失望。




终于，政策动手了。

9月4日，国常会明确要求，按规定可以提前下达明年专项债额度；还有额度的地方，9月底前必须全部耗完，10月底前必须把款拨到项目上。

意思是，各地方注意了，有钱的赶紧花，没钱的赶紧把明年的钱提前搞定，赶紧修路、建桥，建设国家。




11月3日，国常会又要求，好的基建项目，资本金最低比例可以下调5个百分点。




意思就是，项目杠杆放松了，可以加得更大，比如原来10个亿资金可以搞40亿的基建项目，现在可以搞50亿的基建项目了。




一系列政策打气后，各路资金都到位了。









企业想发债搞基建？批！三五十亿，完全没问题。




城投债？大力支持！2019年，城投债新发规模33172.99亿元，较2018年增长33.9%。




钱到位了，啥都好说，基建投资立马改善。




11月份，广义基建投资同增5.2%，增速环比增长了3.2个百分点；前11个月，广义基建累计投资16.5万亿，同比增长3.5%，增速较前10个月提升0.2个百分点。




当然，更关键的是，房地产韧性十足，远超预期！




去年年末，房地产政策持续收紧，全国棚户区改造计划减半，信托等房企融资渠道也被堵住。别说水泥厂，几乎所有人都预期，2019年房地产投资要“凉”了。




万万没想到，2019年年初，房地产投资就开始发力，一改往日颓势，增速回到两位数，然后一直高位增长！




对比一下，16年年中和17年年底，房地产单月增速跌到过2%以下，累计增速也都是5%、8%，最高10%，2019年累计增速在10%上方都没下来过！




现实很残酷，2019年我国经济增长的主要动力，还是韧性十足的房地产投资，成为为数不多的“亮点”之一。




拆解一下，到底是什么在支撑房地产韧性呢？









2018年，房地产开发投资里面，“其他”分项（银白色虚线）增速显著高于另外三项。这个项目里面主要体现的就是开发商拿地费用，占比高达75%。




也就是说，2018年房地产开发投资增速，主要靠开发商拿地的钱来支撑。




注意，仔细建筑工程（暗红线）这个分项的趋势，2018年增速很低，2019年立马飙升，然后一直高位运行，支撑整个房地产投资。




建筑工程这个指标什么意思呢？




开发商必须施工，必须动工兴料，把钢筋和水泥，真正用到工地里，这个指标才会变化。




而且，这个指标在房地产投资的占比一直高达60%左右，一点儿的变化，就对整个房地产投资产生重大影响。




因此，我们看到，2018年房地产开发投资增速也不是太低，但是建筑工程这个分项太低，水泥市场变化不是太大。




但是，2019年，这个指标一路走高，水泥市场一下子就紧张了起来。




接下来一个关键问题是，为啥开发商不拿地，而是消耗钢筋水泥，搞建筑了呢？




因为，房地产市场已经形成了天量堰塞湖，已经到了必须疏通的时候！






85亿平米天量堰塞湖 必须彻底疏通！




楼市调控，以前都没真正下过狠手，现在一下狠手，房地产市场就变形了。




现在房地产市场出现了两个异常现象，前所未有，史上首次出现。




他们以前都是同涨同跌，趋势一致，现在竟然破天荒出现了背离：




第一个，房地产建筑工程和安装工程，这两个指标背离。




建筑工程上扬，主要是因为房企前两三年拿的地，再不开工就要被罚了，已经到了不得不开工的时候。




还有一个原因就是，开发商资金紧张，为了高周转，必须先开发个20%，才能达到预售条件。




达到预售条件后，开发商就搁置不开发了，所以安装工程增速很低，项目都不竣工。









第二个，期房销售和现房销售，这两个指标背离。




最近几年，卖出去的房子，90%以上都是期房，现房不到10%，但是走势是一致的，要冷都冷，要热都热。




但是，截至2019年11月，累计同比增速为5.9%，同期，现房销售持续负增长，累计同比增速达到了-21.5%！




主要原因还是，开发商资金紧张，抢销售。




无论是开发商卖期房，还是只开发不竣工，这些都加剧了：天量地产堰塞湖。




根据统计局数据，截止10月份，中国房地产开发企业房屋施工面积高达85.49亿平米！









85.49亿平米在建工程，这个天文数字，既是地产韧性，也是个巨大肿瘤，除掉是大势所趋。




先思考一个问题：为什么排除千难万阻，硬要修改证券法呢？




因为，领导们迫切希望改变经济基础，从土地溢价转移到新兴产业溢价，转换的工具和平台就是，资本市场。




这个趋势，早就开始了，证券法都修改了，房地产堰塞湖也一定会疏通掉。




再看一下当前房地产的政策趋势：

12月3日，黑龙江楼市调控升级，全面实行项目资本金监管制度，禁止房企贷款拿地，高层建到2/3才能预售，结合实际，开展现房销售。




12月13日，西安发布新政，对商品房预售资金实行全额、全程监管，明确购房款必须交存监管专户。

……

观察一下，最近楼市调控收紧政策，不再加码限购，也不再限制人口流入，主要就是管控开发商资金，不准加杠杆拿地，不准随意动预售款，动摇商品房预售制度，防止烂尾！









这会产生两个结果：

1、防止项目烂尾，开发商一大笔钱都必须优先保证，把现存项目完工，消耗掉这么庞大的堰塞湖。




2、以前预售高周转模式玩不通了，也就是说，项目不是随便开个头，就能拿预售款了。这也意味着，这个堰塞湖，不会再大规模膨胀了。

2000年，我们地产每年新建1亿平米，2010年增长到10亿平方米，2018年又飙升到了17亿平米，已经到达极限。




黄奇帆判断，这个数字就是中国房地产市场的天花板，往后就进入拐点，每年减少。




房地产，是经济的韧性，也是经济的隐患。




85.49亿平米施工面积这个天量堰塞湖，疏通完工之时，也就是经济转型成功之际！




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侬去斯

85.49亿平米施工面积这个天量堰塞湖，疏通完工之时，也就是经济转型成功之际，85.49亿够3亿人住的了，有多少是空置的。

我心如烟卸

问题是，房子已经足够多了，还有必要再盖吗

勇敢的树袋熊1

除了房子还是房子

王俊杰2017

房地产天量堰塞湖，是经济最大隐患；但看看日本，在人口负增长的时代，一切挣扎是徒劳的！

晓望爷

还在搞地产，撑不了多久

强绝商爸摇

现在的人就是在为房子而累！

寒郁轩良

好数据却看的心情复杂郁闷

因醉鞭名马幌

玩，使劲玩下去。房子的建安成本大家可以去了解下，在整个房价中占多少比例自己算算，除了建安成本，其他的钱是什么钱，分摊到哪里，各位也自己算算。
想想这事挺好玩的，使劲玩，欢迎大家都参与进来，一起玩。

poney

不知道专家是怎样设计的，房价使劲打压，房地产加大投资，所有最基本的建筑原材料都大幅度涨价，老百姓的刚需买房人都在持币观望，楼市好像遇冷，销量一降再降。银行又定向降低利率，控制房地产贷款，这一切摆在纸面好像有点混乱，好像政策的连续性受到很大质疑，一些企业家无所适从。真不知道这样的政策传递到生活中，会怎么样。