三四线城市的房，能买吗？

白刃玄衣及

前段时间，我们写过一篇分析九江楼市的文章《三四线城市买房，毫无逻辑！》（点击查看）。
很多读者朋友看了文章就在后台留言咨询，大胡子老师是不是看好九江呢？
其实，我们不仅不看好九江，而且不看好很多野蛮生长的三四线楼市。
三四线城市的房子从表面上看，契合了很多投资者的需求：
第一，是房产，毕竟国内很难找到像房产一样稳定又不会大幅度下跌的金融产品；
第二，单价低，很多买房投资的人并没有大把的钱，但是三四十万的首付却还是可以付得起的。
这么看来，三四线的房子是很多人能支付而又有潜力的投资产品。但，那是真的吗？







买三四线城市的房会涨吗？
这几年来，房价以肉眼可见的速度在快速增长。而三四线城市，虽然城市价值不及一二线城市，但也有所增长。
为什么会增涨呢？这就和背后的政策调控有关。







2015年之前，国家通过降息、松限购等政策去库存；
2015年到2018年期间，中国楼市经历了一波又一波的轮番上涨；
直到2018年，国家提出「房炒不住」以稳定楼市。
在上一篇分析70城房价的文章《70城房价指数出炉，楼市四年，有多少房子是亏的？》（点击查看）里，我们已分析过：
领涨的几乎是一二线城市，北京、上海、广州、深圳的涨幅均超过40%；

而丹东、银川、桂林、锦州、牡丹江这些三四线城市涨幅连15%都没有达到。

在大涨面前，北上广深等有价值的一二线城市稳居前列，排在增长最后的正是价值不高的三四线城市。







短期投资三四线城市
也许你会说，如今国策当前，一二线城市楼市调控很严，数据不升反降，已经没有什么涨幅空间。
那么机会会落在短期内还没有补涨完全的三四线城市吗？







房产投资也是滚雪球，也要找到湿湿的雪和长长的坡。当我们谈到三四线城市买房，我们在讨论下列问题：
◈1. 难懂的三四线
正如上篇所提到，三四线楼市野蛮生长，并不是那么好懂。
如果你不了解这个城市，不了解这个城市的发展路径，不了解这个城市的民俗民风，你不会知道哪里的房子更有价值更值得投资。
就好比，你只知道九江有一个美丽的庐山，买房就该买在庐山脚下，但你却不知道真正在九江住的人更喜欢住在市中心。
而且，对于三四线城市不熟悉的你，更加难以预测新规划的新区未来十年会怎样。
◈2. 中间各种费用
短期意味着多短呢？一般不会超过五年，毕竟在70城数据中，五年期限还是一二线领涨。
如果房子不足五年，就要缴纳个人所得税（网签过户价的1%或前后两次交易金额差的20%）。
如果不足两年的房子，还要考虑增值税（5%全额缴纳）。
以单价10000元/m²买入，2年之后，准备以12000元/m²卖出的100平米小三房为例，所要缴纳的税费就包括：

契税：1,200,000 x 1.5% = 18,000元个人所得税：1,200,000 x 1% = 12,000元

价差二十万的房子，税费就达到三万，还没有算中介费、赎楼费等等其他费用。
价差二十万还算是好的，因为一般情况下，新房价格要比二手房价格贵。可能你看到新房价格涨了，但二手房价格并不一定涨那么多。
◈3. 接盘侠是谁？
谈到三四线买房，也必会谈到城镇化进程。
《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示：

1949年，城市人口仅达5763千万人，城镇化率之达10.64%；2018年末，城镇常住人口83137万人，城镇化率为59.58%。

人口转移的轨迹如今有两个：
第一，是从下往上。
大概是：农村进县城，农村进市区，农村进省会，农村进北上广深，县城进市区，县城进省会这样一个轨迹。
第二，是从上往下，也就是高房价高生活成本倒逼的人口回流。
大概是这样：从一线城市回流到省会、二线甚至强地市，这样一个轨迹。
在未来，三四线城市的人口将会越来越少，人口更多地往中心区域汇集。最终找不到接盘侠的房产，会沦为提款粉碎机。







三四线不能碰？
三四线城市的房子不能碰？并不见得。
如果是刚需，在三四线工作，难道还要买在附近的二线城市？
作为刚需，另当别论，毕竟房子是生活所需，尤其是在教育面前更不能怠慢。
当然，刚需也要分清三四线哪里应该买，哪里不应该买，要看清楚一系列的配套问题，比如学区学位、交通、医疗、绿化等问题。
但是对于投资，我们最大的建议就是不要紧盯着单价，陷入单价陷阱。

事实上，在三四线城市买120m²和在二线城市买70m²价格相当，月供一样。但二线城市跑赢三四线城市的机会更大。
















结
三四线买房的风险也并没有你想象的那么低，极有可能是——你投入一堆真金白银，回报你的却是没有任何价值的钢筋水泥。
在未来，楼市形势不佳，你的资金极有可能会被三四线的房产套住。
如果房价没有跑赢银行利率，没有跑赢通货膨胀，那么它就同样是亏本的。
所以，在三四线城市买房，请慎重！