2019年南宁楼市江湖：强规划、强基建、高价地、高房贷利率...

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今天是2019年的最后一天，即将告别21世纪的10时代，突然间有点感慨万千。

这一年，你失去更多，还是收获更多？

这一年，对于南宁楼市来说，是一座沟壑分明的分水岭，意义重大。强规划、提出南宁都心和四大副中心概念、高价地频出、高房贷利率、广西自贸区落户五象新区、城区分化加剧、旧改地横空出世、精改毛、强首府战略提出、精装爆雷维权、限价松绑、横盘、地铁3号线通车...

这些关键词，构成了整个2019年风起云涌的南宁楼市江湖。


Part.01

强规划下的南宁，城区分化日益加强


2月2日，南宁市规划管理局发布了《南宁市总体城市设计（草案）报送审批前公示》，对南宁的城市空间做了一次全面的规划。
草案提出了南宁都心、四大副中心概念，埌东、五象构成南宁的中央活力区，沙井、朝阳、四塘、龙岗成为四大副中心，虽然是规划，且尚未被批复，但却从城市规划的高度，重新评估了南宁各城区板块的价值，以及未来城市建设的重点。






▲南宁都心概念


这也是南宁“整体向东、重点向南”战略发展下，南宁中心向东转移的定局，而这一过程，也是南宁城市产业、人口、政策向东空间迁徙的过程。
如果说总体城市草案只是强规划的开端，那么广西自贸试验区南宁分区落户五象，意味着南宁城区分化加剧已成事实。



▲广西自贸试验区南宁分区功能图

广西看南宁，南宁看五象。五象新区仅仅用了凤岭北开发建设一半的时间，就成就了从荒莽之地到现代化高楼的蜕变，一跃而上成为南宁、乃至广西最具热度话题的流量新区。规划之成熟，令凤岭北也望尘莫及。核心产业聚集，一大批金融、物流、数字科技、教育、医疗等产业落户广西自贸区南宁分区，一座产城融合大城已然崛起。



▲南宁五象新区总部基地| 摄影：吴雄潮

更多的资本流入五象，房价更高，却更吃香。

同城不同命，相比之下，沙井、四塘、龙岗依然占据规划高地。但安吉、相思湖、仙葫就几乎没有太大水花了。前两者尚有地铁基建加持，仙葫空守滨江资源却最不受待见，在年底持续开火的“土拍周”中，一块上好的127亩江景低密地块居然流拍，真的是惨不忍睹。


想想之前同一个板块内三岸都已经耐不住寂寞，早就脱籍自立门户，成为南宁房价2万+俱乐部之一，仙葫真的是太难了。


强者恒强，这就是南宁城区分化的现状。

Part.02

高价地频出的一年，开发商不惜成本拿地
2019年的南宁楼市，炮火开的最猛的一定是土地市场。这一年，也是开发商高成本拿地，高价地频出的一年。
今年3月开始，南宁多幅不限房价地块相继出让，累计达到1000多亩。其中就有湖南央企中建信和拿下的、江南沙井两个要求配建智慧小区人才安置房的地块，以及2019年度的南宁地王——地块编号GC2019-020（3月29日拿下，案名：龙光天瀛），楼面价14478元/㎡。



▲龙光天瀛实景图| 摄影：吴雄潮

这也是南宁土拍竞拍方式从“两限一竞”到“一限一竞”的转变。


年度地王出来之后，南宁高价地块持续高调频出，不断刷新板块内的地价天花板。
4月30日，阳光城&凯南拿下柳沙路南55亩地块（案名：阳光城江山璟原），楼面价9643元/㎡，刷新柳沙半岛楼面价的历史记录。


6月12日，建发拿下良庆GC2019-055地块（案名：建发央玺），实际楼面价14255元/㎡，同天，新希望拿下GC2019-054地块，实际楼面价14363元/㎡。这两个地块，同属五象湖板块，距离龙光的地王项目很近。



▲五象湖实景图| 摄影：吴雄潮

这也是南宁年度高地价最集中的时间，前后不过两个月的时间，地价就达到1.4万元/㎡，远远高出南宁的全市平均房价，甚至比部分五象新区楼盘的新房售价还高。


还不算完，6月19日，美的和玉桶金前后拿下三岸的两个高价地块，楼面价分别为11250元/㎡，直接刷新了年初1月份龙光天曜的8字头地价。


从此之后，高地价的五象湖和三岸成为南宁城市新贵的代言人。



▲南宁三岸实景图| 摄影：吴雄潮

即便是到了2019年的最后一周，依然上演一番不肯落幕的“土拍周”，4天1000多亩，五象湖地价依然是焦点，建发经过7小时的奋战，以13611元/㎡的楼面价拿下GC2019-130地块，堪称南宁史上最硝烟弥漫的土拍战场。
这一年，也是南宁旧改轰轰烈烈的一年。


旧改地块纷纷亮相，西园旧改地华润置地·西园悦府、北大客运站旧改地建发&鼎华北大珑廷、东葛路旧改地龙光玖珑华府先后开盘，五里亭旧改新项目洋浦星案名公布，南铁、五一路5000多亩巨无霸旧改地启动规划，东沟岭三五七组团、大板一区进入征收拆迁阶段。



▲建发&鼎华北大珑廷效果图

Part.03

横盘下的南宁楼市，买房依然不容易
2019年最后一个月，南宁楼市遍地开花的7、8字头，一口价特惠房源，3万起首付分期，别墅5.5折、直降160万，抄底价，直降3000元/㎡.....价格战打得不亦乐乎。


横盘之下，开发商为了跑量完成销售任务不断压低折扣底线，但对于刚需而言，买房依然不容易。
先看一组数据。


根据克尔瑞广西最新公布的南宁商品房供应和房价数据，今年1-11月，南宁商品房新增供应1591.15万㎡，同比上涨19.39%；成交面积1266.49万㎡，同比上涨12.51%，成交突破1200万㎡。
成交均价11008元/㎡，南宁平均房价已经突破1.1万元大关。正常首付30万起步，月供少则5000，多则近万。



▲南宁1-11月份商品房供求量价走势| 克而瑞

市场总体供大于求之下，以价换量的潮水就会来得异常凶猛。但横盘之下，购房者多了一些理智、观望、选择。

紧跟着土拍房价松绑，南宁预售备案价也水涨船高。


从第一季度的阳光城丽景湾、万科金域中央、大唐臻观、广源华府备案价提高1000-3500元/㎡不等，到年末万科臻山府高达4万元/㎡的高备案价，限价松绑，已经是政策的趋势。


伴随着高房价，是南宁破6、排名全国第一的高房贷利率。

10月8日房贷利率换锚落地之后，南宁的首套房贷利率在6.0625%-6.615%之间，二套房房贷利率为6.37%-6.86%，全国第一，远远高于北上广深，以及苏州、合肥、无锡、中山等城市。
高房价、高房贷，已成为南宁刚需买房的两把利剑。





▲南宁房贷利率

买房难，买到不合格的房子就更难上加难了。

2019年南宁部分精装房交付引发的业主WQ大潮，把商品房交付质量推到舆论浪尖。从近期不断出现的WQ大事件中，南宁的精装房质量显然无法接受市场检验，甭管是国内大一线房企，还是知名房企，在房子交付的时候，没有几个能给购房者交上一份合格的试卷。

维权潮，也改变了南宁从2017年开始毛改精之下清一色精装房的局面，精装退市，毛坯重新回归购房者视野，这诚然不是一件坏事。


写在最后

回望2019年，是给南宁城市带来无数希望的一年。

地铁3号线通车，地铁2号线东延长线、4号线通车2020年在即，五象火车站选址确定，南宁轨道TOD时代即将到来，武鸣线实现的可能性加大，在建的贵南高铁给南宁北站带来曙光....

在即将到来的2020年，也是南宁正式启动强首府战略元年，这将是南宁迎来强省会最关键的时候。

首府强则南宁强，再加上广西自贸试验区落户南宁五象、中国—东盟信息港南宁核心基地在南宁五象新区挂牌，在这些国字号政策加持下，南宁城市地位的提升势在必然。

2020年，将是南宁全面开启“城运”最关键的一年。

在未来的一年，懒虫祝大家买上真正属于自己的房子，脱单暴富，身体健康，一切顺意。

最后，元旦快乐！





文字 | 懒虫xy

图片 | 互联网

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