降价、维权、破产……济南楼市2019年10大关键词

芊芊551

新年的钟声即将敲响。从明天开始，新出生的宝宝就是20后了。

有人这么说：20后看90后，就如90后看60后，就如80后看50后……最早的80后，已经可以是爷爷、奶奶了……

好吧，越说越心酸。

回到楼市，在2019年的济南楼市里，发生了哪些重大的事情？今天，我们用10个关键词，来回顾一下2019年的济南楼市。

1、降价

摘要：东部降幅最大；有楼盘说降了100万。

降价，降价，降价！这应该是2019年济南楼市中最重要的关键词。

很多人预料到了2019年房价的下跌，但恐怕没有人能想到2019年的房价能下跌这么多！

新东站片区，原来卖一万四五的天鸿项目，一度下跌到了1.1万左右；

雪山片区原来卖1.5万左右的国际城精装房，降到了1.25万元左右；

工业北沿线，恒大城、翡丽公馆曾经都卖到2万左右及以上，但前者降到了一万三四，后者降到了一万四五；

张马片区，精装房、毛坯房曾经卖1.5万、1.3万左右，后来分别下降到了1.3万、1.1万左右；

二环内某楼盘，中介贴出降价100万的广告……



相对来说，在新房市场，南部和西部市场的下降幅度并不大，主要原因是这里供货较少。

未来济南房价的走势，会在供求之间寻找平衡。有些人可能说，供求并不重要，政策才是最重要的。但实际上，无论政策如何变动，它对房价的影响最终依然会体现在供求上。

不考虑政策的变化，目前济南东部市场的供应依然比较充足，房价还会继续呈现盘整势态。

不过，济南明年的房价还会像今年这样跌跌不休吗？每个人都有自己的答案，我们在今天这篇文章中也就不多说了。

相关链接：

降价潮涌！11888元/㎡、9666元/㎡......谁在突破济南楼市价格底线?

降了100万？济南南城两高端楼盘PK，哪个更适合你？

2、维权

摘要：降价维权背后，跟契约精神没关系，被忽悠才是关键。

有人说，这一届买房人好苦逼：要不在维权，要不在通往维权的路上。

今年的维权，与往年有很大不同。

维权大致可以分为两类，一类是交房时候的维权。这类维权年年都有，但今年乃至明年，会格外多。

因为，以前的房价上涨掩盖了很多问题——虽然大家在收房时不满意，但看着房价上涨，也就忍了。

那时候，经常有一些神奇的人说：你维权，那给你退房行不？言外之意，房价涨了，买房人都沾了光，房子烂了又怎么样，你爱要不要！

这种观点，总是让人无比地愤怒！不过，很多时候大家也就真的忍了，反正房价涨了。

今年不同——房价本来就跌了，如果交付的房子又很烂，那是在伤口上撒盐，大家怎么还能忍？

除了交房维权，今年新增了一类独特的维权：降价维权。

君不见，滨河左岸的售楼处被砸了；雪山片区某楼盘被堵了；新东站张马某楼盘被围了……

对降价维权，很多没买房的人会说：活该，自作自受，没有契约精神！

面对这种说法，观察君总是很“呵呵”。说这话的人不知道，自己跟那些已经买房、正在维权的人，是同一类受害者。

降价维权的根源，根本不是契约精神，而是房地产行业营销中毫无底线的各类“逼定”！

你去售楼处看房的时候，置业顾问告诉你——房子快没有了，就剩最后两套房子了；现在价格是最低的，下次开盘肯定涨价；今天是特价房最后一天，明天就涨价……

然后，等你买了房子之后发现，房子不仅还有很多，价格还跌了。试问一下，你有没有被这样忽悠过？如果这个事情放在你身上，你怒不怒？

别说百万元以上的房子，就算你买的是一包鸡蛋：买的时候，老板告诉你，今天就剩最后一包了，明天就涨价；买了之后第二天，你发现老板的储藏室里还藏了N多鸡蛋，价格还腰斩了！你怒不怒？

我们习惯于非黑即白的判断。但在生活中，大家常常是在“互相伤害、互相报复”中循环，黑白之分并不是那么清晰。因此，找出最开始的罪魁祸首，不要让“互相伤害”开始，那才是正解。

3、破产

概要：国内楼市掀起破产潮？这是2019年楼市中最大的“谎言”。

在百度上搜索“2019 房地产 破产”，立马会弹出772万个搜索结果，所有的新闻都在说：国内房地产行业掀起了破产潮！



可是我们要说，破产潮，是2019年国内楼市最大的谎言！

我们以前说过，破产潮，是一支神奇的合奏曲：无论是恨房地产，还是爱房地产，大家都喜欢说，开发商在破产！

那些恨房地产的，自不必说：房地产掏空了大家的腰包，房地产是“罪恶”的，开发商都快点倒闭吧！

那些爱房地产的，也在说破产：几百家房地产企业已经破产，房地产需要救市，再不救市就坏大事！

可实际情况呢？虽然今年楼市艰难，但迄今为止并没有国内百强房企破产。而在此前的调控中国，顺驰、佳兆业，甚至是绿城，都出现过严重的资金链问题。

而且，企业破产有非常长的时间周期。今年破产的几百家企业，绝大部分是资不抵债N年的企业。

济南有2家比较知名的房企也在今年破产，分别是开发“盛世皇苑”的山东佳辰，开发外海中央花园的山东外海置业。

这两家企业都已经资不抵债，破产是“早死早超生”。

而且，通过破产，还能盘活资产，是极好的事情。外海中央花园通过开发商的破产，已经实现新生，烂尾多时的二期已经在近期交房。

所以说，大肆炒作几百家房企破产，仅仅是哗众取宠而已。

相关链接：

四百多家房企破产！济南有哪些？不是最寒时刻，破产潮是哗众取宠；

喜大普奔，这个知名的烂尾盘交房了！开发商破产重整，非常值得借鉴！

4、张马

概要：价格才是王道！通过降价，张马片区成为2019年济南楼市中的新星！

在2019年的济南楼市中，哪个片区最亮眼？CBD、西客站、雪山、唐冶、汉峪、南北康？

不不，这些片区确实是热点，只不过它们已经火了很久。2019年济南楼市中最新崛起的片区，当属新东站张马片区！

新东站张马片区，土地成交于2017年，各楼盘在2018年底陆续开始销售，但在很长时间内，这里是默默无闻的。

因为，这里的价格并没有竞争力：精装房价格1.5万左右，毛坯房价格1.3万左右。在周边还有很多楼盘的价格是1.2万，甚至1.1万的情况下，大家为什么在张马片区买房？

虽然，张马片区进行了强力营销，但成效甚微。

直到今年11月，张马片区给济南楼市投放了重磅炸弹——大规模降价！

精装房，价格降到1.3万元左右，日照不足的居住公寓，价格降到1.2万元左右！

毛坯房，价格降到1.1万左右，日照不足的居住公寓，价格降到1万左右！

张马片区火了！一时间，很多人在知识星球问我们：张马片区的楼盘怎么样？能不能买？

降了价的张马片区，脚踢华山，拳打雪山，对唐冶、郭店等众多片区的楼盘都产生了冲击，一时间市场风声鹤唳……

通过降价，张马片区火了！而火了的张马片区也告诉市场：合适的价格是最好的营销！

相关链接：

拳打雪山，脚踢唐冶！新东站张马片区摇身变“宇宙中心”？

降到1.1-1.3万！新东站张马片区房价，变得“合理”了。

5、地铁

概要：R3线通车；第二轮地铁规划尚未获批。

买房子，必须考虑教育、商业、交通等配套。因此，地铁建设进展对买房人很重要。

在2019年，济南R3线地铁终于通车并投入运营了！这条地铁，被很多人称为是济南第一条城市地铁，它连起的新东站、CBD、奥体等片区。

不过，济南二期铁，包括大家最为关心的M1、M3等地铁，什么时候能开工建设？

在“M线地铁年内开工”的信息传了N次之后，在2019年，我们的M线地铁仍未正式动工。

迄今为止，尚没有济南二期地铁获得国家环保部门正式批复的信息，更没有它获得国家发改委批复的信息。

所以说，对济南M线地铁的建设，大家还要耐心等待一下。

我们之前说，如果在春节前，济南的二期地铁能获得国家发改委的批复，那就值得我们举杯欢庆。

但现在，这个判断需要再延后一些：只要在明年5月1日之前，二期地铁能够获得最终批复，那就值得我们为之欢呼。

相关链接：

龙N次！地铁二期报批，能不能有个准信儿！11月21日：尚未上报国家发改委！

R3地铁明天开通！真正的地铁房，看这些地图！

6、叠拼、洋房

概况：叠拼、洋房多了起来。这些楼盘，适合你吗？

2019年，济南楼市中的产品有哪些亮点呢？在这一年，叠拼、洋房类产品开始大量涌现。

叠拼别墅，在济南已经有十来个楼盘，主要分布东部的孙村片区、唐冶片区、雪山片区等等。

这些产品虽然被称为是别墅，但严格上说它们应该属于复式，只不过是有院子的复式。

叠拼的最大好处就是它们有院子，你可以在院子里种树、栽花、晒太阳等等。

但是，叠拼产品到底是否适合你？这还需要大家实地探访。

从我们的体验来说，有些叠拼比较局促，它的每一层的面积可能较小，室内空间整体也比较紧张，电梯、步梯都非常狭窄，并不是很方便。我们以前在知识星球说过，对于家里有老人和孩子来的家庭来说，这种产品住起来并不是很方便。

另外，洋房产品在2019年也大量涌现。在汉峪片区，目前有多个洋房在售。另外，旅游路金茂府、绿城蘭园等也在今年年末开盘。

这些洋房产品都是由国内知名开发商开发，产品品质很高大上。部分项目周边生活配套还不健全，需要大家留意。

相关链接：

终于等来你！历下纯洋房，绿城出品！

7、LPR:

摘要：按揭贷款更换新的锚点，切换前后利率基本稳定。

在2019年，LPR成为了一个很热的词。

在2019年8月25日，央行发布了新的按揭贷款计息方式：原来大家贷款以央行基准利率为基准，自10月8日之后，以LPR为基准利率。此后，大家办理个人按揭贷款的利率=LPR+上浮基点。

在今年年底，央行再次发布公告，对于10月8日之前的存量房贷，其基准利率也要切换为LPR，或者切换为固定利率，并将在明年3月1日至8月31日完成切换。



在房贷利率切换前后，买房人的利率成本基本保持了稳定。

那么，未来存量房贷款利率切换时，大家该做如何选择？我们的建议是：

预计中国未来处于降息周期，LPR长远看大概率下行，未来切换利率基准时，建议大家选择挂钩LPR，而不是固定利率。

相关链接：

量房贷利率大调整！转换为参考LPR，影响100万亿房贷！

重磅：房贷利率模式大调整！打折利率不会再有了！二套至少上浮60个基点！

8、人口

摘要：从“人才”争夺到“人口”争夺，济南推出“落户零门槛”新政。

楼市的涨跌，短期看政策、中期看土地、长期看人口。任教授对于房价涨跌的理解浓缩成了这一句话。

人口流动对房地产市场影响很大。

在2019年，济南推出“落户零门槛”政策：

本科生、大专生均可以在济南落户，并且不需要社保；中专学历落户从要求两年社保改成了一个月社保。

年末，济南还推出了“应届本科生就业免费坐公交地铁三年”的政策……

其实，人口的影响并不仅限于楼市，它对于整个城市的竞争力而言也是基础。

目前，大量强二线城市主动放下身段吸引人口，彼此间的竞争已经由过去的“人才”争夺变为“人口”争夺。

在2018年年末，济南常住人口为883.94万人，距离千万人口还有一定距离。预计济南未来会继续采取各种政策吸引人口。

相关链接：

济南落户门槛大幅降低！落户零门槛！本科、大专、专业技术职务资格都可落户！

9、国企退出

概括：山东已经拉开了国企退出房地产领域的大幕。

在过去的一年，山东省内众多大型国企都将收缩房地产板块、聚焦主业提上了日程！以后，这些国企要彻底和房地产say bye了！

今年，山东黄金、重汽、兖矿、高速都在加快收缩退出地产板块，进一步向主业聚焦。山东省属企业突出主业投资、严控非主业这件事，是由山东省国资委亲自挂帅督促的，力度也是空前的。

就在12月，又一家省内大型国房对外抛出了股权合作的橄榄枝：山钢地产发布公告，拟通过增资扩股或股权转让的方式，引入战略投资者，股权结构可协商确定。

在济南，山钢地产近些年拿下了多个项目，包括位于二环东路七里堡的鸿悦华府、位于唐冶的锦悦华府、位于北园高架以南的锦绣华府、位于CBD以东的现代逸城三期。

现如今，山钢地产选择引入投资者，要求对方有良好市场声誉、较高的市场占有率等，这个应该是瞄向了国内知名大型房企。

在此之前，中国重汽已经决定要彻底退出房地产领域；兖矿集团在转让旗下的中垠地产40%股权；山东黄金也在大规模抛售房地产业务，位于济南CBD片区南侧的山东黄金国际广场已确定买家，位于章丘的山东黄金城已经由淄博房企接手；山东高速退出房地产的行动已经持续多时，位于济南西客站水晶郦城南侧的两个商务办公地块正在挂牌转让中。

尽管目前各项目进展不一，但可以说，这些国企都是在实打实地收缩房地产板块！

总体来看，一方面，大型国有企业，心无旁骛攻主业，这是绝对值得肯定的！另一方面，在低迷的市场环境下，房企各寻出路，行业洗牌也在加速。

10、居住公寓

概括：众多楼盘出现大量居住公寓，有的住宅楼甚至除顶楼以外全是居住公寓！

我们在2016年时就聊过居住公寓，是济南市场最早公开谈这个话题的。

不过，在今年，济南居住公寓大爆发，很多楼盘还拿价格较低的居住公寓做营销噱头，有的楼盘居住公寓体量非常大！

比如，长岭山片区的雅居乐璟园项目，有一栋总高10层的住宅楼，它有一个单元1-9层全部都是居住公寓！也就是说，除了顶楼10楼，其他楼层全都日照不足！

还有金地从海尔手中接手的北湖项目，有一栋楼的东单元，居住公寓达到了1-20层！

在过去，这种情况可不多见。那时候，哪个楼盘要是搞了一些居住公寓，那大家会觉得它的设计出了问题。现在的情况是，谁家要是不搞点居住公寓，都不好意思往外卖了。

居住公寓究竟能不能买，还是得从个人需求出发：

如果你对采光不是很在意，那居住公寓也可以考虑，反正也能落户、上学；如果你喜欢晒太阳，而且担心房产证上的“公寓”两字会影响未来房子出手，那还是早早打消购买的念头吧。

这里我们还特别提醒大家：在济南，不同片区，居住公寓的标准是不同的！

绝大多数新区的住宅，只要大寒日日照时间不足2小时就被定性为居住公寓。但一些老城改造项目，只有低于1小时才是居住公寓。而光照时间在1-2小时的房源，在规划图中会标出来，但不是居住公寓性质。

这种现象在CBD片区比较突出，详情大家可以关注我们近期推送的CBD系列探盘。

好了，今天就聊到这里了。关心济南楼市更多动态，请加入我们的知识星球。

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