2020年开始，买房或遇“新麻烦”？楼市大局已定，4大问题要面对

银鲜目江探

倒计时！还有最后一天，2019年就要过去了。回顾过去这一年，在全国范围内经历了约600次的密集调控以后，房地产市场已经整体趋于平稳。但是，进入第四季度以来，楼市也开始出现了一些新的趋势，其中最明显的变化就是，严厉的调控之下，一些城市出现了针对人才购房的定向松绑。除此之外，在全球掀起降息浪潮的大背景下，我国新一轮降准、降息的时间窗口也正在逐步打开。

面对市场出现的转变，一些专家学者认为调控最严厉的时候过去了，购房者正在迎来买房好时机。比如中泰证券首席经济学家李迅雷表示，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，其合力的方向是向上，即防止房价大落而非大起。他表示，20年来房地产累积了大量财富，如果房价大跌，地方、企业、金融机构、居民的资产都会大幅缩水，从而引发危机。显然，弦外之音就是房价还会涨，房子还能买。



当然，也有专家持有相反的观点。比如冯仑表示，如果是捡的钱，就买房，但如果是挣的钱，暂时别买。显然，这是暗示购房者不用着急买房。此外，他还表示，现在房子已经足够了，未来90后、00后还可以从爷爷奶奶那里继承到大量的房子，所以购房者应该担心得不是房价太高，而是太低，不是买不起，而是卖不掉。无独有偶，马云、任正非、曹德旺等大佬更是多次劝说年轻人不要着急买房。

到底听谁的，大家都有自己的判断标准。不过，经济日报在文章《2020年能不能买房，我们的答案是……》一文中表示，因城施策成为常态，利好刚需的氛围会逐步形成，所以不管房地产怎么变，资金具备就可以上车。其实，笔者认为，不管调控怎么变，房住不炒的定位不变，楼市平稳大局基本已定。因此，这对刚需来说确实是一个买房时机。不过，还是要提醒一点，明年开始，买房子可能会遇到一些“麻烦”，这4大问题必须提早知道，心里有数。



第一，国家一锤定音楼市，房价走向稳字当头，购房者或面临房子升值慢的问题

2019年基本走完，2020年即将来到了。对于明年以后的房地产走向，国家早已一锤定音，具体来看，主要包括三个层面：一是长期坚持房住不炒的定位；二是不再把房地产作为短期刺激经济的手段；三是，加快建立和落实房地产长效管控机制。通过3点定调来看，未来几年的房地产大局基本明确，房价大涨或者反弹的概率大大降低。对此，人民日报曾表态，中国房地产市场拒绝大起大落，保持平稳有序将是大概率事件。因此，房价失去了快速上涨的环境，再指望买房赚钱越来越不现实了，未来房子升值空间或将会逐步放缓。



第二，前几年的高价地陆续入市，叠加房价回落，购房者可能面临房屋质量问题

众所周知，从2016年-2018年，房地产市场掀起了一股拿地、抢地的热潮，导致不少高价地，甚至地王的出现。但是，随着房地产调控的步步收紧，全国房价普遍回落，显然这时候高价地入市是不划算的，所以过去这两三年，高价地入市一直是比较缓慢的。以广州为例，最近三年共拍出17宗符合标准的高价地，目前已经有10宗土地入市，还有7宗高价地项目尚未入市。

根据以往经验来看，高价拿地遇上销售回落，再叠加融资渠道收紧，为了弥补高价地损失和扩大利润，开发商可能想方设法缩减成本，比如降低小区配套和在装修标准上大打折扣，这时房子陷入“质量门”的概率就会增加，而买单的还是购房者。对此，绿城总经理李军曾直言不讳，这两年不要买房，因为质量可能是最差的。因此，笔者建议，为了规避风险，买房时尽可能选择资金周转能力更强的品牌房企。



第三，伴随房价预期转变，短时间内，房子可能依然存在难转手和难变现的问题

过去这一二十年，随着房子商品属性的不断扩大，买房已经不再那么纯粹了，有时候更像是一场斗智斗勇的“心理战”：楼市处于上升期时，房子供不应求，房价水涨船高；楼市处于下行期，房子供过于求，房价涨幅回落。如今恰恰正处于下行期，所以对于买涨不买跌的购房者来说，自然不会轻易出手。此外，在经历了两三年严厉而又密集的调控以后，房价只涨不跌的预期已经基本扭转。可以预期，随着调控进一步持续，楼市将逐步从抢着买向挑着买过渡。因此，如果今明两年买房，短时间内想要转手和变现并不是一件容易的事情。



第四，未来几年，随着房地产税的出台，多套房持有者或面临持有成本增加的问题

其实，最近这几年，关于房地产税的消息很多，大家基本都比较了解了。早在2017年国家就确定了立法先行，充分授权，分步推进的征收原则，而到2018年，房地产税立法小组就已经成立，然后开始在全国各地进行调研。因此，我们可以确定的是，在房住不炒的定位下，尤其是存量房市场的到来，房地产税是迟早都要出来的。在笔者看来，房地产税一点落地，尤其是对于多套房持有者来说，必然会加大房产持有成本，如果房价不涨不跌，或者涨幅较小，持有成本反而可能会大于投资带来的回报率，所以囤房反而不划算了。

什么大师特

建再多不够买去炒！买不起更买不起