一周楼评：2019这一年，楼市发生了哪些深刻变化？

风来时狂放

上一周的石家庄楼市，中海经过324轮激烈竞拍拿下棉五地块，无疑是本月乃至本年度最大的新闻之一。毕竟，年度地王，并非浪得虚名的。这在本是冷清的市场，引起了一波热议。

而在年末，部分房企甚至并未等到年末盘点，就已经提前开始了“换人潮”。可想而知，今年对于许多业内营销经理人来说，1231成了过不去的坎。

当然，对于房企来说，不管是坎大坎小，总是要往前走的。因此，如何考虑明年上半年的市场，又成为许多人眼下着重考虑的事情。

在上一周，石家庄的市场中，还发生了哪些事情呢？我们继续点评上周楼市。



1、上周，土地市场岁末爆发

新闻背景：

12月24日，石家庄主城区迎来一场土地出让活动，涉及4宗地，最终[2019]069、080号两宗地块因无人报名流拍；[2019]068号地（石钢西地块）由河北凯荣房地产开发有限公司以22.01亿元竞得；[2019]082号地块为竞争最激烈的棉五厂房地块，经过324轮竞拍中海成为最终胜出者，以20.11亿元竞得，亩价1753.12万元/亩，楼面价11071.94元/㎡。

12月25日，石家庄迎来一场土地出让活动，涉及2宗地块，最终2宗地全部成功出让。

12月25日下午，石家庄元氏县迎来一场土地出让活动，涉及2宗住宅用地，其中，位于马村镇滨河北路南、京广铁路东，土地总面积为69999平方米（约合105亩）[2019]033号地块，由孔雀城以14700万元（1.47亿元）的起始价成功摘得。

12月26日下午，石家庄主城区迎来一场土地出让活动，涉及1宗地，占地面积27768.43（约41.65亩），最终，该宗地顺利成交，由河北国源房地产开发有限公司以31100万元成功摘得，楼面价为4226.33元/平方米。该地块属于绿城诚园5号地。

12月26日鹿泉区迎来新一批土地出让活动。公开料显示，本次土地出让涉及4宗地，挂牌地块编号为2019-26、2019-27、2019-29、2019-30，总面积为87896.58平方米（约合131.84亩）。最终4宗地全部成交，总价达19794.9307万元。

12月27日，主城区迎来本周第四场土地出让活动。本次土地出让涉及3宗地块，挂牌地块编号为[2019]085-087，总面积为57589.27平方米（约合86.38亩）。[2019]085号地在建项目为国赫控股中心，[2019]086与[2019]087号地属于紫晶悦城北区地块。最终，3宗地全部成功出让，成交总价达89300万元（8.93亿元）。

老杨观点：

其实，关于棉五地块，上周已经专门系统分析过，这里不再展开分析。毕竟，无论从未来价格还是产品乃至于地块，都属于非常优质的资源。只要认真调研市场需求，尤其是改善客群的本地化需求，相信中海会拿出比较好的产品。

而在其他地块上，包括国源、国赫和东胜拿地，均属于补证或已定项目拿地，并无多大悬念。

实际上，对于上周棉五和石钢拿地的消息中，我们还应该重视长安区和平路沿线区域的未来发展潜力。

对于和平路沿线板块，老杨一直是长期看好的。毕竟它是城市北跨的中心区域，也是除中山路外向北最具潜力的发展板块。

而且在长安区的城市规划中，也是将和平路沿线板块作为非常重要的发展方向。

和平路城市规划的巨变将会给这一片区带来巨大资源和便利，主要体现在以下四个方面：一是便利的交通，和平东路作为石家庄四横八纵交通网中的骨干，交通便捷;二是完善的城市配套，区域内医院、学校、商业、文化娱乐场所应有尽有，生活方便;三是优良的生态环境，工厂搬迁后会有大面积绿化，再加上与滹沱河水系环境连接，空气质量更优;四是四宜之区，规划完整落实后，这个区域成为：宜居、宜业、宜购、宜乐的石家庄市核心区的首善之区。

加上此次中海和凯荣将棉五与石钢地块拿下，未来这里肯定会形成大的居住和商业聚居区。



2、上周，国务院出台政策放宽落户门槛

新闻背景：

12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。意见指出，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

老杨观点：

在中央经济工作会议上，专门强调了因城施策的政策。当时业内就分析，目前能够既不大幅放松又有所动作的措施，对于各城市来说，只能是在取消落户和引进人才等方面去考量了。

没想到，从经济工作会议召开到下发文件，只有十几天的时间。此次全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。进一步在高度上，确定了各大城市取消落户限制。使得各城市从以往的谨小慎微出台政策到可以明确的执行，有了很大的进步。

那么，抛开取消落户限制的政策，地方政府是否还有其他可以因城施策的空间吗？老杨综合各方观点认为，地方城市可能会在缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等，变相放松地产调控。

另一方面，我们看到，临近年年末，高层也在释放不同的信号。如降准和定向降准等举措，也在进一步研究中，预计明年仍会以此作为释放资金的手段。虽然降准和定向降准，更多是为了降低实际利率和综合融资成本，但对于房地产来说，有一定的边际效应。

而对于石家庄来说，早在今年5月份，就已经全面取消了落户限制，即“零门槛落户”，预示着石家庄已经提前释放了人口红利。而与之匹配的，是城市的扩容以及城市配套的完善。预计明年，这一点还将持续，这对于许多新市民来说，无疑是一件好事。



3、上周，小安舍改造项目咨询较多

新闻背景：

近日，石家庄市自然资源和规划局启动了13分区09单元河北医科大学第三医院东院地块控制性详细规划动态维护和小安舍城中村改造项目地块控制性详细规划编制程序。具体来看，小安舍城中村改造项目地块控制性详细规划方案显示，该项目位于济北路以南、天苑路以北、飞跑东街以东、景源街以西，包含26.68公顷（约合400.2亩）二类居住用地，3.68公顷（约合55.2亩）中小学用地，0.15公顷（约合2.25亩）行政办公用地，0.82公顷（约合12.3亩）商业服务业设施用地。

近日，石家庄市自然资源和规划局发布了《关于柳辛庄控规动态维护方案的公告》。具体来看，本次控规维护方案涉及04分区01、03单元及25分区01单元两大版块，涉及地块共计149.33公顷（2239.95亩）。

老杨观点：

小安舍城中村改造项目到现在已经10年之久，中间经历的几多波折不用赘言，但目前仍有上千名业主在苦苦等待，实在是让人无奈。而停滞多年的原因复杂，无法短期得以解决。

在政府的官方回复中，我们看到，导致停滞的原因有几个：一是小安舍城中村改造批复在市政府规划修编之前，但是规划修编时却将小安舍城中村改造土地列在城市建设规划“287”红线范围以外，致使该项目无法按照市城中村改造的流程申报手续，导致手续停滞，严重制约着改造建设进程。二是拆迁进展缓慢。小安舍村共计507户，自2010年10月20日开始启动拆迁直到2016年才全部完成签约拆迁。三是开发企业与村委会就一些村民关心的问题尚未达成一致意见。

而此次启动的小安舍城中村改造项目地块控制性详细规划编制程序，让该项目顺利推进有了最新进展。

再看柳辛庄的控规调整，包括04和25分区两大板块均有了较大的调整，如：25分区地块面积共计27.95公顷，维护后，二类居住用地面积减少3.1公顷（31000㎡），中小学用地面积减少0.5公顷（5000㎡），绿地与广场用地面积增加1.3公顷（13000㎡）、城市道路用地面积增加2.3公顷（23000㎡）。

04分区地块面积共计121.38公顷，维护后，二类居住用地面积增加26.77公顷（267700㎡），中小学用地面积增加2.62公顷（26200㎡），体育用地面积增加0.7公顷（7000㎡），文化设施用地面积增加0.54公顷（5400㎡），医疗卫生用地面积增加0.19公顷（1900㎡），二类工业用地面积减少4.34公顷（43400㎡），一类物流仓储用地面积减少1.31公顷（13100㎡），这意味着04分区不再开发工业用地和物流仓储用地。

从以上的调规结果来看，从以往住宅、工业及城市配套的大杂烩，变成了完全以居住和城市配套为主的宜居片区。与之增加的，是包括教育、体育、医疗、文化设施、交通等地块面积。其中调整最大的是04分区，仅仅二类居住用地就增加了26.77公顷，即401.95亩的土地，加上之前的规划土地，04号分区的居住用地达到了39.38公顷，即：590.7亩。这意味着，这里将形成一个大体量、配套丰富的大社区。加上地铁2号线的加持，相信这里也会成为各大房企争抢的焦点地块。



4、距离1231仅剩一天，还有什么话想对购房者说？

老杨观点：

即将过去的2019年，注定是一个各行业发生深刻变革的一年，对于房地产市场来说，从这一年开始，彻底告别了大涨大跌的“野蛮生长”年代，进而迎来了一个以稳为主的长期阶段。在此过程中，行业发展逻辑、市场发展逻辑，都在发生深刻变化。购房者不用再像以前那样，要么观望情绪浓厚，要么恐慌性购房，而应该以更加理性地视角观察市场及个人需求。

而在房价的变化上，购房者也不用再过多考虑房价的大幅变化带来的收益或损失。更应该从个人需求出发，什么时候需要，就什么时候买。

当然，没有了三年的波段发展规律，我们看到的更多是一年中的小幅震荡波段规律，年底买房最抄底，正在变成一种共识。

而价格也在逐渐回落与价值等同，甚至一些项目价值大于价格，对于购房者来说，某些项目因为各种压力大幅降价或优惠力度超前，这既是捡漏的好时机，可也有一定的风险，如交房质量等方面。建议购房者在捡漏时充分考虑未来的各种风险。

最后，也祝愿所有购房者在新的一年，能够精挑细选，买到最合适的好房子！

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往期回顾

①|中海斩获棉五地块，年度地王能否烧热明年楼市？

②|我对棉五地块未来的三大猜想

③|一周楼评：棉五地块会成为2019新“地王”吗？

④|地处上庄的这个项目，据说拥有半个西湖的后花园