降价！流拍！新政！是时候说说天津楼市了

风来时狂放

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必须要说说了。
最近天津楼市波涛汹涌，很多事情都暴露在太阳底下，不能当做透明。
只说4个事：降价流拍、楼市基本面、政策信号、之后的路。



01
今年新房打折优惠，除了3月按了暂停键，其它时间基本持续不断。
这就像下一条长长的楼梯，刚下几梯感觉还可以。
中途遇到一阶比较陡的，腿有点拉伤，比如5、6月，以至于天津形成了新的房价梯度。
继续下，又遇到一阶陡的，比如8、9月。


现在再次遇到陡阶，越走越深，腿越来越疼。
这次的陡阶，来自融创，那张图就不放了，大家都知道。


尽管是“员工房”，但信号意义大于实际意义，对购房者的预期和信心造成打击。
这一轮，融创因为项目多、力度大，而被推上了风口浪尖，其实它背后还站着一众“队友”。
• 团泊西的海熙府，洋房从1万3降到1万2，又降到1万1，现在降到1万。
• 团泊东那些从9千多降到5千多的盘，早已家喻户晓。
• 红桥区九和府高层从2万9降到2万5，现在2万3起。
• 中北镇的禧瑞郦城、翡翠嘉和洋房从最初的3字头，已经降至24500元/平米。
• 津滨大道的金隅悦城，最后两栋洋房一直留到现在才卖，最后直接开出了18500元/平米，干脆！
不否认，也有卖得好的。
• 大港中核海润府、生态城贻成学府壹号依旧要摇号；
• 武清商务区城投熙悦900人抢300套房子，还绑2个车位，都是150平米起的大户型……
也不否认，这是少数，楼市基本面还是偏冷。
行情较差时，全国性房企会全盘打算，毫不犹豫的把一些项目割肉卖掉，“弃车保帅”，人之常情。


所以，现在的房价已不能用地价去推导，很多房企也“忘了”地价。
但传递给购房者的情绪，是信心的缺失与观望的再度重启。


情绪一旦被勾起，就很难平复。



02
土地市场“雪上加霜”。
10月到现在已经7宗地块停牌、延期。





是价格算不过来账吗？


• 辛庄地块，起始楼面价1万，周边次新房都卖2万，没问题。
• 空港地块，起始楼面价8千，复地湖滨广场卖2万1，虽然地块离核心区远了点，但价格也没问题；
5月金地拿的空港地块，楼面价1万4，溢价40%，现在这块地8千没人要，反差太强烈；
• 水西公园地块，西青区的环内板块，楼面价1万5，也算的过来账……


或许与楼面价无关，只与情绪有关。
房企与购房者没什么本质区别，买涨不买跌，情绪一“上头”，神经立刻敏感。


有房企说，上半年在宝坻“闭眼”拿地，但现在，也要想一想了。
多数房企的潜台词都是：再看看，先等等。
一些迟迟没入市的地王，如紫金府、泰禾津海院子、天津天成……都“吃不下去”了，正在寻找接盘侠。


土地大量流拍，就是楼市见底的信号。


仿佛回到了2018年的此刻，武清等远郊区域大面积土地流拍，于是年底迎来了“一城一策”的小反转。


很多政府都许诺房企今年会放松，于是房企们“一拥而入”。
南方城市又出现了地王，招来4月19日中央重申“房住不炒”，最终政策也没放松。
No zuo no die。



03

当下的天津楼市，确实进入了“至暗时刻”。
十一之前感觉一夜入秋了，现在有点一夜入冬的意思，紧跟节气。
土地、新房、二手房，价格都是向下的趋势。







今年前三季度，天津土地出让量涨价跌。
带着政策松绑的预期开年，很多房企以为那就是“底”了，没想到第一轮抄底失败，还站了个小岗。





部分土地价格走低，但整体的供应量却巨大。
2018年全年土地成交建面1347万平米，而今年仅前三季度就高达1592万平米，完成了去年的120%。





正如所见，新房供应量倾巢而出，压到四季度的指标，倒逼很多楼盘不得不持续优惠加推。
一个挤出了投资客的市场，房源集中供应上来，自住刚需根本撑不住。
事实上，房企都感觉到了客户不够：
一些首开卖得不怎么样的，就不用说了；一些勉强保住首开势头的，不知道马上第二次开盘的客户在哪里。





供需决定房价。
需求量不大增的情况下，只能看供给端。
在开发商资金回笼压力的作用下，这波供应高峰，已经形成了价格“踩踏”。
如今土地还在不停的挂牌，前三季度成交金额1176亿，距离今年的1387亿任务还差200多亿。
第四季度，土地市场会“继续努力”的。
那明年呢？
如果需求量不急速增长，供应量大的板块还会出现价格“踩踏事件”。

04
天津房价从2017年调控开始，至今已经跌了25%，再不刹车，就要奔向30%，那就是大跌了。
但供应量压顶，很多楼盘的节奏是：“能跑赶紧跑”，以价换量是无奈之选。





所以，新房价格必然是向下的趋势。
如果有“跳涨”，那也只是结构性原因，毕竟还有几个单价5万+的地王。
大家都很难。
对于刚需，便宜的是越来越便宜，不敢买，同时还得受利率上浮的误伤。
对于改善，置换目标找好了，但可能面临降价减配，自己的二手房又卖不出去。
二手房市场一样令人患得患失。
不降价，卖不动；降价，又不甘心。
“想不好”和“换不了”，导致刚改和改善的新房市场最冷。
不过，二手房市场的惨淡，对整个房地产的冲击相对可控。因为是个人对个人，哪怕跌幅再大，风险也能快速分解。
但新房市场，牵连的是房企、银行以及土地市场。
就像马光远所说：
“稳定房地产，是稳定中国经济的最重要环节之一，房地产一旦出问题，各种风险都会接踵而来。
就当下基本面而言，房价大涨的概率很低，但房价下跌的预期明显在上升，如果房价出现明显下跌，会引发一系列的金融风险。”

05
大家又开始搞不懂，也不清楚接下来的形势会怎样，会不会一直跌下去？
这时候，是不是该出台政策“托一下”？
市场冷了，房价降了，也就意味着政策见底了。
10月15日晚，天津发布了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见的公告。
对滨海新区中关村科技园、宝坻中关村科技城放松限购。





这是一次小小的试探，寻找突破口。
按理说，楼市从超长待机的大熊市中露出小牛的迹象，任何风吹草动都会激起浪花。
但市场并没有表现出草木皆兵的紧迫感，影响微乎其微，没有造成购房者的“情绪转折”。
归根到底，楼市的基本面还不足以支撑一点点小刺激就使预期反转。
就像放开限价一样，不代表就真的能涨上去，市场本身已经深度疲软。
10月17日，天津又公示了调整落户积分的通知。
更微妙的是，海河英才落户人数也再次公布：自实施以来，共引进21.1万人。
上一次公布的数据是，截至2018年底，引进了13.3万人。
另一个微妙的事，10月24日，天津人力社保官微将天津市及13个区域的人才补贴政策再次整合公布。
详见《最全！天津全市及13个区域最新人才政策！涉及落户、购房补贴……》
新天津人的数量和质量，将影响未来楼市的空间。支持楼市稳定购买力的，还是要靠细水长流型的自然生长。
何以解忧？唯有人口。



06
官宣释放的都是信号，都有内涵。
接下来什么趋势？
目前房地产前方是一团迷雾，这个时候，GDP公开数据6%，又很微妙。
地方政府还是在试探，真正的转向则要看中央，最近的一个时间点就是10月28-31日召开的十九届四中全会，需要密切关注。
是重申“房住不炒”？还是“一城一策”？这很关键。
毕竟每次中央一表态，政策就明朗。

来源： 天津365淘房 如有侵权请联系删除。

芊芊551

这种经济状况 谁来啊？

我心如烟卸

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