未来3年，会不会出现大量“豆腐房”？经济学家用2个数字给出答案

风来时狂放

2019年弹指一挥间就要过去，这一年，很多原本打算买房的刚需，都选择了观望。

从统计局发布的70城房价指数就可以看出来，11月，新房价格环比上涨的城市数量继续减少，二手房价格下调城市数量持续增加，已经连续6个月有超20城二手房价下跌，并且时隔56个月再次出现连续2个月超过30城房价下调的现象。

卖不出去的房子也变得越来越多了。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米。

从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的增长态势，库存压力开始增大。

库存增加，降价压力如影随形，想必任何一个理性的购房者，买房都会三思而后行。

因此，很多人都把希望寄托到了2020年，从最近的南京、深圳、广州、成都、佛山相继放松购房门槛的迹象中，似乎明年将成为不错的购房时机。

问题是，2020年买房的话，未来3年时间，很有可能会出现大量“豆腐房”。顾名思义，指的是质量参差不齐，开发商仓促赶工造成的问题楼盘，像豆腐一样脆弱。



为什么说3年后会变成“豆腐房”？原因有以下两点。
第一，最近两年，开发商的高周转策略，给未来3年埋下了“伏笔”。

啥叫高周转？前几年房价猛涨，几乎所有房企都奉行快速拿地开工的策略，只要楼盘能达到预售条件就行，售楼部盖的漂亮一些，置业顾问搞的高端一些，小区放在那里慢慢盖就行。

高周转有一个理想的模型：今天买地200亩花了2亿，明天卖房又收了4亿，后天再买地300亩花了6亿，大后天卖房收了9亿，然后继续用这些钱拿地扩大土地储备。

不断的拿地、卖房子，房价涨的越快，房企规模扩张越凶猛，最终的结果，就是手里一大堆在建楼盘，地也囤了一大堆。

按3年的交房周期，2019-2020年房企拿的大量地块，都会集中到2022-2023年集中交付楼盘。

千万别小看这部分楼盘的体量。

据财政部披露的数据显示，2019年前10个月，全国土地出让收入同比增长6.9%。而2018年同期全国土地出让收入为47519亿元，意味着2019年前10个月，全国土地出让收入约为50797.7亿元。

考虑到2019年11月、12月的数据尚未统计在内，若按照前10个月的增速计算，2019年全国土地出让收入有望逼近7万亿元，或将再度创下历史新高。



这么多土地，3年后都会转化成房子，可以说时间紧，任务重，但是，开发商最近几年因为囤积了大量地块，在建楼盘的施工进度却并不尽如人意，在“拆东墙，补西墙”的模式下，3年后房子能不能如期交工还是个问题。
第二，2019年开发商赶工期的结果，大家有目共睹。

9月份的时候，一段武汉女业主哭诉的视频引起了热议。据上游新闻报道，该女业主收房时哭诉，精装房地板鼓起、墙面受潮，“能住人吗？15号交房子，今天都17号了”，业主抱怨道。

事实上，这绝不是个例，而是近些年楼盘交付的普遍现象，马桶卡住卫生间门、水龙头晃荡、电线外露、地板不平、瓷砖空鼓，跟当初的样板间天差地别。

近日，央视财经等多家媒体报道称，浙江某市的在建楼盘出现质量问题，有业主称“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”，“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”。

发现质量问题后，业主与开发商共同选定了5家检测单位，对已经封顶的40栋建筑进行了检测，检测项目主要包含混凝土强度、钢筋保护层厚度等相关内容，检测结果都有“不符合设计要求，达不到使用要求”几个字。
为什么今年出现了如此多的“豆腐房”？

原因在于，2016-2017年拿地的开发商，根本没有在对应的时间抓紧施工，一直拖到要交房时，才想起来赶工期，工期只要缩短，轻则品质打折扣，精装修货不对板，重则延迟交房，房屋主体出问题。



同样的逻辑，当然也适用于未来3年，上文提到，今年卖地收入极有可能逼近7万亿大关，这么多土地被房企收入囊中，在高周转的环境下，2022-2023年必然会面临跟今年一样的情况，甚至有过之而无不及。
经济学家、民生宏观分析师解运亮，用2个数字给出了答案。

他在近日发布研报指出：因为施工和竣工的巨大差异，房地产投资将面临快速下滑压力。预计1月-3月份，房地产投资将下滑至8%左右，到2020年底，将下滑至5%左右。

一个是8%，一个是5%，要知道，今年房地产投资可是一直保持在两位数的增速。

这两个数字从侧面说明了一点，赶工期只能救得了房地产投资“一时”而已，到明年底降到5%，未来3年随着房地产投资的下行，就算开发商想抢施工，也是“心有余而力不足”，豆腐房出现的概率自然大大增加了。
已经从知名房企绿城离职的总裁曹舟南，从去年至今，针对这种现象一直坚持“敢说真话”。



11月初的一次记者会上，曹舟南称：“中国30多年的房地产发展，作为开发商了多少钱？造就了多少亿万富翁？但真正卖给客户自住的，据我判断不到一半，另一半多用于投资。去年一手房交易量14万亿多，如果砍掉一半投资的，7万亿，其中的水分，你们懂的，所以我非常支持调控。”

这些话无疑道出了“豆腐房”的本质，高周转的房企、高杠杆的投机客，太多不真实的需求，遮掩了房子过剩、成交额虚高等问题，在利润的驱使下，赶工期、房屋质量缩水、换材料、合规流程大幅缩短，什么招数都用出来了。

作为购房者，假如你决定明年买房，一定要擦亮“火眼金睛”，选择靠谱的开发商，紧盯施工进度和装修材料，如果有可以选择的限价盘，也可以考虑毛坯房。

六月清晨搅

还是留给地震检验吧，说什么都没有用；5.12就是例子

勇敢的树袋熊1

目前中国有钱的，却找不到投资项目，这批人只能往房产上投资，如果往A股市场投的话，百分之百亏，所以，目前中国末来二十年内还是投资房产靠谱，有保值和盈利的。就因为我国供有钱人的自由投资门路太少的原故，所以，房价上涨还会继续

侬去斯

应该变商品房模式，变成全额集资建房，降低购房成本，保证房屋质量，降低底层人住房压力。

明绍宗朱聿键鼻

已经都大量了！

王俊杰2017

建房数超出了人口所需居住量多出的就是垃圾。人口不增长，还继续大规模建房，最后白送都没人有时间去住，中国搞了几十年计划生育，现城里独生子女夫妻最少有三套房，娘家婆家的房都留给一对夫妻，大家一样二三套卖给谁，卖给乡下人吗？可现大量企业倒闭，商店关门，智能机器代替人工的时代，乡下人进城很难找到工作，住城里啥都要用钱买，没经济来源吃空气，白送乡下人都呆不下去，最后不会锁门回农村找吃。要房价上涨，只有一使人口快速增长，二停止使用智能机器，停止网络线上商业交易，停止一切科学发展，社会到退至使用人工生产及服务交易等工作，没了科学智能乡下人进城才有工作，有工资，才能在城里生活下去。

就放荡不羁就h

不用三年吧，现在不就是么。

晓望爷

任总曾说，有些卖不出去的房子只能炸掉。看来他又猜中了，质量不行的房子，还没有入住就成危房，不管是否已经出售，放一段时间后，也只能炸掉重建。

勇敢的树袋熊1

好多都是拆东墙补西墙，有价无市让他们不得不偷工减料，以后的豆腐房越来越多

飘渺九月

绝对有很多，现在检测都是吃好拿好就过关！