马尾楼市现状：房价跌破1万5，新盘苦苦在挣扎，低于1万不是梦

戏做顿

根据福州市不动产登记和交易中心预售许可公示信息，位于马尾区罗星街道沿山东路8号的正荣·悦江山项目（正荣悦澜山），时隔近两年之后，再次领取了一本住宅预售许可证。这次领证的共有44套住宅，建筑面积4374.26㎡。

正荣悦澜山的第一本预售证取得于2017年3月8日，至今一共领过7本预售证，销售跨度两三年，可以说是在慢慢卖了。上一本预售证是2018年11月6日，领证的是91套车位。上一本住宅预售证是2017年12月6日，至今领取预售证的住宅一共282套，此前两年多时间里已售的237套，这次领证的44套住宅，部分单元备案价格如下：





虽然时隔两年才再度推售住宅，但是本次领证的住宅房源在价格上和2017年相当。这个楼盘位于马尾老城区，可以说开盘销售赶上了一个好时机，正是福州楼市最为火爆的年代，不过两年多的时间里也只卖了两百多套住宅，剩余的soho产品慢慢卖，当初并没有趁着市场形势一片大好全部卖完。

那么，如今时隔两年多，福州楼市已经走了一个上下坡，此时正荣悦澜山再度推售住宅房源，虽然备案价与前年相当，但恐怕他们面对的楼市局势已和两年前大不相同。如今2019年只剩下最后的两个月了，马尾的楼盘销售情况如何呢？我们可以回过头来盘点一下。

在比马尾老城距离福州市区更近一些的东江滨板块，目前在售的主要是两个楼盘：世茂远洋东江湾和招商雍景湾。

先看安置型商品房项目世茂上德郡（世茂远洋东江湾），该楼盘目前一共领取3栋楼共489套住宅的预售许可证，而在开盘接近四个月之后，商品房网签公示显示已售226套，平均一个月卖五六十套。我们都知道每个项目刚开盘的时候是强销期，此时经过了好几个月的蓄客，将大量意向客户进行转化，此前积累的客户里，会买的大部分一开盘就买了，而开盘集中销售过后，剩余没卖出去的房子，就只能慢慢卖了。



那么，世茂远洋东江湾开盘至今一半的房子还没卖到，看上去销售情况不算很理想，但和周边位置相近的招商雍景湾相比，其实已经算是卖得很不错了。

招商雍景湾比世茂远洋东江湾晚了两个月于8月26日才拿的预售证，一共4栋楼347套住宅，截止10月24日，商品房网签公示显示至今两个月已售住宅套数仅14套。在此前的还原福州楼市真相系列文章中我已经讲述过，如今福州的商品房网签是没有积压的，网签备案十分及时，一般一两个月时间里，已售房源该网签的基本都能签完。因此，如今看来，显然招商雍景湾的销售情况十分不尽如人意。



马尾是福州六区中人口最少的区，因此购房需求也最为有限，此时对于直接面对面竞争的几个楼盘来说，他们需要争夺的是为数不多的购房人，因此，世茂远洋东江湾更早两个月领证开盘，实际上也等于从招商雍景湾手中抢走了不少客户。但是，这又能怨谁呢？招商雍景湾拿地时间可是要比世茂远洋东江湾早得多。

看完东江滨板块，我们再看看马尾老城和山上的楼盘卖得如何。

与招商雍景湾同时段拿证的万科紫台，8月23日领取了6栋楼208套住宅预售许可证，截止10月24日，商品房网签公示显示至今两个月已售住宅套数仅11套，竟然比招商雍景湾还要少3套。恐怕当年斥巨资拿地的万科，如今也没有想到马尾的房子会变得如此难卖。



马尾老城区在售的阳光城翡丽公馆，接下来将会与正荣悦澜山直接竞争，争夺马尾老城片区客源，该楼盘和招商雍景湾、万科紫台也是同时段领的预售证，8月30日领证的一共3栋楼207套住宅，截止10月24日，商品房网签公示显示领证至今接近两个月已售住宅套数29套，销售情况也并不理想。



然而，除了一手新盘之间面对面竞争之外，实际上当前马尾区的各个新盘还面临着一个更加强大的竞争对手，那就是“二手房东”。今年下半年以来，福州的二手房东们开始抢着降价卖房，越来越多房源急售套现，骤降二三十万求售已经不是新鲜事。

马尾的房东们也不例外，尤其是商品房开发项目密集的东江滨板块，大批囤积多年的二手房降价求售，而这些早期开发的商品房项目，位置和环境更佳，相比新盘的竞争力更强。这样一来，面对着大量高性价比二手房源的直接竞争，价格更贵的新房不好卖也就不足为奇了。看看以下这些案例，实际上马尾的二手房东们正在给陷入销售困难的新盘出了一个思考题，你们要降价多少才能卖得动呢？

先看东方名城各郡。









除此之外，还有近年新交房不久的崭新商品房楼盘。





以上例子都是马尾的二手商品房小区，这些崭新的二手房源和新盘相比毫不逊色，甚至位置更佳，如果你们觉得这些单价已经跌破1.5万，甚至跌至1.3万的房子已经十分便宜了。那么，实际上如今马尾的二手房东们正在用实际行动告诉你们，马尾没有最便宜，只有更便宜！



这些房龄不到15年的安置房小区，报价虽然是1万，但是实际上你稍微用点力砍砍价，最终成交单价就能低于1万。试想，福州五区单价不到1万的房子，既不是贵安，也不是遥远的琅岐、亭江，而是三江口大桥头，距离台江和火车南站仅需十五分钟车程的东江滨。

例子太多，楼盘也太多，我在这里就不一一列举了，只是不知已经写了这么多篇文章，这时是否还有某些大型房产中介的业务员要跳出来说这么多例子全都是假房源呢？难道说人家辛辛苦苦整理上网，花了大把时间又是拍照，又是拍视频，又是做实景看房的都是假房源呢？还是只有他们网站上用来唬人的那些“有价无市”的高价房才是真房源呢。

刚需乐，房东愁，新盘苦苦在挣扎，这就是如今马尾楼市的真实写照。

白云追月素

呃 那天去看 东江湾说已经卖完了

晓望爷

马尾清禄解散了，兴业银行研发中心又要搬走了，马尾人口越来越少了

晓望爷

都教授，为什么三明房子一开盘秒光，还要摇号

王俊杰2017

有马尾的房东开8000的。急于拿现金

阿豆学长长ov

再等等，看中了华润紫云府复试。坐等降价

楚一帆

教授 前几天亲戚有一套金城湾的房子 欠我钱 打算卖给我 1.8左右 可以下手吗

茉莉707

马尾1.3万，贵安7千比较合理。

阿豆学长长ov

马尾主城区房价没有支撑，人口流失太厉害了。马尾拆迁户都喜欢往福州跑，价格还会降。

阿豆学长长ov

马尾咋混的吧，老五区啊还不如新区闽侯，长乐有华侨单说