2019大连楼市状况备忘录

啤酒瓶空了缓

1、今年整体概括：

  1）一二手成交情况，在过去五年里所处的位置。过去五年成交最高多少，最低多少，分别是哪一年。今年一二手成交多少？

  近五年，大连七区新建商品住宅成交量最高点出现在2017年，达到了733万平；最低点出现在2015年，仅为549万平。今年以来（截至第50周），大连七区商品住宅成交量约为486.68万平，或创近五年新低，供稳销降局面显现。

  2）整体趋势，今年整体房价和成交是往上走还下走，或者从几月开始有转折，为何？具体表现如何？

  截至2019年第50周，大连七区商品住宅均价约为15566元/平，略高于近30周商品住宅均价标准线，2月份成交均价最高，达到了17272元/平，8月份成交均价最低，仅为14527元/平。整体来看，市场相比去年明显成交疲软，但据不完全统计，因有近20个项目有望在年末入市，且新项目的预计价格普遍高于板块在售项目的价格，故有望影响全市均价继续稳步向前。

  2、今年本城市出台的主要政策有哪些？对市场产生了什么影响？

  【调整土地出让政策】1月8日，大连市政府发文调整市内四区房地产用地挂牌出让有关政策措施，改变了“一刀切”的强制条款。具体包括：完善了土地出让底价调节机制，合理确定了与市场走向和预期吻合的土地出让底价；调整了土地挂牌交易竞价方式，规定当溢价率超过出让起始价的49%后，转为竞配建租赁住房面积；适当调整了住宅开发项目的商业配比。

  【商品房价格指导】自7月18日起实施商品房价格指导以来，大连的一级土地市场反应明显，主要体现在溢价率降低、参与房企减少、竞拍轮次减少等方面；二级新房市场，成交量呈下降态势，购房者观望、退市现象频现，由于价格过高导致购买力不足的现象更加突出；三级二手房市场，暂未出现房价倒挂现象，量价表现较为平稳。

  【人才补贴及落户政策】《大连市户籍管理若干规定》2月1日起实施，取消了计划生育扣减分指标，实行落户与计划生育完全脱钩。6月11日，《大连市人才住房保障实施细则》出台。

  影响：大连市紧跟中央调控基调，限购及土拍政策双向引导房地产健康发展，随着开放城市落户限制，也出台了关于人才引进与落户等相关政策，或将带来一定量的人口流入，但“产业留人”才是长效手段，未来市场整体趋稳态势将更加明显。

  3、今年土地市场情况如何？

  1）出让地块量和面积在历年来算不算多？

  据粗略统计，2019年前11月，大连七区出让居住地块总计44宗，其中成交37宗、流拍7宗，出让地块规划建筑总面积超300万平，同比小幅上涨。

  未来形成的供应量会如何影响楼市？

  随着房产政策调控及房企融资管控的持续收紧，土地市场持续降温，未来随着市内地块供应紧缺，旅顺等价值低洼区域将成为更多房企的聚焦地。

  4、成交平均总价大约区间多少？

  中国房价行情网数据显示，大连楼市成交平均总价约为158万元。

  5、今年楼市买卖者的心态如何？

  今年，对大连楼市买卖者心态影响较为明显的为“限价”政策。对开发商来说，限价给他们带来的最直观的变化就是钱夹子不会有以前鼓了，换言之影响项目运营的整体利润测算；对不同需求的购房者来说，他们的表现可以概括为：刚需客户“懵懵懂懂”，改善客户“持币观望”，投资客户“逐步退市”。

  6、你周边的人如何看2020年房地产走势？

  乐居编辑：限价政策下，房价将继续趋稳，二手房市场存在流动性风险，部分开发商在回款压力下，或将加大打折促销以及特价房力度。

  开发商：2020年大连房地产市场将会转向买方市场，彼时客户能不能、或是愿不愿意接受开发商通过绑定车位、精装修、降低推售频次、开盘摇号、严格把控各项成本等做法来保证利润流失最低化的新花样，要靠时间来检验。

  市民网友：中山、西岗房价较为稳定，甘井子、高新、体育新城板块是热点，新机场板块有升温趋势，钻石湾、大连湾等有地铁五号线的利好加持，前景被看好，龙王塘附近之前是价值洼地，但目前更适合自住。

  7、今年你城市租金变化怎么样？

  中国房价行情网数据显示，大连近一个月租金维持在34.73元/月/平左右，近一年波动幅度不大，整体维持在35元/月/平左右。

  今年交易最好的地方是哪里？

  1）今年卖得最好的楼盘是哪个？或哪几个？

  华润大连湾、融创壹号院、万科未来之光、万科翡翠都会等。

  2）今年成交量最大的区域是哪里？

  边缘城区为大连成交主力区域，体育新城、小窑湾板块表现突出。

  9、展望2020年楼市

  2020年大连房地产市场将会转向买方市场，城市向北外扩，热点板块动力储备较好，品牌房企市场份额将不断增加，市场整体趋稳，大连湾板块成交量有望在开春后有所改善，高新园区板块核心区位销量有望表现突出。