重磅！户籍制度迎来大变局！楼市“变相松绑”？将如何影响房价？

馥琳

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。《意见》提出：“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。”可以预见，《意见》的实施不仅意味着我国户籍制度迎来大变革，也必将对未来国内城市和楼市的发展带来极其深远影响。



《意见》出台后，利好哪些城市楼市？

首先，我们先来区分不同城市规模的划分。目前我国城市按照城市常住人口划分为超大城市（常住人口超过1000万）、特大城市（常住人口500万-1000万之间）、I型大城市（常住人口300万-500万）、II型大城市（100万-300万）、中小城市（常住人口低于100万）。

其实不难发现，《意见》的出台意味着未来人口将进一步向城市聚集，从而进一步推动城镇化建设，促进城市建设规模化。但是，这也将进一步加剧城市之间的分化。



如果单纯从落户限制放开的力度来看，II型大城市和中小城市（三四五六七八线中小城市）是最大的受益者。由于此类城市全面取消落户限制，今后将实现“零门槛”落户。这将有利于这些城市房地产行业回暖，有利于当地消化房屋库存。可以说，《意见》的出台短期将对这类城市的楼市提供一定支撑。

从长远来看，我认为超大城市、特大城市以及部分省会城市将是是此政策的最大受益者。这类城市本身人口吸附能力就极强，未来随着这类城市落户政策从以限制为主，逐渐转向以鼓励为主，将会有越来越多的人在这些城市落户，从而推动城市住房需求的上升。在“人才争夺”已经白热化的今天，只有城市竞争力足够强，才能吸引人、留住人，而超大城市、特大城市在这方面具有先天优势。



将如何影响房价？房价会不会大幅上涨？

在当前“房住不炒”“因城施策”的调控大环境下，人口因素正成为影响房价最重要的因素。恒大首席经济学家任泽平就提出：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”可想而知，未来流动人口的落户选择将直接对局部楼市和房价产生重要影响。



国家统计局数据显示，2018年末，我国常住人口城镇化率为59.58%（户籍人口城镇化率为43.37%），与发达国家75%以上的城镇化率相比，我国城镇化建设仍有很大的空间。与此同时，有统计显示我国目前仍有2.5亿流动人口面临落户选择。放开落户限制后，这些流动人口选择在城市落户不仅有利于提升城镇化水平，还将客观上引起城市住房需求的上升。

可以说，放开落户限制对房地产市场总体上一定程度的利好作用，未来几年楼市将预期有所好转。道理其实很简单，落户放开后，许多“流动人口潜在购房者”将可以通过直接落户的方式，绕开部分城市目前存在的限购，拿到以前一票难求的房票。对此，某业内人士的看法就能说明问题：“此次政策的出发点是为了促进人口流动，但客观上也会释放新的购房需求，对于2020年房地产市场的活跃有积极作用，房地产市场不会太悲观。”



这是因为，城市户籍人口的增加，将带来最真实的购房需求，这是支撑未来房地产市场的重要基础。最近几年房价走势不错的城市，无疑都是放宽落户政策发力“吸引人才”的城市。以“抢人”著称的西安为例，2017年和2018年，西安市净迁入人口达88.79万人，巨大的人口净流入，无疑为西安市过去今年房价提供了强有力的支撑。西安房价已经连续上涨45个月！可谓是领跑全国。过去三年，西安市房价涨幅更是高达90%。

总之，进一步放开落户限制，将加剧城市之间的竞争。未来城市将进一步分化，有的城市人口将进一步增加，有的城市人口可能不增反降。对于楼市长期而言是一个重大利好，有利于未来房地产市场的健康发展。大家觉得呢？欢迎在下方评论区，一起交流讨论。

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真不是我干的的

不知道什么时候我们这里能放开，现在是社保和房子都要满三年才能落户