楼市跌回四年前水平？买房开始亏钱了，专家：手里多套房的小心

贰十岁装成熟装s

文/诸葛找房

2019年的最后一个月，楼市充满光怪陆离的事情，深圳、广州、成都等热点城市不约而同放松了购房门槛，据统计，12月以来，房地产调整措施已达30余次，整个四季度高达160次！按照以往的经验，只要调整发出宽松信号，各方都会把房产当成一块肉，都想着趁机吃上一口。



一线城市率先“撑不住”了？

这里不得不提到广州，12月13日至20日，中央会议刚开完，短短7天内，广州南沙、花都先后发文松绑人才限购，在这之后，黄埔也参与了进来：20日，广州市黄埔区发布《广州市黄埔区住房和城乡建设局 广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知》，对在该区的购房资格做了新规定。

以前，非本市户籍到黄埔区买房需缴纳5年社保或税才能买房，而现在，只要在黄埔工作半年以上的人才，可不受户籍限制，就可在区范围内购买1套商品房。此外，杰出人才、优秀人才等人物，其父母、儿女等亲属，可在黄埔区购1套商品房。港澳居民、新加坡居民，在指定范围购房，亦可享受广州市户籍同等待遇。

这是北上广深四个一线城市中首个限购“松绑”的主城区，也是全国第一个敢于直接接二连三放松的城市，真是全面落实“因城施策”的方针啊。



楼市时隔四年“弱势”重现

为什么？道理很简单。大环境上，全国房价阴跌之势已成，且时隔四年首次出现。从统计局12月公布的70城数据来看，11月新房价格环比上涨的城市数量继续减少，下滑城市增至21个，二手房价格下调城市数量持续增加，已连续六个月超20城房价下跌，且是时隔56个月再次出现连续2个月超30城房价下跌的现象。

而作为一线城市的广州也进入跌幅前十，在四大一线城市中，广州是新房、二手房价格唯一双双下跌的城市。在价格下降的同时，成交量也相对低位，据统计，今年整个广州的二手房成交量相比去年确实在下滑，跟2016、17年高峰比就差更远了，新房、二手房成交几乎创5年来新低。

加之这几年外资撤离严重，广州的工业增加值和进出口贸易都不理想，今年1-10月，广东外贸进出口5.76万亿元，同比下降2.0%；其中，出口3.5万亿元，增长1.2%；进口2.26万亿元，下降6.6%。所以广州近日借着东风出来一系列放松措施，是产业发展的需要，人才引进的需求，目的就是为了稳经济。



越来越多城市加入宽松队伍，买房窗口显现？

《2019人才政策与安居就业报告》显示，全国已有百余城出台了人才新政，有超30个城市陆续出台了新的落户条件，天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京等地，相继对人才措施、购房资格做出不同程度的放松。现如今，引进人才成为一种新趋势，既是为了吸纳人才来特定区域工作，发展新科技产业，同时又会给市场带来新的购买力。

以深圳为例，11月深圳二手住宅共成交8013套，环比上升11.8%，同比上升达91.9%。从11月末到现在，短短半个月多个千万级豪宅开盘秒磬，报道称有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖，之前几个月都卖不出去的房子，现在加价二三十万马上就能脱手。

总体而言受调控利好放松的区域，楼市会比以往有起色，预计到了明年，量价都会优于全市平均水平，但整体还是以稳定为主，房价平稳、供应平稳。由于地方有着较大的“因城施策”裁量权，为了抢夺人才、留住人才，预计后续将会有更多城市加入“松绑”大军。照此行事看，难道买房的窗口又显现了？这个要一分为二来看。房住不炒定位下，市场平稳是主流，稳是双向调节，涨不是稳定，跌同样也不行。



2019年前11个月，房地产调控次数合计高达554次，同比2018年的425次上浮30%，但调控的方向已然出现变化，不仅仅是打压为主，而是主要集中在各地人才购房、公积金、市场乱象监管等，这些方面的调整释放有利于稳定房地产市场。

今年9月知名房产专家冯仑曾指出，目前的新房市场增速减缓，价格稳中有降，未来交易速度将放缓且越来越复杂，交易中的利益也会面临重新分配，多套房的投机客未来的生存空间会越来越窄。专家的预言从目前的形势看已然成真，买房若是为了囤房投机，未来要付出的成本会越来越高。比如今年9月份，河北省发布个人出租住房税征收公告，规定个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

从某种意义上，房东收税只是先兆，房产税还没有推出，不排除未来三五年内落地的可能性，今年已实现了150城房屋联网，江苏省已明确规定出租房屋人不按规定申报登记的，要被处罚并计入信用记录。这些紧锣密鼓的动作，都意味着未来多套房持有者“亏钱”的可能性更大，拥有的房产越多，持有的时间越长，付出的费用就越多。

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