又一数据显示：房价真的可能要跌了

却写杂布计

　近日，京东数字科技集团发布的《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示，2018年，北上广深四个一线城市的人口，均呈现出“迁出量”大于“迁入量”的态势，也就是“人口净流出”。
　　相较于传统统计偏重户籍人口数据，京东数科根据网购人群收货地址变化来判断人口流动状况，在部分角度更具参考价值。
　　人口数据支持一线城市房价跌势
　　从长远来看，人口是支撑房价的最重要因素。




　　《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》数据显示，北京的人口变动幅度最大，无论是迁出量，还是迁入量，都位居一线城市之首。
　　从人口净迁出量来看，2018年北京净迁出28.7万人，上海净迁出121529人，广州净迁出116572人，深圳净迁出118048人。
　　人口流出导致了北京、上海、广州房价下跌，人口流出最多的北京房价下跌也最严重。
　　比较有趣的是，深圳人口也呈现净流出态势的，但是房价还在上涨。这可以解释为大湾区政策利好，对深圳房价造成了强力支撑。




　　支撑三四线城市房价棚改效应正在减退
　　过去，三四线城市房价上涨最为明显。一方面是三四线城市的棚改政策突然释放大量购买力，短期供不应求导致房价上涨；另一方面是一二线城市限购导致的溢出效应。
　　但是近期大量三四线城市房价已经出现下降趋势，这主要是因为棚改政策退潮和一二线受限人群购房需求已经被有效吸引了。
　　北京某大型房企相关负责人透露，很多三四线城市已经暗中对调控进行了松绑，比如在拿地中给予优惠，预售价格管制有所放松，政策执行不甚严厉等等。
　　可预见时期内新一线城市房价可能最坚挺
　　离开一线城市的人口，多数都去了新一线城市。新一线城市及其形成的都市圈在中国新型城镇化和都市圈建设中发挥了不可替代的作用。




　　《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示，杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲；成都、青岛等部分二线城市表现出很强的都市圈效应和对周边城市的辐射能力。 报告认为，杭州、成都、重庆、长沙等人口净流入强劲的城市具有收入增速快、产业升级加速、房价收入比低（房价增速低）、人才政策力度大等特征。
　　可预见时期内，杭州、成都、重庆、长沙等新一线城市应当是房价最坚挺的城市。这些城市近期曝出的数千人同抢一个楼盘，新房、二手房房价价差不合理等现象很好地印证了这一预测。
　　整体来说，国际上一般认为一个国家城镇化率达到70%后，城镇化就基本完成。而我国城镇化率还有一定上升空间，所以整体来说房价还具备人口支撑，购房者也不用担心房价暴跌

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