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来源：楼市黄大大
12月12日，最高规格的年度经济会议“中央经济工作会议”在京举行。
高层在会议上会分析当前的经济形势，然后确定明年宏观政策的总基调、部署重点工作。
而这份会议公报，就藏着中国明年的财富动向。
房地产市场明年会出现什么变化，也藏在这份公报里。这就给各位读者送上最新解读。
公报对于房地产的表述如下：
“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
对比去年：
“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”
不变的是，会议继续强调了“房住不炒”，证明中央层面的政策保持稳定，方向不会出现大调整。
但以下这六点变化，更值得关注：
1
一项堪比棚改的“四万亿”工程：“旧改”
“城镇老旧小区改造”已上升至国家战略层面，是对冲政策的着力点。它第一次出现在高层会议上，是今年6月中旬的国常会。之后，全国旧改开始加速。
据官方初步摸查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人，国务院参事还给出一个可撬动的投资额：四万亿。
旧改和棚改一样，都是天才般的构想。它既能快速落地基建项目，也能在拉动居民消费上立即见效。
比如，小区加装保温层、修电梯、换水电气路和光纤设备的时候，很多人顺便就把家里重新刷一遍，再新添家电，这不就带动了消费。撬不动六个钱包，掏点小钱总不是问题吧。
“旧改”会是楼市的一大变数。
比如，一部分“老破小”会因此升值。
具体到高低楼层，可能就会面临以下三种情况：
一：受小区改造的带动，整体升值；
二：因为装上电梯，高楼层升值；
三：因为电梯给低楼带来层采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题，低层房屋升值不仅没有高楼层快，甚至还更难转手，或者房租更低。
想投资“老破小”一定要睁眼看清楚。
真正有价值的，只能是在大城市核心城区、建筑质量不会太差、老化程度不会过于严重的老小区。
另外，还要综合评估小区的居民收入水平，很多老旧小区会存在产权混乱的问题，诸如混杂房改房、廉租房、回迁房等，后期物业管理费、工程收益都较难保证，旧改工作推进困难。
而那些可以把旧改推进到第三步公共服务类设施的小区，楼盘升值会更明显。
另外，这批旧改小区必须是城镇里“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。
2
对房地产的政策调门没有上升
口径没有更严，意味着地方可以有更多试探中央的空间。
作为此次会议的风向标，上周五召开的政治局会议只字未提“房地产”，这同样是信号之一。
按照过往经验，一般想要收紧房地产市场的时候，对房地产的调门会很严厉和明确，比如：“坚决遏制房价上涨”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
去年底的政治局会议同样未提房地产，2019年则出现了短暂的楼市小阳春。
现在来看，2020年极大概率会有局部楼市的回暖。
3
没有“分类指导”，地方调节空间加大
因城施策仍然是施政逻辑，但相比去年，没有了“分类指导，夯实城市政府主体责任”，进一步降低地方放松调控的压力，减弱政治约束。
没有了“指导”，地方更灵活了。接下来，我们会看到更多的城市出现放松限购、降低人才门槛、降豪宅税等各种花样百出的边际宽松政策。
不过，像张家港的取消限售“一日游”，也是一个信号——地方要掌握分寸。限售是非常关键的调控政策，一旦取消，就没有所谓的“冻楼”了，交易全部被盘活起来。为了防系统性风险，房地产不能一潭死水，但也不能活跃过头，而是要稳，这就是接下来要说的第四点。
4
稳字当头，对房地产市场是最好的
明年是全面小康、实现第一个百年目标、以及“十三五”规划收官之年，增速非常关键。公报称：“实现明年预期目标，要坚持稳字当头。”所以，房地产还是要发挥稳增长作用。
虽然不会再出现房价大涨这样的暴利机会，但是在经济下行期，能稳住房价、地价，已经很考验调控能力了。
如果你对中国的长期有信心，那么“稳地价、稳房价、稳预期”这三稳写进去，相当于给房地产市场喂下了定心丸。
这三稳下来，在一些房价跌得太过分的城市，地方政府的放松调控、指导市场价格等行为也有了中央精神的背书。当然，还是要在“房住不炒”的总基调下。
5
“大力发展租赁住房”，租售比有望提高
在中央经济工作会议举办的这几天，有不少城市出台了租房市场的相关政策，包括公租房、共有产权房的加速推出。
租房市场正在加速推进多主体供应的格局，用公租房、廉租房来保证民生，同时也会允许市场渠道提供的房慢慢涨租金，以此提升房产回报率。
中国的一线城市租金回报率全部都不及2%，但中国既不能现在就让房产失去投资价值，又希望抑制炒房行为，那么只有提高租金回报率，让不动产可以产生稳定的现金流。
未来租金回报率也会是买房的重要参考指标。
6
“区域”！“中心城市”!“城市群”！
我们不断强调，区域政策再也不是均衡发展，而是要重点突破。现在也早不是房地产躺赢时代了，买房要坚定跟着国家战略走。
公报提出，
“要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提高中心城市和城市群综合承载能力。”
资源在往发达的东部地区倾斜，往中心城市和大都市圈倾斜，二八效应会越来越强。
无疑，都市圈外的三四线城市，必然要面临逐渐收缩的命运。
人也要顺着资源的方向走，顺着趋势走，才是最明智的。 |
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发表于 2019-12-29 12:27:51
