地铁口某盘毛坯变精装，竟涨价3742元/平！总第103批备案价出炉

无人岛屿颈

12月12日，西安发改委公示总第103批（2019年第27批）备案价，这是时隔22天后，西安再次大放量。

本次公示11个项目总计3611套房源的价格，其中毛坯2500套，精装1111套。

毛坯高层均价10701元/平，毛坯洋房均价16422元/平；精装高层均价13217元/平，精装洋房均价21100元/平。









本次备案价有以下几大看点：

1、毛坯变精装，最高涨幅3742元/平

天悦东都上批房源推盘较早，2018年初。之前是毛坯房，价格不到9千，这次毛坯变精装，价格涨到1万2，涨价约3742元/平，涨幅43.8%，不过结合推盘间隔近2年、产品变更，以及地段，目前这个价位并不算高，性价比还可以。

除此之外，中海曲江大城•君尚府涨价约819元/平，汇悦城涨价约200元/平，碧桂园·阅江府降价约285元/平，其余项目价格几乎持平。

2、“9字头”房源

东御兰汀（毛坯高层4套）、华润未来城市（毛坯高层101套）、绿城·桂语蘭庭（毛坯高层7套）、汇悦城（毛坯高层543套）

这4盘总计有655套9字头房源，最低9016元/平，刚需族值得关注！

3、刚需注意，老盘加推，值得入手！

东御兰汀二期，地处东二环，上次推盘是在2年前，毛坯高层1万1。

小区紧邻石家街站地铁口，周边3公里范围内配套资源丰富，大环境不错，不过因地处老城区，小范围内的环境有待提高，1万1的均价，在这个地段还是有一定的性价比的，值得刚需族入手。

4、AI君针对不同购房人群的不同需求，为大家推荐合适的项目。

刚需族：华润未来城市、汇悦城、绿城·桂语蘭庭，前两个9字头房源较多，抢上的概率较高，并且紧邻地铁，自带商业，后期入驻后生活需求也基本能够满足。

绿城·桂语蘭庭9字头房源较少，但教育资源丰富，不过交通不便，其他配套较少，比较适合经开区二期就业刚需。

改善族：清凉山居、碧桂园·阅江府、中海曲江大城•君尚府，前两个盘一个在公园里，一个紧邻公园，价格较高，适合手头宽裕的改善人群。中海区域配套较全，但较为偏僻，区域有待发展。

备注：本文数据来自西安发改委官网，房价均为AI均手动计算，仅供参考。

本次备案详情









备案项目详情

01、华润置地未来城市DK-6

备案楼栋：1#、5#

备案面积：110-128平

备案均价：10176元/平

房源数量：340套

装修：毛坯高层

地址：国际港务区杏渭路与向东路十字西南角









AI君有话说

华润置地未来城市上批登记是在9月下旬，登记量破千，市场热度较高。小区地处国际港务区奥体板块，紧邻地铁3号线与14号线（在建）的换乘站双寨站，是少有的双地铁盘，后期轨道交通十分便捷。

项目自带大型商业体，隔壁的全运村也规划有商业，未来整体商业配套比较丰富。北侧紧邻的全运会奥体中心，未来将成为重要的体育赛事、演唱会、会议活动的举办地。项目距离陆港一小直线距离约1.3公里。

华润置地未来城市和绿城全运村是整个国际港务区最大的两个项目，并且承办了2021年全运会的场馆建设和部分场馆的运营，可以说，国际港务区未来至少10年的命运，掌握在华润和绿城手里，而更为长远的，还是需要依赖产业和人口。

02、汇悦城

备案楼栋：12#、13#、17#

备案面积：107-130平

备案均价：9832元/平

房源数量：495套

装修：毛坯高层

地址：国际港务区港务大道以东、向东路以南









AI君有话说

汇悦城上批登记是在10月底，850套房源审核通过仅有478组，推盘受挫。









汇悦城位于国际港务区港务大道东侧，总占地约431亩，分三期开发，一期二期主推住宅和商业，包含1栋幼儿园、25栋高层产品和占地约41亩的商业；三期为纯商业用地。

虽然项目周边商业配套不足，不过自带的商业还是能满足后期业主购物需求；项目北门是正在施工的地铁14号线港务大道站，属于地铁口盘；向北是陆港金融小镇、物流等产业，区域环境还不错，目前缺乏人气。

03、东御兰汀二期

备案楼栋：6#、7#

备案面积：73-120平

备案均价：11710元/平

房源数量：852套

装修：毛坯高层

地址：浐灞生态区东二环通塬路2088号









AI君有话说

东御兰汀地处东二环，属于老城区，上次推盘是在2年前。小区位于地铁3号线石家街站口往东约320米处，距离在建的8号线苏王村（在建）大约2公里，区域交通顺达。周边3公里范围内分布有西京医院、浐灞三小、麦德龙、迪卡侬、红星美凯龙、北大明宫、桃花潭等优质医疗、商业、教育、生态资源，大环境不错。

不过因地处老城区，小范围内的环境有待提高，配套也稍显不足。不过1万1的均价，在这个地段还是极具性价比的，值得刚需族入手。

04、绿城·桂语蘭庭

备案楼栋：35#、38#、36#、37#

备案面积：100-142平

备案均价：洋房13193元/平，高层11393元/平

房源数量：613套

装修：毛坯

地址：西安经济技术开发区尚稷路5555号









AI君有话说

绿城·桂语蘭庭目前已经登记了3次，均平销，上次登记是在本月初，市场热度一般，主要原因在于地段。









小区总占地约262.7亩，占地面积较大，规划28栋楼，分两期开发，高层面积区间98-128㎡，洋房140㎡，涵盖刚需、改善型产品。容积率3.14，绿化率31%，社区舒适度一般吧。

小区位于草滩尚稷路，地段较为偏僻，交通、商业配套一般，不过东侧紧邻经开一幼、经开一小、经开一中，并且自带教育用地，而且距离长安大学（渭水校区）不远，整体教育资源十分充沛。

除此之外，小区周边多食品加工厂，御品轩、小六汤包、放心早餐等食品加工厂环绕。小区往西有不少产业园区，片区内也有不少采摘园，北侧距离渭河城市运动公园、渭河不远，隔壁还是忙罢广场，整体环境不错，但因入驻小区较少，整体人气较低。

05、西安奥园誉府（一期）

备案楼栋：8#、9#、10#、11#

备案面积：138、143平

备案均价：13216元/平

房源数量：144套

装修：毛坯洋房

地址：酒十路以东、高楼路以南









AI君有话说

小区位于浐灞东侧边界，区域属于老城区，发展缓慢，环境有待提高。隔壁是在建的龙湖天街，距离6号线测控中心站（原东盛北路站）步行约1.6公里，缺乏优质教育资源，整体区域配套一般。不过1万3的毛坯洋房，在这个地段还是可以的。

06、正荣悦兴府

备案楼栋：1#、2#、3#

备案面积：80-142平

备案均价：小高14852元/平，高层14052元/平

房源数量：272套

装修：精装

地址：西安市莲湖区永兴路中段









AI君有话说

正荣悦兴府大概率就是大兴正荣府，项目占地约23亩，容积率约2.8，绿地率约35%。小区规划4栋住宅，两栋高层、两栋小高层。住宅约303套，规划车位约449个，自带建面约1680㎡商业。

小区地处二环内，区位不错，发展成熟，距离8号线红庙坡站较近，同时距离2号线龙首原站约1.7公里，交通比较便捷。

项目附近商业配套有龙湖星悦荟、老城根等，均在1公里左右距离。不过项目周边缺乏优质教育配套，并且只有4栋楼，体量较小，而且地处老城区，区域环境有待改善。

07、新城区三府湾村城中村改造项目

备案楼栋：2#

备案面积：80-100平

备案均价：12269元/平

房源数量：132套

装修：精装高层

地址：西安市浐灞生态区长荣北路以西，西安东阳食品有限责任公司以东









AI君有话说

项目为天悦东都，上批房源推盘较早，2018年初。之前是毛坯房，价格不到9千，这次毛坯变精装，价格涨到1万2，涨幅43.8%，不过结合推盘间隔近2年，以及产品变更，目前这个价位并不算高。

小区地处1号线长乐坡地铁口向南约400米，算是老城区，城市界面有待更新，距离在建的龙湖天街不远，距离长乐坡小学不足1公里，隔壁灞业大境的底商早已开业，基本需求还是能满足。

08、碧桂园·阅江府

备案楼栋：7#、8#、9#、10#、12#、13#

备案面积：117-180平

备案均价：21667元/平

房源数量：284套

装修：精装洋房

地址：西安浐灞生态区东三环以西世博中路以南









AI君有话说

碧桂园·阅江府是西安少有的现房出售项目，总占地面积约115亩，建筑面积约20.5万㎡，容积率2.0，绿化率35%，高端改善盘。

项目处于3号线2务庄站和香湖湾站之间，紧邻砂之禅奥特莱斯大型商业，向南1公里左右是在建的丝路国际会展中心，距离世博园仅有400多米。

社区内配置幼儿园，紧邻东城一小黄邓分校、浐灞一幼、浐灞第一中学，片区教育资源完善，不过缺乏优质教育。

09、绿地璀璨天城

备案楼栋：2#、3#、5#

备案面积：97-130平

备案均价：高层11962元/平，洋房15026元/平

房源数量：308套

装修：精装

地址：国际港务区港务西路以东草南二路以北









AI君有话说

绿地璀璨天城上次登记是在11月底，282套房源审核通过119组，登记不佳与1万5的洋房产品有关吧。









项目总占地213亩，包含12栋高层，7栋洋房，8栋别墅，1栋小高层，总计2710户，容积率2.29，绿地率35%，车位配比1：1.2。自带一所幼儿园及一条小型商业街，商业基本能够自给自足。

项目距离地铁3号线保税区站约500米，地段偏僻，发展起来需要时间。

10、清凉山居三期

备案楼栋：16#、20#、23#、26#、29#、30#

备案面积：203-334平

备案均价：17939元/平

房源数量：56套

装修：毛坯

地址：长安区西部大道209号









AI君有话说

地处清凉山森林公园里，是西安少有的公园内大盘，自带商业，有教育用地规划，距离地铁2号线凤栖原站约1公里，整体配套还不错，但南侧的西部大道高压线较多，并且片区环境有待改善，比较适合改善族。

11、中海曲江大城•君尚府

备案楼栋：23#

备案面积：101-143平

备案均价：14950元/平

房源数量：115套

装修：精装

地址：雁翔路南段









项目地处曲江二期，三环外，紧邻杜陵，因而大环境不错，区域内有正荣彩虹谷、西北妇女儿童医院、西安市人民医院，自身规划有教育用地，整体配套较为齐全。不过地段较为偏僻，交通一般，发展较慢。中海口碑在西安不错，比较适合改善人群入手。

撰文 ：AI君