中央定调2020年楼市，你真的读懂了吗？

银鲜目江探

昨天傍晚，一年一度的中央经济会议如期落幕，并公布会议公报。

众所周知，这个会议是经济领域的最高级别会议，具体明年经济方面会做什么，在会议上，蓝图已定。

全文公报很长，接近5000字，一个晚上过去，各方面的解读也已经很泛滥了，在这儿，局姐只想说说和楼市有关的那些点。

毕竟，这里，隐藏着明年楼市走向的一切秘密。









如我们所料，虽然12月的政治局会议对房地产绝口未提，让市场很是有了些全面放松的幻想，但中央经济工作会议，还是给了房地产不小的篇幅。

“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”




一眼看上去，房住不炒、因城施策……似乎都是老调重弹。甚至在知识星球里，都会有小伙伴问，经济会议重申房住不炒，楼市又要惨了吗？

并不是，和前几年针对房地产的表态作对比，就会发现，政策的风向，和去年已经完全不一样了。






比如说，第一次用了“稳房价、稳地价、稳预期”的“三稳”来定调楼市的“长效机制”。

以往，对于“长效机制”的定义，用词一直是模糊的。

2016年，是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”；




2017年，是“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”；




2018年，是“构建房地产市场健康发展的长效机制”；

今年，“长效机制”被安排得明明白白：无论采取什么手段，房价、地价和预期都得稳住。

为什么呢？

在《年度最重磅会议避谈房地产，不提就是放松吗？》里，局姐曾经分析过，会议要求“保持经济运行在合理区间”。

什么是合理区间呢？“十三五”规划纲要里有这么一句话：

“到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。”

为了实现目标，有券商判断，2020年的GDP仍然可能定在6%左右，比今年略低。

在确保“GDP十年翻番”的大前提下，“稳”这个字，一定是2020年一切经济工作的终极目的。

那么，什么叫做稳住呢？如果我们去看看11月份的70城数据，就会发现，已经有一半的城市二手房价都在跌，创了历史新高。






再看看土地市场，溢价率节节走低，从年中高点20%多一路降到了不到5%。前一阵子，就连楼市最火的深圳，土地居然都还在流拍。









所以，对于房价、地价和预期来说，控制上涨是一直以来的共识，但在当下的周期里，更重要的是，托住底，不能大跌，也不能让大家有大跌，甚至崩盘的预期。

最好就是不涨不跌，顶多能接受窄幅震荡，只有这样，才能实现房地产市场的目标：平稳健康发展。









说到这里，大家就懂了，楼市调控最严厉的时间，是真的已经过去了。

从这次会议的表述中，也可以看到，关于调控本身，只有简简单单一句话：“全面落实因城施策。”

2018年，类似的表述很长：“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。

提出“全面落实”，说明高层对过去一年里的因城施策是满意的。现在，分类指导被删掉，中央的容忍度在提高，给了地方更多的自主权，之后，每个城市根据自己的情况看着办吧。

只要“三稳”能保障，什么都可以。

可以预见，新一轮的楼市政策微调即将到来，当然，不一定全是放松。

在《政策变局！到底什么样的城市才有资格“救楼市”？》中，局姐提到过，很可能放松政策“救市”的，更多的会是一二线城市或者大城市群的核心城市，三四五线城市的楼市政策或许会更加严苛——




可能是为了控制供应量，也可能是为了防止大规模烂尾，造成的社会不稳定。









最后，还想说几句题外话。

首先，在这次定调中，对于存量房，已没有棚改的表述，强调的是“城市更新和老旧小区改造”。

其次，这次的财政政策，没有提到大幅提高地方债的发行量，反而有一句挺罕见的提法：“坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。”

再次，关于金融和货币政策，一方面“保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任”，另一方面“降低社会融资成本”。

这些点非常琐碎，如果串起来看，告诉我们了这样的事实——

1. 降准降息还是会有的，但不可能有大规模宽松的财政计划了，也不会有大规模放水了，因为所有的货币供给量上升，都会导致杠杆上升。




2. 没有了棚改，对于大部分三四五线，尤其是人口大规模流出的城市来说，楼市的内生动力已经所剩无几了。地方政府也别老想着用发债啊卖地啊来圈钱，请开始过紧日子。

这几天，很多人在知识星球咨询城市投资的问题，其实真没那么复杂。看看会议的定调，就知道，房子这东西，未来的金融属性肯定是越来越少了，最终价格肯定是要回归基本盘的，而且，有的“洼地”，可能是永远都不会被填平的。

什么是楼市的基本盘？还是人口、资金和产业。只有这三项持续流入的城市，楼市才有缓慢向上的希望。

以上。