楼市大局基本敲定！2020年刚需有信心了，另外两类人要“失眠”了

宇宙无限

还有不到20天，我们就要迎来2020年了。回头看看这一年的房地产市场，虽然年初经历了“小阳春”，但由于只出现在部分地区，而且持续时间比较短，所以影响有限。此外，由于从今年4月开始，全国房地产市场就进入到了楼市调控升级加码的过程当中，所以总体来看，2019年的楼市可以用“平稳调整”四个字来概括。

具体来看，前11个月，全国各省市发布调控570次左右，密集程度刷新了历年的调控纪录，受此影响，很多热点城市的房价都迎来了下跌。根据中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，最近一年以来，核心城市的房价普遍止涨趋稳，比如广州、青岛、济南、长沙、武汉、郑州、西安、福州、石家庄等城市的房价都跌回到了一年前的水平。其中，青岛同比下跌了11.67%，济南同比下跌了8.89%，长沙同比下跌了6.62%。



配图：楼市

可到了年末，房地产市场并不平静，关于2020年调控放松的声音和房价上涨的声音不断出现。11月底，在上海某论坛上，中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，很多人都说房价要跌，但房地产投资下行造成的供需缺口可能导致半年到一年后房价上涨。时隔不久，12月6日，在济南某房地产论坛上，经济学者马光远也同样表示，2020年调控放松的概率较大，部分热点城市的房价可能会出现反弹。

在调控密集出台和房价下跌的当前，楼市看涨言论的出现，着实让一部分观望中的购房者变得纠结和迷茫起来。其实，笔者认为，专家学者的言论参考即可，不可全信，因为对于政策性市场来说，决定楼市走向的关键还是要看政策。临近年底，要判断2020年的楼市走向，国家经济工作会议无疑是重要的窗口。据央媒报道，在2019年的经济工作会议上，国家对2020年的房地产进行了明确定调：

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场的平稳健康发展。

在笔者看来，国家对2020年房地产市场的“一锤定音”，打破了最近一段时间以来，房地产市场当中关于调控放松的幻想，更给观望和纠结中的购房者吃下了定心丸。虽然字数不多，但字里行间都透露出了4个明确的信号，2020年要不要买房已经清楚了。




第一，连续两年提及房住不炒，国家调控楼市的决心不变，炒房的空间和概率越来越小。

最近一段时间以来，笔者经常看到不少文章或者听到不少声音，都表示这个会议上没有提及房住不炒，那个报告里没有写房住不炒，弄得不少购房者都紧张兮兮的。其实，在笔者看来，国家都多次明确定调了，无论提或者不提，房住不炒都在那里，没必要过度解读。与2018年一样，这一次，国家又重申了房住不炒的定位，这说明国家遏制投机炒房的决心不变，同时意味着2020年全国房地产调控的整体基调依然从紧，所以投机炒房的空间和概率越来越小了。



第二，楼市走向稳字当头，双向调控将逐步成为常态化，既要防止大涨，也要防止大跌。

在房住不炒的前提下，国家明确2020年要全面落实因城施策，这意味着双向调控将逐步成为常态化：既会防止房价大涨，也会防止房价大跌。说得通俗一点，如果一个城市的房价上涨压力比较大，调控继续升级的可能性就比较大，比如今年大连出台了“限涨令”，就要求房价只准下跌不准上涨，但跌幅不能超过申报价的5%。反之，如果房价下行压力较大，那么短期调控措施退出的可能性就比较大。比如，马鞍山出台了“限跌令”，要求降价不得超10%。总而言之，无论调控是收紧还是松动，目的都是稳字当头。




第三，住房总量已经稳定，房地产将告别大拆大建，未来4万亿“旧改”将代替“棚改”。

根据财政部数据显示，2018年我国各地棚户区改造共计626万套，而02019年全年计划仅为285万套，用腰斩来形容不足为过。伴随棚改政策的逐步退出和淡化，现阶段国家已经明确将“旧改”提上日程，即对大量的老旧小区进行修补和翻新，比如加装电梯等，完善小区的各类配套设施。那么，旧改的发展空间有多大呢？

笔者认为，目前我国住房总量足够了，有专家说已经够二三十亿人居住了，也有的说仅空置房就足够16亿人居住了，所以“旧改”代替“棚改”是大势所趋，不仅可以改善居住环境，同样也可以提升房子的升值空间。此外，数据显示，目前全国各地需要改造的老旧小区大约17万，投资额达4万亿，涉及上亿人口。对此，中原地产分析师张大伟表示，这或将是房地产市场的新风口，未来会有更多企业进入。笔者认为，“旧改”代替“棚改”意味着大拆大建的阶段将渐行渐远。



第四，房地产长效机制加快推进，住房方式更加多样化，楼市回归理性是大势所趋。

回顾2018年，关于房地产长效机制的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制”，而这一次的表述为“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。在笔者看来，最大的变化就是从“构建”到“全面落实”的转变，这意味着2020年房地产长效机制将会加快推进，具体来看，住房租赁市场将迎来进一步发展，而且此前央行报告中也明确将会引导资金支持租赁市场的发展。此外，在盘活存量房的大背景下，除了“旧改”，未来房地产税或许也会迎来新的突破，从而把空闲的房子推向市场，满足更多的住房需求。总而言之，住房方式更加多样化，楼市回归理性是大势所趋。



国家一锤定音，2020年刚需可以有信心了

通过上文分析，我们可以得出一个明确的结论：对于楼市调控，国家已经动了“真格”。此前，孙宏斌就曾表示，本轮楼市调控是一个长期的行为，所以大家应该认清形势，不要抱有幻想。数据显示，2019、2020、2021年房企有息负债规模分别为6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，这意味着未来两年开发商仍将面临偿债高峰期。因此，面临基调仍然从紧的房地产调控态势，房企可能会继续迎来洗牌。此外，囤房客的日子也不好过，房价不涨不跌，除了持有成本会增加，想要变现也并非易事。因此，伴随国家对2020年楼市的定调，中小房企和囤房客可能要“寝食难安”了。

但是，楼市趋于平稳，对于普通购房者来说，显然是一个好消息，有足够的经济能力可以考虑买房，反之则可以考虑先租后买，因为既不用担心房价过快上涨给自己带来压力，也不用担心房价过快下跌给自己带来损失。此外，因城施策成为常态化，各地或将在公积金、人才购房补贴、住房租赁等方面逐步形成利好刚需或改善者的氛围。总而言之，2020年楼市稳字当头，这让普通购房者可以更加安心和理性的选择自己的住房方式。