北京刚需购房注意！2020年比共有产权更便宜的商品房来了

墙和鸡蛋

今天是12月12日，双12！对于大部分企业和消费者而言，今天是双11的延续，也是2019年最后一个购物狂欢节，相比双11，因为接近年底，很多人会发现，今天买到的东西很多甚至比双11更有性价比！

土地市场也是这样，北京在今天成交了3宗地块，年末土地市场一天成交了81.68亿，其中中骏以42亿元，楼面11369元/平米抄底房山良乡宅地；首钢两连击，摘到了石景山东南区的两块商办地。楼面价也只有1万多！

在双12，北京居然出现了历史罕见的连续3宗楼面价“1”字头的3宗地！这在北京连续多年土地历史上可以说从未出现。在北京六环房价4万，五环房价6万的时候，这很罕见！



石景山2宗地块都是商业地块，相对关注度较少，而市场最关注的是房山良乡的住宅地块，合计超过38万平米的大地块，底价成交仅42亿！


楼面价11369元/㎡的价值！

北京市房山区良乡镇FS04-0100-6076等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、F3其他类多功能用地。42亿的成交金额在2019年北京成交的21宗限竞房里排序第9。那么在北京这几年的土地历史排序如何？



良乡地块的历史排序：

北京从2017年到今天的三年时间里，合计成交了120宗商品房住宅地块，其中不限价住宅地块有14宗，也就是说，房山良乡地块是北京历史上第106宗限竞房地块。

这106宗限竞房地块，合计成交土地金额历史为3869.63亿。42亿的单宗土地成交金额排序限竞房历史里的第39名，相比7宗超过70亿的住宅地块，并不显眼，但值得关注的是——楼面价！



地块的经营部分楼面价只有11369元每平米。在全北京历史上的所有限竞房土地中，排序倒数第三。楼面价只高于延庆新城世园会一期、平谷区金海湖地块。



最近谁在抄底北京土地市场？

中骏获得的房山地块，楼面价是最近几年的最低点，而且从限价与地价的对比看，更是只有30%。

整体看在土地市场的拿地价值，其实主要看的是土地成本占销售价格的比例。一般认为在50%以内肯定是可以盈利的，而如果超过50%，这就要看市场的波动。


从全北京已经成交的106宗限竞房住宅地块中看，地价占销售限价40%以内的合计只有10宗地块，地价占销售限价40-50%以内的有16宗地块，50-60%的地块大约有25宗地块，超过60%的有54宗地块。

而中骏今天获得的住宅地块30%是全北京限竞房历史最低。简单的说腾挪空间更大。甚至低于区域内成交共有产权房地块楼面价：（2017年12月成交的共有产权项目金悦嘉苑楼面价14776元每平米）

巨大的成本优势可以打造高性价比的项目。



从区域看，这块地位于房山，那么2019年整体市场如何、南城区域市场如何？

如果说总结一下2019年北京房地产市场的特点，那么除了很多文章写过、伟哥也说过很多次的限竞房井喷外，所有开发商都会说：卖房变难了，购房者变的挑剔了。相比过去的卖方市场，当时什么房子都有人抢。现在的北京房地产市场不仅仅要求开发商房子盖得好、物廉价美，“客户是上帝”这也真正意义上出现在了房地产市场！这其实对于购房者来说，的确是一件好事。

2019年的北京房地产市场供应井喷，而有限的购房者受制于历史上最严格的信贷政策约束。这逼得开发商只能提高产品、提高服务水平。最近入市的中骏天峰等不限价商品房住宅产品力也刷新历史！



从数据可以看到几点：

1：市场需求依然旺盛，对于购房者来说最近的好项目越来越多，所以2019年的市场成交是最近3年的最高点，截止日前已经签约商品房住宅34152套。

2：北京楼市2019年截至日前，平均商品房住宅单套成交金额依然在725万，虽然限竞房供应增加，但刚需总量依然庞大。刚需依然买房难！



3：北京市场均价5.3万，六环均价3万+



从2019年签约的六环项目看，签约前列的项目，均价基本都在3万+。2万多想在北京买房只能选择平谷延庆密云这些远郊区县的第二居所。

4：从这3万多套房的分布看热点区域，成交热点区域基本集中六环内外，南部相对集中。在南部的庞各庄等区域签约价格也均接近4万，市场出现了一个200多万买房的巨大空白！

如果说2015年前，2次南城计划下的南城楼市变化只是暖南的话，那么现在的南城已经蜕变成为“型南”。北京只有南城还有土地可供开发，规划也在全面向南城倾斜！



2018 年，房山区常住人口 115.4 万人 ，到2020 年，建设生态宜居示范区、科技金融创新城取得重大进展，基本形成与功能定位相适应的城乡空间格局。到 2035 年，基本建成生态宜居示范区、科技金融创新城 。到 2035 年，房山区常住人口规模将为 143万人 ，城乡建设用地规模为 282 平方公里左右。区域的发展潜力可以预期，

地块位于西南六环南侧2.2km处，向西可进入京港澳高速，向东可进入京开高速，向南可进入G107国道，公路交通便捷；

在最近公布的北京2035规划中：良乡镇的发展定位：

现代农业、中医药产业园；

生态旅游为主导的宜居城镇；

承接房山新城部分职能，发展教育、商贸、文化等服务业。

最近几年北京的土地市场“11-12月抄底”窗口期：

在2018年11-12月周围时间，北京成交了15宗限竞房地块，有最近热销的未来金茂府、观承望溪、公园十七区、萬橡悦府、诺德春风和院等，可以说2018年土地市场中最精华的一波基本都在最后2个月成交。

而现在看，2019年同样也存在这个现象：最近一个月成交了5宗住宅地块，其中包括长兴店、石景山不限价住宅，两宗亦庄限竞房，房山良乡限竞房地块。

楼面价与销售限价均有非常大的差距。

一方面楼市在政策波动、信贷宽松下，又再次出现平稳小阳春的窗口期预期，另外一方面，部分企业的资金压力大，在每年的年末，北京都出现了一个土地市场的抄底窗口期。

最后伟哥总结一下：

1：房山38万平体量的住宅用地，折合住宅楼面价11369元/平，项目销售限定均价35344元/平。房地差23975元/平，房地差是楼面价的两倍多，这种地块的成交案例在帝都限竞房出让基本绝无仅有。地价占房价限价只有30%！

2：在看惯了国企央企在北京拿地的时候，终于出现了一则民企拿地，而中骏最近在北京入市的第一个不限价商品房——中骏天峰产品力可圈可点，期待房山刚需同样做出精品。

按照这个成本优势，房山2020年很可能要出现一个最值得买的刚需盘，河北的价格！周围的共有产权房要颤抖了！