房价那么高，开发商真赚钱了吗？

十二音阶囤

现在看来，全国房地产市场已经严重分化，有的地方你以为会放松，却偏偏收紧，有的地方你以为应该收紧，却偏偏放松了。你再也无法通过理智的分析来判断哪个城市还会对调控进行放松，因为各地对房地产走向的容忍度不同，自然做法也不尽相同。

在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，开发商在2019年年底到2020年将有更大的自主权，因为政策将更倾向于分类调控、因城施策甚至一城一策。

比如黑龙江出人意料地收紧了楼市政策。11月29日，黑龙江省住房和建设厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局等六部门联合发布通知，严令禁止房企贷款拿地。此外，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。



也就是说，政策再次收紧，直接掐住了开发商过去空手套白狼的咽喉，本来资金就紧张，还无法通过购房者的预售款来实现资金回笼，可见压力之大，尤其是对中小房企来说，更是雪上加霜。对购房者而言，我认为减少了烂尾现象。

再看江苏，12月10日，江苏张家港市取消了执行两年多的住宅限售令，然而时隔不到24小时，12月11日下午，当地房产交易服务中心表示限售过户已经停办，暂时恢复之前的限售政策，一切等待正式发文通知。

其实无论将来是否再次执行，但是松松紧紧的政策变动也预示着市场开始新一轮的挑战，是不是够格放松，是不是有必要继续收紧，都考验着地方对房地产市场整体的把控能力。



这不又一座并不被大家认为是房价上涨过快的城市也对调控进行了收紧。12月11日，长沙市发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。通知提出加强商品住房价格管理，明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成，平均利润率为6%至8%。

虽然此举也让有人质疑，说执行起来可能比较困难，但是限制开发商利润的事儿是由来已久。房价高是不争的事实，然而每个人又有不同的理由。那么高房价到底是怎样炼成的呢？一直众说纷纭、莫衷一是。到底包括了哪些成本呢？一直以来有的开发商觉得这是隐私，自己的隐私怎么能说公开就公开呢？

在房地产圈流行着一句话，如果地价加上各种税费能达到7成以上，是不是意味着房价高就被合理化了呢？以前海口也要求开发商公开房价成本，但后来没了声音。此次长沙虽然没有明说，但是却率先做到了对开发商利润的实际控制。



不可否认，近来来，开发商的利润也在大大降低，拿地成本的增加可以说大大挤压了开发商的利润空间，在过去五年，上市房企净利润有普遍下滑态势。当然，一些中小型开发商的情况更加严峻。即使市场的短期火爆也难以改变房地产大势已去的滚滚洪流，房地产黄金十年已经结束了，所谓的金九银十也顶多就像传统节日一样，成了大部分房企心中的一个盼头和愿望。

长沙本来房价在全国都不算太高，控制的算是比较好的城市。此举我认为更是一种象征意义的收紧，实际执行起来可能也有难度。但并不能否认调控的预期效果，一定程度上也将对打击炒房起到积极作用，房价再也不能随便涨了。



最后我想说，除了压缩开发商的利润率，房价成本中占大头的地价成本是否也应该压缩一下呢？毕竟这也是很多人抓住的一个小辫子。如果谁能这么做了，相信会更加得民心，在对控制房价上的诚意也就更大。