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记者 | 马一凡
年关将近，地方楼市的调控政策又开始了密集微调，放松成为普遍选择。
2018年12月18日，山东菏泽打响本轮楼市调控放松第一枪，解除新房、二手房限售条件，引来了全国性关注。
政策后续的轰动效应让当地政府始料未及，开会讨论了一天，菏泽市又发布一份情况说明，大概意思是：没错，官宣了。
2019年12月10日，江苏张家港市的当地市民发现，房产交易中心窗口已经默默取消了满两年才能过户的限售条件。这个苏州下辖县级市的松绑政策，打响了热点城市苏州楼市调控放松的第一枪，又一次引发全国性关注。
不过这一次，没有官宣。一天后张家港市房产交易中心又说，已经叫停了限售松绑。
调控松绑“见光死”。
整整一年的时间跨度里，从小城菏泽到县级市张家港，地方政府对待房地产的态度和心思更加微妙了，很多事情变成了“只能做不能说”。
这一年中间，中央首次定调不再将房地产作为短期刺激经济的手段，彻底击碎了那些对房地产不切实际的幻想。
松绑频繁
楼市调控松绑总是更容易在年尾出现。菏泽和张家港之所以备受关注，因为它们都具有信号意义。
去年菏泽限售松绑后，一大批城市跟进。湖南衡阳宣布暂停限价令，山东青岛高新区取消摇号，广东珠海降低了购房门槛，安徽阜阳取消了土地出让公告中的限价条款，甚至连一线城市广州都绷不住了——2017年楼市最火热时，广州曾出台严格的“330商住新政”，这一政策在去年年底部分解绑。
今年下半年，随着土地市场再度转冷，又一波楼市松绑令陆续出台，在第四季度尤为明显。其中，一线城市深圳动作最大。
11月初，深圳调整了普通住宅的认定标准，将容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的认定为普通住宅，这类住宅可享满两年免征增值税等政策红利，这大大刺激了深圳二手房成交量。
近日，一份落款为深圳市住房和建设局的“深建字【2019】198号”文件称：“如桂市长主持的房地产稳增长专题会议原则同意取消商务公寓‘只租不售’规定。”印发日期为2019年11月21日。
这意味着深圳2018年8月出台的针对商务公寓的限售政策也被解除。
“深建字【2019】198号”文件还分析了11月初普通住宅标准调整的原因和后续影响。其中称调整原因之一包括“当前我市面临稳增长压力，该政策能够降低刚需购房成本，促进合理住房消费，活跃房地产市场”，调整后的影响包括“11月1日-15日新房、二手房成交面积分别比上月同期增长37%、81%”。
对此深圳市住建局回应称，不知道文件真假，还需要核实。
同样在11月，多个一二线城市发布人才新政，从侧面刺激楼市。
四川天府新区成都管委会发布通知，针对招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才这三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。
广州调整了对于外地户籍人士购房的限购要求，在缴纳的社保、个人所得税年限可叠加使用。
佛山市明确了本科以上学历购买首套房不受户籍、个税、社保限制。
更早一点，还有海南、南通、天津、南京六合等多地调整落户政策或人才购房政策，以“人才引进”的名义对限购政策进行松绑。
“房住不炒”仍然明确
对于楼市调控松绑，地方政府的态度变得更加微妙，因此不断出现口头叫停和朝令夕改的情况。
去年年底，衡阳市发改委与衡阳市住建局曾联合发布《关于暂停执行的通知》，宣布将自2019年元旦起暂停执行限价令。
事情在第二天就反转了，衡阳市政府又发文撤销《关于暂停执行〈关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知〉的通知》，理由是前述通知“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作”。
又比如，12月10日媒体报道了江苏省张家港市取消了2年限售的条件限制，当天张家港市房产交易中心窗口工作人员也确认了政策的改变。但到了第二天，张家港虽然承认此前的调整动作，但当即叫停了限售松绑。
当“深建字【2019】198号”文件流传开来后，深圳市住建局对文件内容是否属实亦不愿作明确回复。
从这些微妙中可以发现，始于2016年的这一轮漫长楼市调控周期还远未结束。尽管国家在“房住不炒”之后又提出“因城施策”，但还不足以让地方政府对楼市调控彻底放松。
在漫长调控期中承受阵痛的，除了房企，还有一些地方政府。过去土地出让金是很多地方财政收入的主要来源。2013年以后，土地财政占比越来越小，但在某些三四线城市依然能占到财政收入的30％至40％。
财政部国库司数据显示，2018年全国土地出让收入为65096亿元，同比增长了25%，创历史新高，而2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，地方政府性基金预算本级收入71372亿元，土地出让收入占到地方财政收入的三分之一。
“近期多个城市的楼市调控放松只是表象，真正的核心是从2016年‘930新政’至今这么长时间，整个中国的房地产调控仍在深化，‘房住不炒’非常明确。”对于年底这一波松绑信号，苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为它们并不能真正动摇到“房住不炒”。
回归政策层面，2016年9月30日起，在经历了疯狂的地市竞价和楼价上涨后，全国19座城市密集发布楼市调控政策。
在2017年2月召开的中央财经领导小组第十五次会议上，“房子是用来住的、不是用来炒的”被首次提出。
2017年3月全国两会政府报告上，“因城施策”被正式提出，政府要求加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。
2018年12月21日结束的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。
2019年7月30日召开的中共中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放出坚持房地产调控不动摇的明确信号。
一名TOP30房企总裁对界面新闻记者表示：“房住不炒是长期趋势，这一点不会改变，但在达到最终结果的过程中会有反复、会有波动，我们现在看到的就是过程中的反复。”
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，当前中国的房地产市场正在进入调控的第二阶段，第二阶段的关键就是“因城施策”，目前看到的调控放松实质是各地微调的过程，“我觉得这样的调控是非常正常的，也真正符合精细化管理模式”。
相关业内人士分析，楼市调控微调的意义不大，政策层面上，明年更可能会鼓励地方政府和相关企业在最终完成三年1500万套的棚改任务、城市更新和老旧小区改造上发力。 |
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发表于 2019-12-27 17:26:48
