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一.这次又没有提房地产
2018年12月13日,ZZJ召开会议，分析研究2019年经济工作，人民日报晚上发布了通稿。
值得玩味的是，这次又没有提房地产。
而历史上没有提房地产是2019 年 12 月 6 日、2018 年 12 月 13 日与 10 月 31 日、2015 年 7 月 30 日。
而把房地产直接按在地上摩擦的是：
2019年7月30日：不将房地产作为短期刺激经济的手段
2018年7月31日：坚决遏制房价上涨
ZZJ会议也是一个意味深长的会，每次提不提房地产，基本都会遵循一个逻辑：提——行情趋热，房地产要降温；不提——行情趋冷，需要提振信心。
所以，此次“不提”，恰恰是在给2020年的楼市定调：暗示着，鼓励着，但是不能太出格。
不会大涨大跌，允许小范围的涨跌，前提是不触发红线。但是凡事总有个例外，像今年上半年的苏州和下半年的深圳。
楼市走到今天，各城市对楼市调控都有了各自的一套方法论。
有些事儿，意会就可以，不用摆到台面上来说。
顶层对目前的楼市调控结果初步满意，无需再刻意敲打，保证稳定局面就可以了。大体思路就是宏观要稳、微观要活、社会政策要托底。
二.发展经济才是重中之重，但也给”因城施策"开了口子
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，我们要实现第一个百年奋斗目标。
经济成为重中之重，要为发展经济扫清障碍，任何事情都动摇不了稳经济稳预期的决心。总体定调是：稳中求进，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。
关于2020年的工作，人民日报已经提前为大家划好了重点：经济和廉政建设。
明年要坚决打好三大攻坚战，确保实现脱贫攻坚目标任务，确保实现污染防治攻坚战阶段性目标，确保不发生系统性金融风险。
但是，面对严峻的内外部风险，现在所有的政策都是慎之又慎，在风险没有解除之前，楼市的春天不会太早来。
“确保不发生系统性金融风险”，这是一句很重的话。
不管是股市、楼市、汇市还是各种P2P比特币的衍生金融工具，都有不少风险，而与楼市最相关的就是居民杠杆率高。限贷政策还是会持续，LPR也不会有短期剧烈波动。
但是，会议明里暗里还是给"因城施策"开了口子。
毕竟，短期内，除了一线城市可以靠运营城市来覆盖支出，其他城市都还得靠走“土地才正”的老路。
城镇化发展到今天，巨额的土地出让收入用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设、基础设施建设，也成为让中国经济发展的一个内生逻辑。
土地才正有三大积极作用，不可忽视。
1. 缓解地方政府支出压力
2. “经营城市”推动了经济增长
3. 加快了城镇化进程
所以，在这次会议之后，全国各城市应该会陆续出台因城施策，调控松动的政策。
结合这次政治大会顶层释放出的信号，我很想和大家说的一句话就是：不要悲观，不要对中国未来的经济发展悲观，不要对中国未来的房价走势悲观。坚持看好核心城市的优质房产。
三.大多数城市还要经历一阵探底期，挤泡沫
三年的楼市高潮过去，时值行情末期，大多数城市都还要经历一轮漫长的探底过程，进入一个“挤泡沫”的过程。
目前市场还是出于政策强压中，信贷没有那么友好，没有一二手的倒挂价差，市场的信心被打散，还要经历“挤泡沫”的阵痛。
在行情末期，各城市、各板块分化越来越明显。
这些年房地产的高速扩张，大肆建新城，搞大规模拆迁，无疑会导致地产开发的过剩，尤其是导致短期供应量过剩，其实这无疑会摊平城市的发展动能，导致城市发展均衡化。
在这方面，尤其要点名的是土地天量供应的重庆长沙合肥。
现在已经体现出来的后遗症是：大量二线城市的远郊新房承压巨大，正跌跌不休。
这一轮房价上涨，教会了太多人炒概念。
其中“价差洼地论”成了割韭菜最锋利的镰刀。但是在行情末期，往往是越大的概念，套住越多人。
行情末期，对于长周期才能兑现的区域，即使价格太低也不能碰。
很多人都会认为1.5万的单价比6万的单价更容易翻倍，而真实中更可能是翻船。
所谓的洼地、价差，根本不存在的。
除了三四线城市，房地产进化到现在，一二线城市的房价都已到了高度市场化的时候。
那些现在还冲着价差，还盲目冲进三四线城市、郊区以及天量供应的"环一线市场"的人...
未来，市场将狠狠地教育他们。
在错综复杂的中国的楼市，房价从来不是一天、一条政策能颠覆的。
时至今日，大家都应该懂得的是：放弃暴击的心态，关注概念落地、产业导入。
我给大家最中肯的建议是：
1. 回归高能级城市
2. 回归主城，至少是半成熟板块
就像深圳光明凤凰城为什么比沙井更有价值，关键在于起点和定位不一样，光明凤凰城有着更高级的产业配套和城市界面。
关于深圳，我还想多提醒一点的是，深圳现在正启动房价轮动，在南山福田宝中涨了之后，资金开始向近郊的龙华和龙岗轮动。对于要入手深圳的人，要尽快下手。
2019年很重要的一年，今天所发生的一切，都在未来的楼市埋下种子。
1.未来，置换群体会是最主要的购房群体
三年来，多少刚需掏空6个荷包提前上车，而现在2016年挣到钱的人也要开始置换了。
未来置换群体将成为未来的主要购房者，那些城市界面良好、地铁通达、有优质学位且品相较好的优质小区，将成为下一波行情上涨动能最强的产品。
2.未来，二线城市也会进入以二手房为主的供给结构
一线城市的供给结构已经完全是二手房为主了。
此波行情，二线城市的大拆迁和主城区新房的大量供应，加快了二线城市进入二手房为主的供给结构，二线城市的存量房市场会逐渐成熟。
四.结
回望2019年，这是一个多么特殊又跌宕起伏的一年。
这一年，不管是国家还是你我，都经历了很丧很艰难的时刻，但我们都努力向上，变得更好。
我依然相信：我们生活在一个最好的时代。 |
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发表于 2019-12-25 21:43:14
