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有人说，房地产市场化发展近二十年之间，始终有一个楼市怪圈的存在，那就是房价越是调控越是上涨。这样的认识可能有失偏颇，但是，楼市调控伴随着房价的上涨始终存在。也许没有调控，房价涨得更多。在今年稳房价、稳地价、稳预期一系措施过后，房价的整体上涨用经济学家马光远的话说就是史诗级的上涨结束。
对于楼市存在房价上涨与调控的怪圈，有很多人分析过，例如，城市化进程、M2的大量增加，经济发展迅速增长、供需错配等等很多原因。今天，我们来讨论一下大家感受比较明显悖论。
一、供需不平衡，房价越调越涨。
从政策上看，每一次房价上涨过热出现之时，为了迅速降低房价上涨的势头，减少房地产泡沫的产生。各种限购、限贷、限售以及利率上浮措施纷纷出台，这些措施主要从控制需求的角度出发进行调控。其实，需求本身既没有得到满足，也没有消失，只是不得不延后。犹如弹簧一样被压着，不得行动。当调控放松之时，压抑的需求也就迅速爆发。同时，房企根据销售进度确开工面积及峻工面积，在需求被压制之时，供货量也就逐步减少。因此每一轮调控结束后，各地出现了大小不一的供需不平衡，从而促进了房价的再次上涨。
二、摇号与限购购无意间制造了紧张的购房氛围。
房地产是一个典型的买涨不买跌的市场，越是房价上涨之时，越是限制购买之时，大家认为有利可图。原本短期之内没有买房需求的人，也加入了摇号抢房的队伍，进一步形成了紧张的买房情绪。此时，由于供应得不到及时满足，随着房价的上涨，在赚钱效应的带动下，买房人日渐增多。不管是炒房也好，改善也罢，买房的羊群效应形成。所以，房价的上涨就会一浪高过一浪。
三、银行融资的宽松，既给了房企拿地的动力，也给了买房人加杠杆买房的机会。
不管是买房人还是房地产公司，只要银行愿意借钱，就有勇气把钱投入到房子中去，在部分城市形成了一定的炒房的氛围。
总体上看，房价之所以出现越调越涨这个楼市怪圈，主要在于供需错配，融资宽松及羊群效应，这三者相互作用，形成了越调越涨的局面。
值得开心的是，这样的怪圈目前正已正式结束。从年初楼市调控的一系列措施来看，是全方位的管控，土地供应按需分配有效保障了供给的基础，不靠房地产刺激经济已对买房预期进行了有效的扭转，银保监会从融资管控、LPR利率等进行了方方面面的调整优化。各方政策叠加之下，楼市转冷成为共识，房价下跌的城市也在逐月增多。
从供需角度出发，供大于求正在出现。目前施工进度没有减缓，但需求已经减少。
根据链家创始人左晖的发言：“整个新房市场未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小。
根据恒大研究院经济学家夏磊的预测，未来10年，全国自住房需求由当前的年均17亿平米降至为11亿平米。按照这样的体量，近6亿平米的缺口，靠谁来买？按照最新的出生人口数据来看，新生儿今年出徨数量不超过1250万，创有记录以来的新底，比饥荒年的出生数还少。
所以，供大于求的出现也斩断了房价越调越涨这个楼市怪圈，也称之为悖论。
随着集体土地入市，棚改政策的退出以及房地产长效机制的建立，楼市怪圈正式结束。 |
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发表于 2019-12-24 16:31:22
