2020年楼市小阳春，真的要来了...

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刚过去的周末，召开了今年四季度政治局会议。S姐反复强调，从年底会议可以窥探对明年经济及房地产的表态及实际指导作用，然而今年的会议依然对楼市只字未提。

而这恰恰是“无字天书”，近期多城陆续松绑楼市调控，此时高层会议没有提及房地产，其实态度已经很明确，“子弹”还能再飞一会儿。

壹丨没有提及=态度上的放松









从历年的政治局会议可以看到，会中没提及房地产，其实就等同于态度上的放松，默许了近期各地以一二线热点城市牵头放松的行为。受楼市下行制约经济增长的城市，可以在一城一策下适当放松。

追根溯源，会议间对于楼市的态度与经济有着直接关联。

2018年7月31日，会议表示要下决心解决好房地产市场问题，首次提出了要坚决遏制房价上涨。

紧随而至的8月，成都、三亚、郑州、扬州等多个省市立即加码楼市调控，9月、10月，更是调控不断，收紧市场监管、加码楼市调控等措施多达近百次。

楼市立即受到影响，恒大、碧桂园等头牌房企借着黄金周打折出货，房闹事件频发。2018年8-10月的楼市严控，反映在了GDP增速上。






2018年3季度，GDP增速下行明显。于是，18年10月31日、12月13日召开的会议，均未提及房地产，并且在2019年1月，央妈全面降准。

在一城一策的掩护下，菏泽成为2018年末首个取消限售的城市，进而多个三四线城市跟进。调控松绑会带来需求量的增加，更为重要的是会拉升人们对于楼市的预期，叠加2019年1月的全面降准，2019年3月开始，多地出现了楼市小阳春的现象。

与此同时，借势地产的小阳春，GDP增速有所企稳。2019年一季度，GDP增速止跌，经济企稳。

稳住了经济，又开始管理房地产这个“顽固子弟”了。

2019年4月与7月的政治局会议中，2次强调了对于房地产的限制，更是首次提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段。



果不其然，在会议的严格表态下，楼市在第三季度失去了热度，2019年10月70城房价指数中，一半城市的二手房出现了环比下跌，西安成为了“并列降幅第一”的城市。

同期，GDP增速继续放缓，2019年三季度，GDP增速为6%，经济迎来了“保6”关口。




贰丨2020 中国关键之年

上周召开的政治局会议明确指出：2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，我们要实现第一个百年奋斗目标。这也就是为何2020年尤为重要，所有经济工作都要为此服务。

为将纲领转为行动，我国多年前立下了“2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010年翻一番”的明确目标。

从数据上看，2018年中国GDP达91.9万亿，相较2010年的41.2万亿，在名义增长上其实已经翻倍。但GDP与居民收入翻番的目标，应该是将通货膨胀干扰剔除后的，也就是我们所说的实际增长。

经济增速“保6”还是相当有必要的，所以在此次会议中，两提“六稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），拿出了“保稳定”的提法，提出 “保持经济运行在合理区间，确保全面建成小康社会和‘十三五’规划圆满收官”。

除了经济增长的硬性任务外，2020年还是十年一度的人口普查年，同样也是棚改任务的收官年。






近期2019年新出生人口下滑的新闻不绝于耳，出生率、老龄化率、人口流动形势等都将在人口普查数据中呈现，人口及增长率的减少，是否会波及经济？新时代下，人口政策该如何调整？2020年无疑是重要政策的调整年，同样会以经济稳定增长为前期。

相较于人口普查，棚改收官对于现阶段楼市的影响更为重大。根据《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

事实上，在2018年、2019年，棚改货币化安置便以退潮，并且棚改规模近乎折半，菏泽等棚改大市在解除限售前，库存积压明显，失去了货币化安置，居民购买力难以支撑，这对患有棚改依赖症的地方影响深远。到了2020年，没有了棚改的支撑，还会有更多的“菏泽”出现，警惕没有人口流入、产业支撑的三四线城市。

叁丨地产仍是压舱石 警惕小阳春

从高层历次对于房地产的表态来看，我们确实对房地产是“又爱又恨”，热度过高，防止泡沫破裂，打压政策接踵而至，经济增速下行，又必须给房地产糖吃，谁让我们一直在经济转型期，目前还没有新的大腿能取代房地产，现阶段房地产仍起到压舱石的作用。

对于即将到来的2020年，稳定经济肯定是首要要务，房地产在此时更没有拖后腿的理由，所以房价不能大涨，但更不可能暴跌，现阶段能挤出时间让更多人上车已经不易。

所以此次会议未提及房地产，就是最好的表态，说明此轮楼市调控政策已经见底了，各城适度放松是合理的。

金融层面，5年期LPR已经下调至4.8%，实际降幅有限，但对楼市带来的预期不可忽视，前几天央行大佬站台发言：中国的逆周期调节政策还有空间，包括财政政策、货币政策和房地产政策。这意味着在全球降息的当下，国内后续还有降息的可能，货币政策也过了收紧期。

总结一下，2018年底的政治局会议未提及房地产+三四线松绑+降准，2019年初楼市迎来了小阳春现象；2019年底的政治局会议同样未提及房地产+一二线松绑+降准+降息，2020年开春楼市躁动的火种已经埋下。

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