楼市降温调整态势仍将延续，重大会议不谈房地产恰是一件好事？

慧眼识英雄1

有很多朋友给我留言，咨询前几天重要的2020经济工作会议中没有强调房地产，是否意味着楼市放松调控。在此，我们分享一下我们的两点看法。

一、总体来看，房住定位的基调并没有变化，这是一个长期性的方向。在房住不炒的基础上，分城施策的灵活调整会逐步增加，既保持楼市政策的长期性，也具有灵活性。短期内楼市降温调整态势仍将延续，房地产行业持续降温的表现没有变化，在楼市分化之中，部分地区、部分城市的房地产积聚的风险可能逐步暴露。

二、年初楼市调控目标“稳房价、稳地价、稳预期”已经形成，当前整体楼市转冷是事实，房价、地价下跌也是事实，买房观望的情续进一步增加。总体上楼市调控已达成目标。

首先说一下稳房价的效果，不管是国家统计局还是社科院发布的数据均表明，房价下跌的城市逐步增加。从上市房企发布的月报中也可以明显的看出房价下降的事实。例如上市房企万科11月每平米销售均价环比下降1027元，下降6.4%。与去年同期相比每平米下降1437元，同比下降8.7%。上市房企碧桂园连续三个月销售均价下跌，9月每平方米均价为8939元、10月均价为8510元、11月均价为8282元。可见碧桂园以价换量的策略执行的非常坚决。

其次谈一谈稳地价的效果，从土地拍卖价格的变化来看，土地成交溢价率已经出现连续5个月下降。11月，40个重点跟踪的城市土地成交溢价率为12.3%，与10月比较再次下降2%。11月，一线城市平均土地成交价环比下跌1.4%，同比下跌5.2%。二线城市月平均成交价环比下跌2.12%，已经连续3个月下跌。






第三，从稳预期的效果来看，整体观望已是买房人的普遍心态。无论是从售楼部还是中介门店反馈的信息均表明，买房的口头禅已变成了”先看一下，不急着买，等降价了再说“。前期对房价推波助澜的炒房人也日渐发现炒房已经失去赚钱的机会，慢慢的从楼市消失。当炒房人远去，住房全部回归刚需，房价也就基本稳定。

三、供求关系正在逆转，尽管目前新房整体库存不高，仅与2012年底相当，但是，近两年商品房新开工面积增速远大于商品房销售面积，随着竣工时间的到来，未来必将带来一定的库存压力。在当前楼市转冷的大氛围之吕，新房开盘去化率正在降低，大量的新推盘项目将不断形成新的库存。同时，近两年开工的项目进入集中竣工期，未竣工待售面积将逐步转化为已竣工待售面积，在未来的新房库存统计上将会逐步得到体现。综合来看，商品房库存回升大概率发生，楼市销售降温调整也会继续，在购买力减少的情况下，房地产市场供求关系将进一步逆转。供大于求会成为主流，房价调整也会成为主流。

综上所述，不提房地产，并不表示楼市调控转向，重大会议不谈房地产恰是一件好事，意味着放松不会，收紧也不可能，房地产在现有的基础上发挥市场调结机制的时间到了。