政策暖冬先别高兴，未来楼市的走势，其实早已写好

楚一帆

中国楼市怎么走，很大程度上取决于调控怎么调，而关于房地产政策的走向，其实哪个专家也说不准。

光是2019年，楼市就经历了一个温暖的三月天，却在四月急转直下，“房住不炒”的再次登场，风向又变了。

自此既整治房地产金融、缩紧融资渠道，又提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段，这都是降温的。

两个季度的降温，在一片看衰声中，第四季度反而楼市又有了放松的迹象。9月上海临港新片区，放松限购条件开始到现在，风向是升温的。

短短一年，如此善变的政策，对于未来的楼市很难做出明确的判断。






目前只能“微调”的楼市

但一点是所有人的共识，“房住不炒”的基调是不会变的。此次开会不提房地产不是好事，更不是坏事，虽然不鼓励房地产，但也说明国家对于目前多地放松楼市的政策不予反对。毕竟没人敢大涨大跌，楼市要做的，也只有一个“稳”字。

从宏观来看， “星火可以有，但不可燎原”。

一二线热的时候，控制三四线不能太热；三四线热的时候，控制一二线不能太热。

东部太热的时候，控制西部不能太热；西部太热的时候，控制东部不能太热。

避免全国性的一起热，一起凉，永远让整个960万平方公里，保持又冷又热，局部小热，大部较凉的态势。



对于地方政府呢？

上边风声紧的时候，按兵不动；上边风声松的时候，日拱一卒。

所有的政策调整都是走一步，看三面。

看上面风声，看兄弟城市，看自己的市场，甚至要看看自己前几个月的GDP增速是不是掉到了合理区间之外。

毕竟地方经济要发展，也要有财政拿出搞基建，长沙只有一个，不是所有地方都奉行理想主义。






一点不成熟的小预测

从去年开始算，楼市的横盘已经两年，未来大概率还是会继续如此，但是在低位稳的太久，一点小小的利好和松动，往往能暴发不小的能量。

比如11月20日，央行降低LRP的五个基点，这是四年来首次降息；比如国家统计局公布了，发布了6%这个微妙的经济增速数据。

然而这种能量究竟有多少影响，直接决定了下一年的楼市走向。

比如一旦放松，量会起来，但是如果带动了价一起起来，特别是新房、二手一块上涨，甚至带出来若干地王，这种放松一定会被叫停；

比如现在行情“一枝独秀”的深圳，会不会把这股热情传给广州、到珠三角、到整个大湾区，如果上涨的趋势有蔓延之势，也一定会被叫停；

再就是如果明年，经济行情转好，经济保6无虞，杠杆率由于房地产仍在上升，同样放松一样会被叫停。反之，如果明年保6艰难，甚至提出了保5争6，房地产将会更大规模的放松。



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