楼市转冷下行，房地产20.3万亿元有息负债，买房人该担心吗？

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前几天，央视财经公布了房地产行业债务的部分数据，用部分媒体的话说就是“房地产行业累积的债务达到了惊人的量级”。从公布的数据来看，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中上市房企在2021年前到期的有息负债达到42159.7亿元。为缓解压力，房地产公司纷纷发债补血，境内债和海外融资同步启动，能借钱就行。据不完全统计，仅11月，就有19家房企先后发布美元债，总额约68.63亿美元。根据Wind的数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模已达到610亿美元，接近去年全年的616亿美元。少数房企由于信用及融资的紧迫性，付出的利率很高，11月房企海外发债利率最高为12.875%，10月海外债最高票面利率超过13%。高利率发债可见房企资金周转压力之大。

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其实，我们认为，总量20.3万亿元的有息负债并不用特别担心，因为去年商品房销售额149973亿元，而今年销售额的总量大概率与去年持平或略高一点。只要房企资金维持当前的规模周转，则没有太大的压力。只是需要特别注意一点，那就是按照两位著名的经济学家任泽平、高善文和休制内专家黄奇帆的分析，房地产销售规模不可能维持当前的水平，明年开始会大概率下降。也就是说，明年销售额不可能再有超过15万亿的机会。而在新增市场下降的过程中，现有的快周转模式运转的房企仍在按现有的规模开发，楼市转冷之后会出现一批资金无法周转的房企。特别是在当前银保监会全面防范系统性金融风险，严控房地产泡沫化倾向之时，借新债还旧债不是一件容易的事。所以，我们认为，属于房企真正的压力现在正式开启。









那么，在楼市转冷下行之时，手握巨量现金且负债率低的房企更容易渡过这个冬天迎来新生。根据南都大数据研究院发布的数据，45家对外公布的房企中，净负债率最高的四家房企分别是：北大资源294.6%、泰禾258.4%、融创206%、富力204.7%。相较于去年同期来看，恒大、华发、富力、金地、融创等19家房企的净负债率出现上涨。需要说明的是，如果负债结构中长期贷款为主，那么，风险较小。如果负债率高且短期借款占比也高，那么，在当前融资收紧之下，这个楼市的冬天可能有点难过。

观察房企安全性的另一个指标就是资产负债率，表示公司总资产中有多少是通过负债筹集，用以反映债权人发放贷款的安全程度。根据南都大数据研究院公布的数据，中梁、北大资源、中南建设、建业、融创以超90%的资产负债率位居前五名。碧桂园、绿地、万科、恒大等26家房企的资产负债率在80%-90%（不包含）之间；保利、金地、招商等18家在60%-80%之间。






对于以上三个数据，作为买房人怎么看，在此提醒一下，如果三个指标均属于名次靠前，大概率承受市场变化的实力不高，而作为买方人买了这类房企的房子，可能要担心能否按时交房的风险。现有的商品房是以预售为主，在网签后一年或两年的时间才能交房，如果房企被负债压趴下，资金无法周转，工地停工就会出现。你说工地都停工了，房子能按时交吗？这样的风险比房价下跌更加可怕。

所以，在当前楼市转冷之时，各城市之间出台的一城一策正在及时跟上，不管是人才引进也好，定向放松买房也罢，一切都为了实现房价软着陆。但是，从负债来看，软着陆的实现相当的困难。所以，各位买房的朋友，以上看似与房价无关 的债务数据，其实要引起高度重视才行。

高负债比高房价更加让买房人担心。